目录
- 计划开发HOA
- 1.收费范围很广
- 2.您得到的也太多
- 3.可能需要支付额外费用
- 4.费用和您的抵押批准
- 5.约数
- 6.冲突管理
- 7. HOA的声誉
- 8.遵守HOA
- 9.保险责任
- 底线
许多住宅社区都有房主协会（HOA）结构，以帮助维持附近的清洁和凝聚力气氛。 此外，当您在“计划的开发项目”内购买公寓，联排别墅或单户住宅时，您可能还会遇到HOA结构。
虽然HOA有时会免除房主的某些责任，但他们也可能会承担一些房主的义务。 在购买使自己成为HOA一部分的房屋之前，这是您需要了解的内容，以及应该向协会和您以及您的家人提出的问题。
计划开发HOA
进行已规划的开发通常需要您加入社区的房主协会（HOA），并支付其费用以帮助维护公共区域，共享结构和外部环境。 成员资格还使您遵守协会的盟约，条件和限制（CC&R）。 这些规则可能会挫败您拥有紫色前门或将RV留在车道上的梦想，因为CC&R通常包括关于房屋外观和可在其外面停放的车辆的规定。
根据应用微观经济学家怀亚特·克拉克（Wyatt G.Clarke）进行的数据分析，从统计学上讲，美国人有五分之一的机会生活在HOA房屋中。 自克拉克（2017年）的估计起草以来，拥有HOA的物业进一步激增。
计划发展中的生活对您来说是一个不错的选择吗？ 而且，如果是这样，哪些公司的HOA最适合您？ 这些问题的答案不仅取决于您的财务状况，还取决于您对共享便利，对规章制度的宽容度以及对自治的舒适度的热情，因为大多数HOA都是由居住在开发中的志愿者监督的。
9个处理房主协会的提示
1.收费范围很广
Trulia的一项研究使用了美国社区调查的记录，发现2015年的每月HOA费用平均为331美元。平均值的范围从密歇根州沃伦市的最低月218美元到纽约市的最高月571美元。 Trulia发现，在老式建筑和综合体中，应有的费用通常更高。
房地产经纪人Nate Martinez表示，该开发项目的便利设施的数量和规模也会影响房价 例如，位于亚利桑那州格伦代尔的RE / MAX专业人士，如果开发项目受到门禁的保护，并且拥有会所和高尔夫球场，则可能比那些安全性最低且公共区域有限的项目收取更高的费用。
由于平方英尺，位置和方向的变化，即使在开发项目中，费用也可能会有所不同，所有这些都会影响到物业需要多少保养费。
大多数多重清单服务（MLS）在物业清单中包含HOA费用。 据马丁内斯说，那应该确保您可以通过REMAX.com，Zillow.com，Realtor.com和其他列表网站访问信息。
您还应该找出费用随时间增加的频率以及增加的幅度。 如果可以，请获取过去10年中按年收取的HOA费用的打印历史记录。 Martinez说，HOA的费用通常不超过每年增加。 根据马丁内斯的经验，习惯上会在未来三到五年内使用公用事业，人工，维护等方面的未来成本估算来确定HOA增长。
检查这些预测（如果有）。 由于只是估算，Martinez建议您还要检查根据HOA章程每年允许增加的费用金额。 在一个新的综合体中，该研究可以帮助确定初始HOA费是否被吸引，甚至人为地低估了价格，以吸引房主，并有可能随着时间的推移而大幅增加，以弥补收入和成本之间的差距。
另外，情况也可能相反。也就是说，随着更多的房屋添加到开发中，并且有更多的房主可以分担HOA的固定成本，新开发项目的HOA费用实际上可能会随着时间的推移而略有下降。
2.您得到的也太多
西雅图RE / MAX on Market经纪人约翰·曼宁（John Manning）表示，当您在有管理的社区中购买房屋时，实际上是在购买除实际居住空间以外的一系列法律义务和权利。 HOA负责的确切权利，服务和便利设施可能与所收取的费用一样广泛。 他说：“封闭式社区可能将维护大门作为房主之间的唯一协议，或者可能存在具有法律授权的HOA，以管理更多内容。”
查看将影响您家庭财务的内容（包括不包括在内）。 例如，您需要为垃圾收集付费吗？ 包括公用程序吗？ 哪个？ 有线电视和/或互联网服务如何？
