30年与15年抵押：概述
可能会有各种各样的抵押贷款，但是对于大多数购房者来说，实际上只有一种抵押贷款。 30年固定利率抵押贷款实际上是美国的原型，是金融工具的苹果派。 这是几代美国人首次购房的道路。
根据房地美（Freddie Mac）2017年的数据，有90％的购房者选择了30年期固定利率抵押贷款。 但是，如果选择购买15年期固定利率抵押贷款，其中许多买家可能会得到更好的服务。
贷款在结构上相似-主要区别在于期限。 短期贷款意味着更高的每月还款额，这使得15年期抵押贷款的负担能力下降。 但是，短期的贷款使贷款在多个方面都变得便宜。 实际上，在整个贷款期限内，一笔30年期的抵押贷款最终将花费15年期选择权两倍以上的费用。
抵押期限如何影响成本
抵押贷款只是一种特定类型的定期贷款-由房地产担保。 对于定期贷款，借款人按年度计算的利息相对于贷款的未偿还余额支付。 利率和每月还款额都是固定的。
因为每月付款是固定的，所以用于支付利息的部分和用于支付本金的部分会随着时间而变化。 刚开始时，由于贷款余额很高，所以大部分还款是利息。 但是，随着余额变小，付款的利息份额下降，本金份额增加。
30年抵押
当然，在30年期贷款中，余额的减少要缓慢得多-有效地，借款人将等量的钱租用的时间是两倍多。 （这是两倍多而不是两倍多，因为对于30年期抵押，本金余额的下降速度不如对15年期贷款的下降快。）利率越高，则本金越大。两种抵押之间的差距。 例如，当利率为4％时，与15年期贷款相比，借款人在30年内实际上要多付2.2倍的利息来借入相同数量的本金。
30年期抵押的主要优势是每月付款相对较低。 即使负担能力不是问题，也有其他优点：
- 较低的还款额可使借款人购买比15年期贷款所能负担的房屋更多的住房，因为相同的每月还款额可使借款人在30年内获得更大的贷款。积累储蓄。较低的付款额将资金释放给其他目标。
15年抵押
由于15年期贷款对银行的风险要小于30年期贷款，并且由于银行短期贷款的成本要低于长期期贷款，因此30年期抵押贷款的利率通常较高。 消费者为15年期抵押贷款支付的费用更少-减少了四分之一到百分之一（或一点），甚至是几十年来的总和。
支持多数抵押贷款的政府支持机构，例如房利美和房地美，征收额外费用，称为贷款价格调整，这会使30年期抵押贷款更加昂贵。 这些费用通常适用于信用评分较低，首期付款较小或两者兼有的借款人。 联邦住房管理局还向30年期借款人收取更高的抵押保险费。
“存在于30年的某些贷款水平价格调整在15年内就不存在，”康涅狄格州雅芳市Norcom Mortgage零售贷款高级副总裁James Morin说。 根据莫林（Morin）的说法，大多数人将这些费用作为较高利率的一部分计入抵押贷款中，而不是直接支付。
试想一下，如果有一笔300, 000美元的贷款，可在30年内以4％的利率或15年以3.25％的利率提供。 更快的摊销和更低的利率的共同作用意味着，仅借钱15年将花费79, 441美元，相比之下，30年的借贷成本为215, 609美元，减少了近三分之二。
当然，有一个陷阱。 从长远来看，节省这么多钱的代价是每月的支出要高得多； 假设的15年期贷款的还款额为2, 108美元，比30年期贷款的每月还款额（1, 432美元）多出676美元（约占38％）。
如果投资者能够负担得起较高的还款额，则选择较短的贷款符合他们的利益，尤其是当他们即将退休时，他们将依赖固定收入。
对于一些专家来说，能够支付更高的费用包括积having雨天基金。 Quicken Loans首席运营官兼总裁Bob Walters表示，您的流动储蓄至少应相当于一年的收入。 理财规划师对15年期抵押贷款的喜欢之处在于，它实际上是通过以股票形式购买通常会升值的资产（尽管像股票，房屋的价值起落一样）的“强制储蓄”。
由于15年期贷款对银行的风险要小于30年期贷款，并且由于银行短期贷款的成本要低于长期期贷款，因此30年期抵押贷款的利率通常较高。
金钱的其他用途
在某些情况下，借款人可能有动机将这笔钱投资到其他地方，例如在529帐户中支付大学学费或在递延税款401（k）计划中，尤其是如果雇主与借款人的捐款相匹配的话。 而且，由于抵押贷款利率如此之低，一个精明而有纪律的投资者可以选择30年期贷款，并将15年期和30年期付款之间的差额分配给收益较高的证券。
使用前面的示例，如果15年期贷款的每月还款额为$ 2, 108，而30年期贷款的每月还款额为$ 1, 432，则借款人可以将这676美元的差额投资到其他地方。 包络线计算是在扣除抵押贷款利息扣除后，外部投资的回报（减去所欠的资本利得税）超过抵押贷款的利率（或是否）超过抵押贷款的利率。 对于处于25％税率范围内的人，扣除额可能会使有效抵押贷款利率从例如4％降低到3％。
广义上讲，如果税后投资的收益高于抵押贷款成本减去利息扣除额，借款人就会领先。
但是，得克萨斯州达拉斯市注册金融计划师Shashin Shah认为，这种技巧要求风险倾向，因为借款人将不得不投资波动性较大的股票。 沙阿说：“目前没有固定收益的投资能够产生足够高的回报来完成这项工作。” 他还补充说，这还要求该学科系统地投资相当于那些月度差异的投资，并需要时间专注于投资，他补充说，这是大多数人所缺乏的。
两全其美的选择
显然，大多数借款人也缺乏（或至少认为他们缺乏）用于支付15年期抵押贷款所需的更高款项的资金。 但是，有一个简单的解决方案可以捕获较短抵押贷款的大部分储蓄：假设抵押贷款没有提前还款罚金，只需对15年期的抵押贷款进行15年计划的较大还款。
借款人有权将额外付款直接支付给本金，如果付款金额一致，则抵押贷款将在15年内还清。 如果时间紧迫，借款人总是可以退回到30年期的正常，较低的还款期。
重要要点
- 选择15年期固定利率抵押贷款而不是30年期抵押贷款，可以使许多买家得到更好的服务。消费者购买15年期抵押贷款的费用更少，少了四分之一到百分之一（或一点）。对于某些专家来说，能够负担得起15年期抵押贷款的更高金额，其中包括积a了雨天基金。
