在MFS投资公司1998年至2017年的投资回报周期表的一个版本中，房地产投资信托（REIT）是其中六年中表现最好的资产类别。 此外，在该时间段内，以NAREIT股权房地产投资信托指数为代表的房地产投资信托基金，平均年收益率为8.67％，是同期中，小型第二大资产类别，仅次于年均收益小的小型中型资产占9.12％。
过去的表现不能保证未来的回报。 因此，在当前环境下，房地产投资信托基金对于个人投资者以及财务顾问及其客户而言仍然是可行的投资吗？ （有关阅读，请参阅：REIT ETF提供稳定性。）
利率+房地产投资信托
据雅虎！ 追踪MSCI US REIT指数的Vanguard REIT指数Adm（VGSLX）的当前收益率为4.3％。 在当今的低利率环境中，这无疑对许多投资者具有吸引力。 利率上升通常是房地产投资信托基金的不利因素； 由于较高的利息支付，它们的流出量增加，从而减少了可用于向投资者支付股息的现金。
负债过多的房地产投资信托基金或需要在短期内为房地产再融资的房地产投资信托基金比其他房地产投资信托基金更容易受到加息的影响。
2018年，先锋房地产投资信托基金（VNQ）的价格比2015年1月的高位下跌了12％以上，部分原因是美联储的时机不确定以及加息意愿。
房地产投资信托的过往表现
提供大量REIT资金的投资经理Cohen&Steers以2004年6月至2006年6月的最后一次美联储紧缩周期为例，说明高利率最初损害了REIT的表现。 但是随着时间的流逝，强劲的经济随后帮助提高了房地产投资信托的回报。
该公司称，在此时间范围内，房地产投资信托基金的累计回报率为57.9％，而股票为15.5％，债券为5.9％。
该公司在其网站上的一篇文章中表示：“当经济在改善并且基本面强劲时，以收益为导向的调整在历史上一直为长期投资者提供有吸引力的购买机会。 随着更强劲的经济增长的好处变得越来越明显，估值趋于恢复正常。 我们相信，长期致力于利用这些机会的投资者将获得回报。”
房地产投资信托提供多元化的优势
根据对标普500指数和NAREIT股权REIT指数的比较（截至2015年底），REIT与股票的差异不大，与股票的相关性约为78％，这证明了这一点。与核心债券，大宗商品和货币之间的低相关性或负相关性。
除利率外，房地产投资信托基金的表现将取决于经济和股市的表现。 管理大约220亿美元房地产资产的世邦魏理仕克拉丽奥证券（CBRE Clarion Securities）首席投资官约瑟夫·史密斯（Joseph Smith）在CNBC最近的一篇文章中表示：“全年以来，人们对经济增长的预期与利率之间一直存在着一种夹杂的现象。这种不确定性会造成波动，在波动时期，房地产投资信托基金与更广泛的股票市场之间的相关性会增加。” 史密斯先生的报价是在2015年末作出的。（相关阅读，请参阅： 房地产在高利率环境中的投资。 ）
影响个别房地产投资信托的因素
像任何共同基金或ETF一样，这些基金中也包含基础REIT。 单个REIT可以包括那些具有商业物业，住宅物业，酒店或度假村等基本投资组合的REIT。 此外，还涉及特定部门，例如医疗保健和木材和抵押房地产投资信托基金等特殊领域。
这里的重点是，这些房地产投资信托的某些表现将与它们所关联的股市和商业部门的表现联系在一起。 这意味着这些房地产投资信托基金的表现超出了整个股票市场和/或经济的表现。 这与引用所有房地产如何本地化的房地产格言没什么不同。
各个房地产投资信托基金也受到其管理人员的影响。 像任何其他股票或类似工具一样，管理也很重要。 他们的经验是什么？ 他们是以股东为中心的吗？ 他们有自己的钱与您一起投资吗？
2017年的《减税和就业法案》对投资者房地产有利。 新税法中的某些变更会影响房地产投资信托。 例如，房地产投资信托基金受益于直通实体收入的20％扣除。
底线
像今天的许多其他投资一样，房地产投资信托基金可能至少在一开始就受到加息期的影响。 利率较高的房地产投资信托，以及在利率上升时可能需要为债务再融资的房地产投资信托，可能比其他房地产投资信托更脆弱。 那些关注单个REIT的人需要关注公司的管理及其基础投资组合。 也有许多共同基金和ETF也为该领域提供了可靠的机会。 随着时间的流逝，房地产投资信托已被证明是许多投资组合中不可或缺的组成部分，并且很可能会继续向前发展。 （有关阅读，请参阅： 5种房地产投资信托基金以及如何进行投资。 ）
