自1913年与所得税一起引入以来，按揭利息税减免自此成为数百万美国房主最喜欢的减免税。 在这里，我们查看了扣除额背后的现有规则，以及2017年12月税收立法产生的新变化。
扣除：谁有资格
在大多数情况下，只要房主满足以下要求，就可以从美国联邦税中扣除直至一定水平贷款的所有抵押贷款利息：
- 他或她提交1040表，并在附表A上逐项扣除。他或她对贷款负有法律责任-如果您用他人的贷款付款，则不能扣除利息。他或她在合格房屋上付款。
收购债务与股权债务：巨大的税收差异
当然，由于扣除额是由政府监管的，因此这些规则从来没有像乍看起来那样简单。 产生可扣税利息的债务有两种。 首先是为了购买，建造或改善房屋而借出的债务。 这种债务称为“收购债务”。 第二种类型是出于其他目的而取出的债务，被称为“权益债务”，因为它利用了您财产的权益。 自2017年12月新税法通过以来，这种区别变得尤为重要（请参阅 GOP税单对您的影响 ）。
该法案包括借款人可以从抵押贷款和房屋净值债务中扣除的利息金额的重大变化，这使得仅对750, 000美元或更少的贷款可以扣除利息。 此外，不用作购置债务的房屋抵押贷款的规则也发生了变化，例如，用于支付医疗或大学费用而不是装修房屋。 这里有一些细节。
- 十月后 1987年13月13日至2017年12月16日，债务：只有在所有抵押贷款（包括任何祖父债务）的总债务中，才可以全额扣除1987年10月13日之后购买，建造或改善房屋的抵押贷款利息对已婚夫妇而言，等于或少于100万美元，对单身或已婚夫妇单独申报的数额等于或小于50万美元。 12月后 2017年6月16日至2025年12月31日，债务：购买，建造或改善房屋的新抵押贷款的利息可全额抵扣，前提是已婚夫妇的所有抵押贷款的总债务等于或少于750, 000美元，夫妻的债务总额等于或小于500, 000美元。单身人士或已婚夫妇分别提交的文件较少。 （还涵盖：只要购买合同在18年4月1日之前结束，根据具有约束力的合同的贷款就在12/16/17之前生效）。 较旧贷款的利息以及此类较旧贷款的新再融资仍可抵扣100万美元。 十月后的房屋净值债务。 1987年13月13日，直到2017年12月16日：出于购买，建造或改善房屋以外的原因而提取的第二抵押贷款（或房屋抵押信贷额）的利息，对于已婚夫妇而言，总计不得超过$ 100, 000，而对于夫妻，总额不得超过$ 50, 000适用于单身人士或已婚夫妇分别申请。 它们的总和还必须少于房屋的公平市场价值减去所有祖父债务和所有1987年10月13日之后的抵押债务的价值。 十月后的房屋净值债务。 1987年13月13日之前，直到2017年12月16日：出于购买，建造或改善房屋以外的原因而提取的第二抵押贷款（或房屋净值信贷额度）的利息根本无法抵扣。 这是真的。 即使原始贷款是在2017年12月16日之前提取的，并且将持续到2025年12月31日。然后，从理论上讲，贷款规则将恢复为1987年以后的规则。
“家”的定义
您需要克服的下一个障碍是确保您的财产是“合格的房屋”。 为了达到这个定义，酒店必须设有睡眠，烹饪和卫生间设施。 符合该定义的项目可以包括您的主要住所，第二套房，公寓，活动房屋，房屋拖车或船。
如果您的房屋是第二套房，则只能从第二套房中扣除利息。 在一年中，您必须至少使用14天。 如果您的第二套房子是出租房屋，则必须在出租房屋时使用超过10％的时间。 如果您的出租物业不符合这些条件，则利息不能列在附表A中，而必须列在附表E中。
再融资
近年来，利率下降鼓励房主为抵押贷款再融资。 再融资为减少每月按揭还款，减少贷款期限或两者提供了机会。 当在不承担额外债务的情况下进行再融资时，抵押产生的所有利息仍可抵税。 当房主将自己的房屋用作存钱罐和再融资以提取股本以产生支出时，即出于购买，建造或改善房屋的其他原因，1987年10月13日后的房屋净值债务规则适用：根据税收状况，您只能扣除$ 100, 000或以下的利息，等等。 （有关此内容的更多信息，请阅读 何时（和何时不）为抵押贷款再融资 。）
向国税局证明
如果要由美国国税局（Internal Revenue Service）进行审核，则您需要拥有1098表（抵押利息表）的副本，该表应由持有抵押的公司每年提供。 如果您将抵押贷款支付给个人，则除了要支付的利息金额外，还需要提供抵押贷款人的姓名，社会安全号码和地址。 （有关进一步的阅读，请参阅 在IRS审核中幸存下来 。）
底线
住房抵押贷款利息税减免受到房主的青睐，而所得税改革的支持者则鄙视。 统一税的提倡者赞成这种扣除的消亡，而且多年以来，过道两边的美国议员一直在讨论各种各样的税收改革方案，这些方案通常涉及取消抵押贷款利息税的扣除。 它确实在2017年税单中以减少的形式幸免于难。 接下来发生的事情还有待观察
要了解更多信息，请查看 了解抵押付款结构 。
