在过去十年左右的时间里，抵押市场发生了很大变化。 过去，几乎任何人都可以获得抵押贷款-即使抵押贷款的价格远远超出他们的承受能力。 当时，利率较高，但贷款标准较容易。 如今，要获得资格变得更加困难，利率才刚刚开始从历史低位上升。
也许当利率很高时，您又拿出第二笔抵押贷款（通常称为房屋抵押贷款）。 这只是您可能考虑合并贷款的原因之一。 但是你应该吗？ 是否有意义？ 还是最好将贷款分开？
巩固抵押的四个理由
Casey Fleming，抵押贷款顾问和自由作家，他是 “贷款指南：如何获得最佳抵押贷款”一书的作者列举了合并的以下四个原因：
1.降低利率
大约十年前，平均抵押贷款利率要高得多。 例如，在2007年6月中旬，30年平均利率达到了6.74％的高位。 但是在2019年3月，平均利率为4.27％，比2007年便宜了三分之一以上。较低的利率可能意味着节省数千美元的贷款。 利率越低，您在整个贷款期内将支付的总金额就越少。
重要要点
- 如果您持有两笔抵押贷款，将它们合并为一个降低利率或缩短贷款期限的贷款可以为您节省大量资金;从浮动利率抵押贷款再转换为固定利率贷款可以减少您是否担心可以在以后的贷款中负担您的抵押贷款付款。随着时间的推移，合并重置以降低您的付款通常会花费更多的时间，因为您的贷款会重置为更长的期限。
2.消除抵押贷款利率变动的风险
由于浮动利率抵押贷款开始时支付的金额通常较低，因此购房者可能会被迫购买后来无法负担的房屋。 在介绍期结束后，客户可能会发现在不久的将来，付款可能对他们的家庭来说过高。 将您的抵押贷款合并为单一的固定利率抵押贷款，将消除以后抵押贷款中付款额显着增加的担忧。
当利率相对较低时，这是一个特别好的举动。 也许去年可能会更好，但现在仍然不错。自2015年以来，美联储已九次提高抵押贷款利率，但上一次在2018年12月提高了利率，并表示没有计划在2019年加息。
仅仅比较每月的抵押贷款付款可能会导致您在再融资方面做得不好。 您需要查看一段时间内的所有费用。
3.更快还清贷款
除了将这两种贷款合并为一笔付款外，还可以考虑选择较短的贷款。 您将支付的总利息较低，并且一处或多处财产是您的财产。 当然，每月的付款会更高。
以一个25万美元的房屋的30年固定利率抵押贷款为例，该抵押贷款每月需要花费1, 150美元。 如果您将其转为15年期贷款，则每月成本将飙升至1, 811美元，这是一笔较高的付款，但随着时间的推移成本降低，因为在15年内，您将比30年内少付款，并减少了大约88, 000美元的利息。
4.降低您的付款
只有当您发现自己陷入困境时，这才有意义。 问题在于，随着时间的流逝，减少付款金额通常会使您付出更多。 弗莱明（Fleming）表示，“减少每月还款额很少意味着降低生命周期成本，甚至更低的年度利息成本，因为新贷款几乎总是将您的还款时间表重置为更长的期限，并且更少的还本金。”
由于利息是大多数抵押贷款的重中之重，因此在新抵押贷款的早期，您的还款额会减少本金。 如果您继续重置贷款，从长远来看，您最终将支付更多的利息。 这就是为什么连续再融资者发现更难以偿还抵押贷款的原因。
底线
