Upreit定义

什么是UPREIT？

UPREIT是指伞式合伙房地产投资信托。 UPREIT是一种独特的REIT结构，允许财产所有者将其财产交换为UPREIT中的股份所有权。但是，UPREIT通常要遵守《国内税收法》（IRC）第721节的规定。

UPREIT是一个独特的REIT结构，允许财产所有人将其财产交换为UPREIT中的股份所有权。根据《美国国内税收法》第26条第721条的规定，UPREIT中的产权交换通常允许.UPREIT财产出资人可以延期房地产销售税以换取UPREIT单位，尽管UPREIT单位的资本利得税需缴纳标准REIT税。

房地产投资信托（REIT）由Dwight D. Eisenhower引入，是一种替代性房地产共同基金。 REIT是作为房地产投资组合的一种而创建的，其中包括房地产和房地产融资资本。 REITs是允许投资者为股权单位或企业股份作出投资贡献的实体。

随着房地产投资信托基金在市场上的发展，已开发出一些替代结构以提供不同类型的投资者。 UPREIT就是这样一种结构，主要是因为它允许财产出资来换取股份所有权。还创建了DownREIT和其他一些替代方案作为分支。

REIT成立时可以选择采用任何类型的业务结构。公开发售的房地产投资信托基金将按公司组织。私人房地产投资信托通常会选择结构为信托或协会，尽管它们也可能选择其他身份。像大多数非公司一样，私人实体也可以选择作为公司纳税。

对于任何REIT来说，最重要的是要满足IRC标题26第856-859节的要求。当满足这些要求时，房地产投资信托基金可以将其所有收入转嫁给股东。因此，转嫁收入被视为扣除额，房地产投资信托基金缴纳的税款很少。主要要求是90％以上的业务与房地产资产有关。

所有者可以出售房产，而不是出售财产，以换取单位。股份单位一般具有与供款财产相同的价值。由于出售给房地产投资信托基金的财产受IRC第721条的保护，因此该交易不会产生应税事件。

在财产到股份的转换中，UPREIT可能会规定特殊条款。通常，交易所会为卖方提供特殊的单位，以使房地产卖方可以选择自己希望归属于REIT的方式。可以允许房地产卖方立即将单位转换为REIT股份。也可能有其他选择，例如持有至少一年的股份，然后收取现金。

一旦投资者将其财产出售给UPREIT，UPREIT就会拥有该财产以及与之相关的所有管理部门。 UPREIT管理可能比基本REIT更为复杂，因为有721节交换选项以及新单位持有人随附的所有条款。 UPREIT经理负责管理其REIT投资组合，以产生回报。

UPREIT的股份可能会根据管理层的活动，房地产物业的估值，融资交易以及发生的任何其他交易而波动。这会给股东带来动荡。 UPREIT股东通常具有灵活的流动性，这使他们可以随时选择将其股票轻松转换为现金。

对于寻求出售其财产的任何财产所有者而言，UPREIT都是可行的选择。因此，它可以吸引个人财产所有人和商业财产所有人。任何选择将721节交换为UPREIT的财产所有人，都可以UPREIT单位的形式接收该财产的价值。

将第721节交换为UPREIT不会产生应课税事件。但是，单位持有人是根据一般房地产投资信托税标准征税的。一些业主可能选择使用这种类型的投资进行房地产规划，因为它可能完全绕开税收。

根据所有标准会计和税收准则，UPREIT是REIT。成立UPREIT是为了允许房地产向REIT出资，以换取所有权股份。因此，该结构以IRC第721节的标准为指导，该节讨论了财产共享交易所的税收保护。通常，任何允许在REIT内进行第721节交换的REIT都可以视为UPREIT。

大多数房地产投资信托基金将专注于房地产市场的特定部分，尽管指导标准仅规定房地产和相关融资必须占业务的90％以上。 UPREIT通常会遵循相同的投资策略，专注于目标房地产领域。

第721节规定了释放股东单位以换取财产的指导标准。 721节可以代替IRC 1031节交换。第1031条规定，交易所允许业主出售其财产，并将收益投资于类似交易所，以避税。

但是，第1031条中的UPREITs不允许进行交易所，因为它们需要类似的交易所并且不允许财产共享所有权交易所。因此，将721部分转换为UPREIT可能很有吸引力。 721和1031交换所都允许财产所有人递延税款。

UPREIT，DownREIT和所有其他特殊REIT实体只是REIT的核心，其特殊条款为其提供了更多的灵活性。 DownREIT允许房地产投资者与REIT合资。在DownREIT中，单位交换主要基于合资企业中的财产价值，这可以为合资单位持有人创造更好的回报。