目录
- 股权剥离的基础
- 使用HELOC
- 再次抵押
- 使用宅基地豁免
- 友好贷款策略
- 跨抵押
- 房地产有限责任公司
- 底线
股权剥离是一种降低房地产资产股权价值的过程，是最古老的资产保护策略之一。 从本质上讲，它要求债务负担的财产受累，以至于债权人几乎没有股权或根本没有股权可以收购。 通过向另一方提出对财产的债权，所有者保留了对现金流量和资产使用的控制权，同时使财产对那些试图完善任何法律判决的人没有吸引力。 尽管这是一种看似简单的方法，但是为了确保其有效性，必须满足某些要求。 执行此策略的各种方法为所有者带来了越来越高的收益。
股权剥离的基础
请勿与止赎赎回权诈骗，股权剥离或抵押品相混淆，以通过使债权人眼中的资产价值无价值来保护房地产资产的所有权。 尽管有许多不同的股权剥离策略，但它们都需要控制房地产资产而没有大量股权。 通过使财产中的股权难以获得或付出高昂的代价，所有者希望将其房屋和其他财产与法律诉讼隔离。 这个想法很简单：保持对财产的控制和享受，但债权人获得的财产几乎没有或根本没有。 （有关更多信息，请阅读 避免抵押品赎回权诈骗 。）
同时，与任何类型的资产保护策略一样，必须在需要保护之前提前执行资产剥离。 在法律程序中执行任何资产投影策略通常会被法院认为是不适当的。 例如，试图将资产放入他人的名字将被视为欺诈转移，仅出于隐藏资产的目的而进行。
传统上，股权剥离的最常见形式（称为配偶剥离）是放弃对配偶的所有权，因为经济原因，配偶不太可能被起诉。 由于与法律责任相比，离婚现在对资产的威胁更大，因此不再使用以前有效的策略。
使用HELOC
如今，减少扣押可能性的最常见方法是借用资产并为另一方提供债务义务的留置权。 最常见的借贷形式是房屋净值信贷额度（HELOC）。 有了HELOC，贷方就获得了财产权益的留置权，可以作为贷款的抵押品。 即使是没有资金的股权贷款，也将显着减少一个人的账面权益，而不会给借款人造成任何重大风险。 大多数股权信贷额度不因不使用资金而收取费用，并且设立费用非常便宜（如果不是免费的话）。 HELOC使债权人获得财产的实际权益变得更加困难和成本更高，并且通常会阻止债权人提起法律诉讼，而不会影响借款人的现金流量。
将无资金来源的HELOC放在一块房地产上是任何财产的第一道防线。 它还提供了可用于紧急情况或其他意外财务义务的资金来源。 如果仍然没有资金，HELOC将不会以要求的利息或本金还款的形式增加任何财务风险。 由于债权人无法说出实际欠银行多少钱，因此这种策略可以有效地阻止当事人追逐财产，但如果债权人确实决定出庭，则该策略就没有效果。
再次抵押
一种更有效，虽然风险更高的保护方式是使用HELOC或第二抵押贷款形式的资金贷款。 在为贷款提供资金时，贷方将获得优先留置权，即对所借金额的权益提出的债权，它将取代任何债权人的判断。 在这种情况下，财产中的股本实际上减少了借入的资本额，而借贷资本无法通过法律手段收回，从而进一步降低了债权人提起诉讼的动机。
使用宅基地豁免
许多州都实行宅基地豁免，这限制了债权人可以为履行财务义务而占用的房屋净值。 但是，对于大多数人来说，宅基地豁免仅能保护房屋净值的一小部分。 例如，一个没有抵押的$ 400, 000房屋和$ 100, 000的房屋免税额将使$ 300, 000的股本暴露于潜在的法律索偿。 在这种情况下，在物业上保留某种类型的贷款是有道理的，这样权益就不会超过100, 000美元。 如果发生什么事情并作出了判决，债权人将查看财产记录，评估房屋的价值，并决定通过昂贵的法律诉讼几乎无济于事。
