截至2018年3月28日，Bankrate.com的贷方调查报告显示，按5/1可调整利率，抵押贷款利率在30年固定利率下为4.30％，在15年固定利率下为3.72％，前五年为4.05％。利率抵押贷款（ARM）。 这些是全国平均水平； 抵押贷款利率因地点而异，并且在很大程度上取决于您的信用评分。
因此，确定固定利率抵押贷款还是ARM是当今市场上的最佳选择的第一步是与几家贷方进行交谈，以找出您符合的利率以及在给定信用评分，收入的情况下适合您的贷款条件，债务，预付款和您可以负担的每月付款。
一旦您知道将向您提供何种利率和期限的放款人，您将如何在固定利率抵押贷款和ARM之间进行选择？ 考虑这些因素。
固定与ARM：每月付款差异
这是您每借入100, 000美元所需要支付的每种主要抵押类型的每月费用，上面列出的全国平均利率为：
– 30年期，固定利率抵押贷款：$ 495
– 15年期，固定利率抵押贷款：$ 726
– 5/1浮动利率抵押贷款：头60个月$ 480
仅查看每月付款，浮动利率抵押贷款似乎是更好的选择。 这是每月15美元的最便宜的选择。 您的抵押越大，每月的储蓄就越大。 如果您要借用一百万，则每月可节省$ 73，利率可调整。
这种差异是否足以承担与ARM相关的其他风险？
可调利率抵押的类型
ARM有很多类型。 最受欢迎的是混合ARM，其中最受欢迎的是5/1 ARM，其次是3 / 1、7 / 1和10/1 ARM。
混合ARM的工作方式如下：例如，一个5/1 ARM在最初的五年中有固定的利率，称为介绍期。 之后，在剩余的贷款期限（例如，再延长25年）中，每年调整一次利率。 有些ARM的调整频率少于一年一次，例如3/3和5/5 ARM，但是很难做到。 初始期限越长，ARM的利率与固定利率抵押贷款的利率之间的差异就越小。
在美国，大多数ARM的利率基于美国国库券利率，但约20％的ARM则基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）。 国库券利率目前非常低，因此，如果您现在购买ARM，在ARM的介绍期结束后，您的利率很有可能会增加。 美联储在3月份提高了一次利率，预计2018年将再两次提高利率，每次提高0.25％。
风险承受能力和未来计划
当您采用固定利率抵押贷款时，在签署结账文件之前，您会清楚知道只要拥有抵押贷款，您每个月要支付的抵押贷款金额是多少。 许多人重视这种稳定性。
ARM有利率风险，也有利率变化的可能性。 在初始期限之后，此类抵押的利率会进行调整以反映当前的市场状况。 您如何知道ARM在介绍期过后重置时的利率是多少？
特定ARM的详细信息-所谓的利率上限结构-告诉您每月还款额有多高。 例如，一个5/1 ARM的上限结构可能为2-2-6，这意味着在第六年（五年介绍期到期后），利率可以提高2％，随后几年利率每年可以再增加2％，在整个贷款期限内，总的利率增长绝不能超过6％。
如果介绍利率为4％，那么在头五年中，您的利率将为4％。 在第六年，它可能会增加2％，具体取决于一年期美国国库券利率，因此您的利率可能会高达6％。 在第七年，您的费率可以再增加2％，达到8％；在第八年，您的费率可以再增加2％，使您的费率达到10％。 此时，您将达到6％的上限； 您的费率永远不会超过10％。
虽然上限可以部分降低您的风险，但对于20万美元的30年期抵押贷款，4％的利息和10％的利息之间的差额为每月约955美元，而每月约为1, 755美元。 您必须问自己，如果在最坏的情况下，可以承受每月八到三十年的额外800美元的生活，
您的费率是否曾经调整到如此高的水平取决于ARM的索引费率。 如果将ARM指数标记为一年期国库券利率，并且该利率在第六年与第一年相同，则您的利率在第六年不会增加。 但是，如果国库券利率上升了3％，则由于上限，您的利率在第六年中的增长不会超过2％。
获得ARM的人经常认为会发生以下事件之一：
–他们将在贷款重置之前出售房屋。
–他们的收入将在贷款重置之前增加。
–他们将能够在贷款重置之前进行再融资。
–利率将保持稳定或下降，从而使其利率类似于贷款重置时的介绍利率。
FHA ARM
联邦住房管理局（FHA）担保浮动利率抵押贷款，允许贷方将其提供给需要更宽松要求的借款人。 FHA提供1年ARM和3年，5年，7年和10年混合ARM。 在介绍期之后，一年期和三年期的利率每年不能超过1％，或者在贷款期限内不能超过5％。 在介绍期之后，5年，7年和10年ARM的利率不能每年超过2％的增长，并且终身上限为6％。
像所有FHA抵押一样，FHA ARM可能拥有更宽松的资格，但它要求借款人支付贷款金额的1.75％的前期抵押保险费（通常计入贷款，您将为此支付利息）。结果）。 它还需要按月支付抵押贷款保险费，其费用取决于您的贷款期限和预付款。 例如，如果您将联邦住房管理局的最低首付要求定为3.5％，并获得30年期贷款，则您将每年偿还抵押贷款保险中未偿还贷款余额的0.85％，直到您全额偿还贷款为止。 该金额除以12，然后加到您的每月付款中。 如果一笔200, 000美元的贷款，前期保费将使您花费3500美元，而第一年的每月抵押保险费将使您每月花费约142美元，此后逐渐下降。 这些成本增加了短期和长期拥有房屋的费用，并使房屋的负担能力降低。
在固定利率贷款和ARM之间选择
既然您知道ARM与固定利率贷款的比较方式，那么您如何确定哪种贷款最适合您的情况？
伊利诺伊州芝加哥市外的荷马格伦的贷款员肖恩·麦吉汉（Sean O. McGeehan）就是这样称重的。 “我们的大多数客户都属于固定利率类别。 他们是传统上的首次购房者，他们购买公寓或独户房屋，但不知道他们的未来计划。”他说。 “如果他们最终生了孩子并需要长期留在那儿，固定利率将使他们的抵押贷款确定性和稳定性。”
由于在当今市场上利率几乎无处可走，因此大多数购房者对冒ARM风险不感兴趣。
“由于当前的低利率环境，过去六年多来，我一直在90％的时间内使用30年期固定贷款方案供首次购房者使用，” Absolute Mortgage抵押贷款顾问Lauren Abrams说加利福尼亚州圣拉蒙市的银行业务。
“但是，重要的是要与买家讨论房地产的长期计划。 在大多数情况下，买家不知道或无法预测这些计划是什么。”她说。 “客户有时会坚持认为这只是一个新手之家，而且不会在三到五年之内。”根据她的经验，如果离婚，转职，这个时间范围实际上可以短至一年。 ，结婚或生孩子，但这个时间范围也很容易延长到10年以上。
如果借款人认为自己将待在家里的时间较短并且想要使用ARM，则可以通过减少计息帐户中的每月储蓄来支付可能更高的未来付款（如果他们仍在银行中）来减轻风险。利率调整后回家。 但是“实际上，购房者通常不会省钱”，艾布拉姆斯说。
有钱的客户和投资者制定了抵押期限，可以在以后支付更高的还款额，他们更有可能看到ARM的吸引力，并且更有可能从ARM的介绍利率中受益。
底线
根据CoreLogic和房地美的数据，2017年8月只有不到10％的借款人选择了ARM。
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