使用您的ira购买房地产

目录

• 正确的财产IRA
• 什么是你的和不是你的
• 在IRA中进行购买
• 在IRA中拥有财产
• 在爱尔兰共和军出售物业
• IRA中财产的利与弊
• 底线

对于IRA，金融资产-股票，债券，共同基金或交易所买卖基金（ETF）-通常是投资嫌疑人。 不过，在某些情况下，仍可以在罗斯IRA中持有房地产。 您可以购买单户或多户住宅，公寓楼，商业物业（例如零售店，酒店或办公大楼），原始土地和土地，甚至是船票。

不过，这并不像购买几百股股票那么容易。 如果您想通过自我指导的IRA投入房地产购买，则需要了解规则，其中有很多规则。

重要要点

• 您可以在IRA中持有房地产，但您需要使用自控的IRA来购买任何房地产，都必须严格用于投资目的：您和家人不能使用它。爱尔兰共和军通常需要以现金支付，所有所有权费用必须由爱尔兰共和军支付。在您的爱尔兰共和军中持有房地产可能很棘手，有税务问题和繁文tape节。 但是，另一方面，房地产可以为您提供良好的（或很高的）回报率，并使您的投资组合多样化。

合适的IRA，用于购买投资物业

首先，您的IRA必须是自我指导的。 术语“自我指导”是指IRA托管人，负责记录保存和IRS报告要求的金融机构或公司接受或提供另类投资。 自我指导的IRA独立于将为您做出决定的任何经纪公司，银行或投资公司（无论如何，大多数经纪人帐户均不允许持有房地产）。

要通过您的IRA购买和拥有财产，您仍然需要一个托管人，一个专门从事自营账户的实体，该实体将管理交易，相关的文书工作和财务报告。 一切都要经过托管人，以防止您违反有关此类房地产交易的严格规定。

如您所料，保管人将收取服务费用。 但是，它不会建议您如何最好地构造您的持股。 该保管人的工作是处理后台工作。

在查看其余规则之前，请了解以下基本事实：您和您的IRA是两个独立的实体。 您的IRA拥有资产，但您没有。 实际上，该物业的标题为“ XYZ信托公司托管人（IRA）”。

什么是你的和不是你的

您的房地产必须纯粹是一项投资。 您不能将其用作度假屋，孩子居住的地方，第二套房子或公司的办公室。 这些规则适用于您和IRS认为“不合格”的人。那么，谁被认为是不合格的人？

• 您的配偶您的父母，祖父母和曾祖父母您的子女及其配偶，孙子和曾孙您IRAA拥有资产超过50％的任何实体的服务提供者

您也不能从这些不合格的人之一购买财产（这被称为自交易），IRA也无法购买您已经拥有的财产。 您可以在《内部税收手册》第4.72.11.2.1节中了解有关禁止交易的更多信息。

进行购买

您的IRA余额必须很高，因为要获得抵押贷款在IRA内购买房地产并不容易。 您可能需要用现金支付，这不仅会占用大量资金，还会影响您的长期收益率。

房地产投资者通常会放下少量资金，并利用仍然相对较低的利率来杠杆购买，因为他们可以在房地产上赚到的钱多于支付的利息。 如果您无法为购买房地产提供资金，那么您将失去获得巨大投资回报（ROI）的潜力。

一些银行会考虑为此类交易提供贷款，但这带来了另一个问题：来自房地产的任何收入都可能被视为无关的商业应税收入（UBTI）。 您可以从IRS内部收入法（IRC）的511404节中了解有关UBTI的更多信息。

拥有财产

由于您的IRA不纳税，因此您无法利用拥有房地产所带来的扣除。 因为您已经支付现金，所以无需扣除抵押贷款利息。 您也不会获得财产税减免或折旧的好处。 如果您的财产产生租金收入，那么它的每一分钱都将直接回到您的IRA中。 由于您不拥有该物业，因此您无法赚取任何收入。 （当然，当您在退休时从帐户中提款时，您最终将得到钱。）

从好的方面来说，拥有房地产的维护或其他相关成本不会自负。 IRA支付所有费用。 但是，这并非没有缺点。 IRA中产生的每一美元都是不再需要几十年才能享受免税价值升值的美元。

巨大的风险之一：维护费用会耗尽您的IRA现金，并且如果您“过度缴费”该帐户以弥补这些费用，则会导致高额罚款。

如果财产产生了一系列主要费用，导致您的IRA余额过低，导致帐户没有足够的资金来支付，那会发生什么呢？ 请记住，您不能自掏腰包支付与该物业有关的任何费用，而且退休帐户的供款是有限的：如果您年满50岁或以上，您只能在2020年存入$ 6, 000- $ 7, 000。

如果那还不能弥补维修费用，而您又要存更多的钱，那末，您可能会因缴纳过多而受到处罚。 这是一个巨大的风险，因为房地产经常需要进行昂贵的保养，而您从租金中获得的收入可能无法满足您在高维护性一年中的支出。

在爱尔兰共和军出售物业

要出售您的财产，请像对待其他任何房地产持有人一样，制定一个销售价格。 双方商定价格和条款后，请要求您的托管人代表您的IRA出售该物业。 根据IRA的构成，所有款项都会以递延税款或免税的形式退回您的IRA。

最后一个考虑因素：流动性。 您摆脱投资有多么容易？ 有了股票，这相对容易。 有时您可以在几秒钟内收回您的钱。 相反，房地产是众所周知的缺乏流动性的投资。 撤资可能需要很长时间，一路上您可能会赔钱。 正如800万人在2008年大萧条中所了解到的那样，您可能发现自己拥有的资产价值少于所欠的金额。

IRA中财产的利与弊

我们已经提到了这么多麻烦和弊端，您可能想知道此时是否有必要将财产放入IRA。 从历史上看，房地产 一直 是一项不错的长期投资，因为房地产价值会随着时间的推移而上升，并且长期升值与退休账户的长期投资息息相关。 在短期内，该物业产生的任何收入都在IRA内避税。 最后，房地产作为一种硬资产，有助于使投资于股票和其他证券的投资组合多样化，这在世界上并不是最糟糕的主意。

优点

• 房地产有助于使投资组合多样化，通常会与金融市场背道而驰。

• 房地产历来随着时间的推移而升值，是IRA长期投资前景的理想选择。

• 房地产可以从租金中获得稳定的收入来源，您所收取的任何租金收入都将在IRA中免税。

• 您可以买卖，翻转和积累财产。

缺点

• 您需要与托管人一起建立一个自我指导的IRA。

• 您不能要求扣除物业税，抵押贷款利息，折旧和其他与物业相关的费用。

• 所有费用，维修和保养费用必须使用IRA资金支付，您必须支付其他费用以进行管理和财产管理。

• 您和您的亲戚不能在该物业中居住或经营业务。

底线

使用IRA购买投资性房地产既不是出于胆小，也不是针对不熟悉不同类型的个人退休帐户的任何人。 任何类型的房地产投资都具有很高的风险或维持得最好的水平。 对于IRA，房地产是一个特别高风险的选择。 财产价值不仅可能下降，反而会上升。 如果您的收入和IRA供款限额不包括您无法忽视的维修，那么一年的高昂维护成本也可能会导致您受到罚款。

除非您有足够的时间和专业知识来管理房地产，否则您最好为IRA选择更多主流策略。 或考虑证券化房地产选择，例如房地产投资信托（REIT）或投资房地产的共同基金和ETF。 这些是财产所有权的间接形式，但它们是一个更简单，更具流动性的主张，并且也可以保存在常规IRA中。