但是，贷款资金的问题是双重的。 第一，财产所有人必须找到一种与房地产投资一样或更高产的资本用途。 其次，所有者必须能够通过必要的每月本金和利息付款来维持贷款，否则贷方可能会丧失抵押品赎回权。 财产所有者有许多账户，他们剥离财产以获得资本并将其投资于股票市场。 在牛市中庆祝，这种策略在长期市场下跌期间推动了止赎率。 在考虑这一策略时，大多数人都没有想到如何正确使用或投资他们从财产中撤出的收益。 （有关背景信息，请查看我们的 Investopedia专刊：次贷 。）
友好贷款策略
为了减少丧失抵押品赎回权的风险，一些所有者从他们认识的人控制的企业或信托公司获得友好贷款。 由于存在个人关系，所有者假定贷款人在有一段缓慢的或根本不存在的贷款支付期间不会取消抵押品赎回权。 这些友好贷款中有许多最终由于不真实而被视为欺诈。
尽管每个司法管辖区都有自己的特定法规，但要通过筹集资金，必须为特定的经济目的提供贷款，必须正确记录并提供抵押权。 更重要的是，本金和利息必须按照贷款文件准时支付。 法院驳回了许多用于保护财产的贷款，因为借款人从未进行过抵押或记录了抵押付款。
跨抵押
交叉抵押是另一种资产保护策略，该策略阻碍了房地产中的股权，该股权被用作多项其他资产的抵押。 即使它可能没有未清的留置权，也无法附加，因为它可以保护另一笔贷款或担保的利益。
它是这样工作的：假设同一个集团拥有的两家公司都拥有财产。 1号公司向2号公司贷款，并使用其财产作为抵押。 然后，第二公司使用贷款收益向第一公司提供等值的贷款，并抵押其财产作为抵押。 由于没有任何资金流到同一所有权集团之外，所以这两个财产都有财产留置权，现在受到债权人的保护。 如果对第一号公司提起诉讼，但已就该财产获得判决，则该财产仍可以不加争议地使用。
最终，在出售时，所得款项将用于偿还现有的抵押贷款，使债权人对财产无追索权。 尽管这是一个非常简单和透明的示例，但通常采用更复杂的结构（使用离岸实体和私人信托基金），使债权人难以确定真实所有权或证明交易并非善意。
房地产有限责任公司
拥有租赁房地产是一项高风险的工作。 保护资产免于拥有和管理财产的法律责任是非常困难的。 但是，通过使用房地产有限责任公司，业主找到了一种保护其其他资产免受房地产活动影响的方法，反之亦然。 通过在单一资产有限责任公司中拥有财产，只能起诉财产本身，从而使其他资产的所有者与财产隔离。
由于有限责任公司是法人实体，因此希望起诉所有者的债权人只能追求所有者在有限责任公司中的权益。 为了进一步隔离资产，单一资产有限责任公司通常由在内华达州等州注册的受管理有限责任公司控股公司所有，这允许以扣押令作为攻击实体的唯一方式。 由于收费令仅允许债权人作为成员加入，因此他们将永远不会从经理那里获得任何收入分配，而要承担税收责任； 这在财务上是站不住脚的。 有趣的是，大多数基于LLC的策略还建议通过HELOC剥离资产，使用这些资金投资或更新其他房地产。
底线
当作为经过深思熟虑和精心设计的计划的一部分进行时，股权剥离可以成为一种非常强大的资产保护工具。 它通常最好与其他保护策略一起使用，例如房地产LLC结构，该结构可以保护财产和所有者。 这些策略必须考虑战略性地使用贷款收益，并在有需要之前就很好地执行，以避免被法院视为欺诈转移。 与任何资产保护策略一样，在执行任何贷款或法律文件之前，应咨询具有这一领域知识的律师。 （要了解更多信息，请参阅我们的 按揭基础教程 。）