请记住，无论是否使用娱乐设施，您都需要付费，例如娱乐设施。 找出游泳池和网球场等便利设施的小时数，以确定它们是否可以配合您的日程安排使用。 如果您想与朋友或家人共享这些设施，请查看与客人使用有关的规则和费用。
将费用（及其包含和排除的费用）与该地区其他开发项目的费用，特别是已经列入候选清单的费用排成一行。 经纪人曼宁说：“如果您想了解您所在地区的HOA范围，最好的资源是通过专业的房地产经纪人，他们对房主协会有所了解。”
3.可能需要支付额外费用
HOA可以采用几种方法来进行财务管理。 这些选择尤其会影响其为意外支出以及诸如更换HVAC系统之类的资本投资提供资金的方式。
西雅图RE / MAX市场上的经纪人约翰·曼宁（John Manning）表示：“有些协会更愿意动用大量现金储备，以应付出现的维护，法律或管理义务。 另一些则收费较低，并依靠特殊的评估费用（维修费以外的HOA费用收取）。这些税费类似于地方政府有时征收的税收税。
评估路线的工作方式如下：当出现诸如更换屋顶或电梯之类的大笔费用时，而HOA的储备金却不足以支付该费用，协会可能会向每位房主收取特别评估费用。 这些税费可能高达数千美元。
根据曼宁的说法，储备金的规模不仅取决于HOA的做法，还取决于建筑物的年龄，状况和便利设施。 事态发展常常制定维修和资本投资的多年计划，包括其年度成本以及在需要支出时储备金的预期余额。
要求查看那些文件，特别注意所需支出与储备金余额的匹配程度。 在遍历这些电子表格时，专业帮助非常有用。 曼宁说，他公司的宗旨是“让客户与注册会计师分析财务报表时讨论财务报表。”
HOA应该能够提供这样的列表。 也要问，将来是否计划进行任何特殊评估。 请注意，规模经济可能意味着，在拥有许多成员的HOA中，对特定资本支出的特殊评估可能会较小，而在较小HOA中，对特定资本支出的特殊评估可能会更高，而在类似HOA的支出中，拥有房主的资金较少。
4.费用和您的抵押批准
在计划中的开发中考虑购买房地产时，您当然会考虑其HOA费用对您整体财务的影响。 潜在的抵押贷款人也是如此。
正如他们对财产税一样（顺便说一句，大多数开发项目不包括在HOA费用中），银行在决定您能负担多少抵押贷款时会考虑您的月HOA费用。 结果，当您决定在各个属性之间进行权衡时，您可能会费力。 与选择费用低或不收取费用的替代物业相比，较高的HOA费用可能会使您的房屋获批金额较小。
有趣的是，收费的存在并不一定会降低财产的价值。 如果有的话，有相反效果的证据。 微观经济学家克拉克（Clarke）进行的研究发现，在对房屋面积和位置进行均衡之后，属于HOA的房产的平均售价要比未加入协会的房产高出约4％。 他发现，当房屋和开发是新的时，溢价最高。 随着年龄的增长而下降。
您的潜在贷方可以提供抵押贷款支付数字，并且您应该已经有财产税和HOA费用数字。 如果您只是开始进行房屋搜索，但尚未与任何贷方建立联系，请使用在线抵押贷款计算器来估算您要寻找的本金的可能抵押贷款付款，并输入其他相关信息，包括您的计划的首付。
同样，与您交谈的任何贷方都可以提供此服务。 另外，许多在线抵押贷款计算器，包括我们上面链接的计算器，也使您可以要求抵押贷款人提供有关利率和最大批准金额的报价。
5.约数
由于任何特定HOA的规则和规定可能都是唯一的，因此请勿依赖二手信息或其他开发方面的以往经验来了解HOA的规则和约定是什么。 并仔细考虑您是否能够与他们生活在一起。
您可能会发现自己受到的限制比想象的要多。 除了控制门的颜色等之外，CC&R可能会限制 您的草可以长高，可以种树还是可以砍树，可以在街道上或在车道上停放哪种类型的车辆（例如，禁止停车房车的情况并不罕见），高高的围栏以及哪种类型可以在面向街道的窗户上使用的覆盖物。
如果环境友好的生活是个人优先考虑的事项，请检查HOA的绿色规定，从可以在您家周围种植的植物开始，以及如何维护植被。
例如，某些HOA不允许进行xeriscaping，这是一种针对干旱气候的环境友好型美化环境，并且可能会限制您种植的任何花园的大小和组成。 该规则还可以规定使用特定的肥料，杀虫剂或洒水系统来维护院子并禁止堆肥和太阳能电池板之类的物品。
