联邦政府了解到房屋抵押贷款是许多美国人一生中承担的最大经济负担。 为了提供休息时间（并大概鼓励人们参与房地产市场），美国国税局（IRS）允许纳税人从抵押贷款中扣除利息。
但是，如果您获得 第二套 房贷怎么办？ 您使用它有什么关系？ 您可以无限期扣减利息吗？
我们将深入研究进行第二次抵押的税收含义，向您展示如何计算税收减免，以及强调各种限制和陷阱。
基础
首先，您需要了解什么构成“合格房屋”（扣除抵押利息的房屋），以及IRS如何定义“抵押利息”和“抵押债务”。
对于初学者来说，“合格房屋”是指您通常居住的主要房屋或第二个房屋。 如IRS出版物936所述，活动房屋，房屋拖车，公寓和船只均符合条件，只要它们具有“睡眠，烹饪和卫生间设施”即可。
如果您要求减免的价格是房屋租金的两倍，例如出租物业或办公室，则一些细微的规则和计算会起作用，这与您占用房地的时间有关。 您可以在此处参考具体信息，但一般来说，如果您租出第二套房屋，则需要在那里居住至少14天或一年中出租时间的10％以上（以较长者为准）以便能够扣除抵押利息。 （如果您根本不住在那儿，那么您就是房东，并且有一套完全不同的规则在起作用：请参阅《 出租物业所有者的税收减免》 ）。
抵押利息仅适用于以您的房屋作为抵押的贷款所支付的利息。 这包括：
国税局概述了按揭债务的三类。 这些取决于您何时还清债务以及所得款项用途：
- 祖父债务是指您的房屋在1987年10月13日（含）之前抵押的抵押（此后，现行税法生效）。 房屋购置债务是指1987年10月13日之后提取的抵押贷款，用于购买，建造或改善您的房屋（即翻新，维修等）。 房屋净值债务是指1987年10月13日之后取得的抵押，用于其他与居住无关的目的，例如，用于资助大学学费，购置新车，度假或与之无关的几乎所有其他东西。购买，建造或改善房屋。
推论
这取决于您已经拥有的债务种类以及要承担的债务数量。 如果您已婚并共同提交文件，则您只能扣减总价值不超过100万美元的房屋购置债务和不超过100, 000美元的房屋净值债务的利息。 如果是单身或已婚，并且分别提交，则您的购房债务限额分别为500, 000美元和50, 000美元房屋净值债务。
换句话说，如果您的抵押贷款用于购买，建造或改善您的第一套和/或第二套住房（使其成为购房债务）且总额为100万美元，则您可以扣除已付的所有利息。 例如，如果您对两笔抵押贷款的总利率为4％，总计为100万美元，则可以扣除所有40, 000美元的年度利息。
但是，如果您的购房债务为200万美元，那您就只能扣除当年为200万美元抵押支付的全部利息的一半。 如果采用相同的4％利率，那么您只能扣除40, 000美元，而不是该年可能支付的80, 000美元的利息。 （这是任何试图为七位数财产提供融资的人都应考虑的问题。请参阅 Jumbo VS.传统抵押：他们的区别） 。
尽管此限制不适用于祖父级债务，但如果祖父级债务已超过100万美元，您将无法对新抵押贷款进行额外扣减。 如果您只有90万美元的祖父债务怎么办？ 然后，您只能扣除额外价值100, 000美元的购房债务的利息。
至少，这是一般规则。 美国国税局（IRS）提供了一个工作表来确定您的实际可扣减住房抵押贷款利息。
文书工作
只要您支付了至少$ 600的抵押贷款利息，您就会在纳税时间前几个月收到抵押贷款持有人或贷方的通知（通常为1098表格）。 除按年支付的美元金额外，此抵押利息表还将显示您已支付的抵押保险费和已支付的可扣除点（如果您当年购买房屋）。 备有这份文件后，您将使用它完成表格1040附表A（逐项扣除）上的纳税申报单。
将购置权债务和房屋净值债务加在一起，您可以从技术上对房屋贷款110万美元。 但是，如果您碰巧拥有超过此阈值的额外债务，并且这些收益被用于支付合格费用，例如投资（也在附表A中报告）或企业（附表C或附表1），则您可以扣除利息。 C-EZ）。
再融资，积分和保费
此外，如果您为新抵押贷款支付积分，则可以在贷款期限内扣除积分。 假设您为新的30年期抵押贷款进行再融资，则可以扣除每年支付的点数的1/30。 如果您尚未在再次出售或再融资房屋时扣除所有积分，则可以在当年一次扣除所有剩余的积分。 您将在表1040的第12行的表格A中提交扣除额。
只要您的调整后总收入不超过$ 109, 000（如果已婚和分开提交，则不超过$ 54, 500），您也可以扣除部分或全部抵押贷款保险费。 这将属于您的“购房债务”类别。
底线
税收规则很复杂，无可否认，但是如果您进行得当，这些规定每年可以为您节省数千美元。 在决定再次抵押之前，请务必咨询合格的税务专家。