检查是否有任何语言可能阻止您甚至使房屋出租变得复杂。 习惯上的习惯取决于管辖范围。 “在西雅图地区，常见的是禁止短期出租。 住房抵押贷款服务有兴趣限制非业主单位的比例，因为抵押贷款人可能不愿向出租率高的建筑物放贷。”曼宁说。
6.冲突管理
与任何社区一样，在计划的开发中也会出现分歧，有时是某些居民屈从或违反规定。 购买之前，请探索如何设置和执行规则以及对违反规则的人施加哪些惩罚。
制裁可以严格。 在某些HOA中，结果可能包括被罚款或起诉或让HOA对您的房屋有留置权。 请特别注意HOA是否可以在您的财产上取消对CCA和CCR违规造成的未付HOA欠款或未付罚款的赎回权。
询问解决任何冲突的过程，以及HOA如何管理对规则的添加或修改。
请求协会必须解决的冲突和违反规则的列表或其他说明。 如果这些信息不能详细说明诉讼，请询问有关情况。 确保检查涉及HOA的任何过去，现在或未决的诉讼。 另外，请检查任何此类情况的结果。
7. HOA的声誉
由于该协会实质上是该社区的超地方政府，因此有必要调查谁经营该协会以及这些人如何共同运作。
由社区居民监督HOA是很常见的，社区居民担任志愿者的职位并由协会成员选举产生。 但是，某些协会完全由专业人士管理。 如果由私人公司管理HOA，请在购买前调查其声誉。 如果HOA有一些员工或将其外包任务的公司，请询问这些实体及其所做的工作。
如果可以，请与建筑物的某些当前所有者讨论—那些不在HOA董事会中并且已经在建筑物中居住了几年的优先所有者。 董事会的大学职能如何？ 意见分歧通常是文明地和建设性地处理吗？ 警惕出现频繁甚至永久性戏剧的迹象。 与其他一些理事机构一样，HOA可能会受到自我主义，权力发挥和小政治的阻碍。
安排时间与HOA总裁交谈，以了解您是否希望此人代表您做出有关开发的决定。 也要问总统有关居民在董事会任职的兴趣：这样做的动机是否很高，还是相对漠不关心？ 这种对话还可能激励您（或不愿）有一天自己担任董事会成员，此举可能需要当选并为您的新职责腾出一些空闲时间。
8.遵守HOA
不要依赖于正确警告协会与您感兴趣的房屋的当前所有者之间的任何挥之不去的问题。 如果不及时询问这些问题，可能会导致您在拥有该财产时继承它们。
一些潜在的问题可能是显而易见的，例如死掉的或过度生长的美化环境或油漆剥落。 相反，业主是否在未获得HOA批准的情况下对房屋进行了外部改进或其他更改？ 如果这些更改不符合规则，那么如果您拥有该物业，您会怎么办？ 您可以强迫所有者作为销售协议的一部分解决问题，或在交易完成时提供现金。
9.保险责任
与财产所有权一样，计划的开发范围内的保险条款也可以划分，HOA涵盖一些危险或区域，房主负责其他危险或区域。
这些通常是由州法律规定的。 例如，在佛罗里达州，公寓HOA必须确保所有共同财产，包括建筑物的每个部分，直至单位未完成的干墙。 同时，房主负责为其单位内的所有个人财产提供保险，包括家用电器，地板，橱柜，窗帘等。
检查法律以了解您所居住的州，以精确划分要求。 确认您正在考虑的物业符合这些要求的HOA。
如果您正在考虑在容易发生重大自然灾害（例如洪水，地震，暴风雪，野火，龙卷风或飓风）的地区购买公寓或联排别墅，则巨灾保险尤其重要。 “在太平洋西北地区，地震保险很普遍，尽管不是必需的，”曼宁说。
检查HOA是否提供额外的覆盖范围作为开发中拥有的特权。 曼宁说：“具有前瞻性的HOA可以使公寓建筑更具吸引力”。 他们可能会添加“地震和其他类型的危险保险，将反映在房主的HOA会费中。”当然，您应该确认此类额外保险是否也扩大至房主的法律责任范围，或仅覆盖以下范围： HOA的权限。
底线
生活在计划的开发中，并部分地受HOA规则支配，可能是喜忧参半。 它提供了交换对您房屋的某些控制权的前景，以减少维修房屋的责任，并享有共享设施和安全的好处。 但是，它也可以以换取典型邻域的多样化外观来获得更均匀的外观，尽管邻域装饰口味或草率的维护习惯成为您的问题的机会较小。
您对这些折衷的接受程度如何，将有助于您在公寓或其他“计划中的房屋”中的幸福感。如果您决定进行购买，请确保聘请熟悉房地产的专业人员，包括房地产经纪人与购买单户住宅相比，这些计划有许多不寻常的方面，因为它们具有计划中的发展和HOA。
