房地产是大多数人财富的重要组成部分，对美国许多房主来说尤其如此。 根据美联储最新的消费者金融调查，美国有65.2％的家庭拥有自己的主要住所。 房地产市场的规模和规模使其成为许多投资者的诱人和有利可图的领域。 本文将研究影响房地产市场和可用投资种类的一些主要因素。
教程：探索房地产投资
推动房地产市场发展的4个关键因素
影响房地产的因素
客层
人口统计数据是描述人口构成的数据，例如年龄，种族，性别，收入，移民方式和人口增长。 这些统计数据是一个经常被忽略但很重要的因素，会影响房地产的定价方式和需求的房地产类型。 一个国家的人口统计数据的重大变化可能会对房地产趋势产生很大的影响。
例如，出生于1945年至1964年之间的婴儿潮一代是人口趋势的一个例子，有可能对房地产市场产生重大影响。 这些婴儿潮一代的退休是上个世纪最有趣的世代趋势之一，而这些婴儿潮一代的退休始于2010年，必将在未来数十年间引起市场的关注。
这种类型的人口转变可以通过多种方式影响房地产市场，但对于投资者而言，一些关键问题可能是：i）随着越来越多的人开始退休，这将如何影响受欢迎的度假区对第二套住房的需求？ 或ii）如果收入较小并且孩子们都搬了出去，这会对大房子的需求有何影响？ 这些问题和其他问题可以帮助投资者在趋势开始之前就缩小潜在可取房地产投资的类型和位置。
利率
利率也对房地产市场产生重大影响。 如果您正在考虑购买抵押房屋，则使用抵押计算器来研究利率是有益的。 利率的变化会极大地影响人们购买住宅物业的能力。 那是因为利率越低，获得抵押贷款购买房屋的成本就越低，这对房地产产生了更高的需求，这又再次推高了房价。
重要的是要注意，随着利率上升，获得抵押的成本增加，从而降低了房地产的需求和价格。 但是，当考察利率对诸如房地产投资信托（REIT）之类的股权投资而不是对住宅房地产的影响时，这种关系可以认为类似于债券与利率的关系。 当利率下降时，债券的价值会上升，因为债券的息票率越来越高，而当利率上升时，债券的价值就会下降。 同样，当市场利率降低时，房地产投资信托基金的高收益率也变得更具吸引力，其价值也随之上升。 当利率上升时，房地产投资信托基金的收益率将变得不那么吸引其价值。 （要了解有关这些影响的更多信息，请参阅 利率如何影响财产价值 。）
经济
影响房地产价值的另一个关键因素是经济的整体健康状况。 这通常由经济指标来衡量，例如GDP，就业数据，制造业活动，商品价格等。广义上讲，当经济不景气时，房地产也是如此。
但是，经济的周期性会对不同类型的房地产产生不同的影响。 例如，如果房地产投资信托基金在酒店投资中所占比例较大，那么与投资办公楼的房地产投资信托基金相比，房地产投资信托通常会受到经济下滑的影响。 由于业务固有的租赁结构类型，酒店是对经济活动非常敏感的一种财产形式。 可以将租赁酒店房间视为一种短期租赁形式，如果经济状况不佳，酒店客户可以轻松避免这种情况。 另一方面，办公室租户通常拥有长期租赁，在经济衰退期间无法更改。 因此，尽管您应该了解经济所处周期的一部分，但您也应该意识到房地产对经济周期的敏感性。
政府政策/补贴
立法也是可能对房地产需求和价格产生巨大影响的另一个因素。 税收抵免，扣除额和补贴是政府可以在一定程度上临时增加房地产需求的一些方式。 了解当前的政府激励措施可以帮助您确定供求关系的变化并确定潜在的错误趋势。
例如，2009年，美国政府向房主推出了首次购房者的税收抵免，以试图在经济不景气的情况下加快房屋销售（只有在2008年至2010年之间购买房屋的人才有资格）。 根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，仅此一项税收优惠政策就导致90万购房者购买房屋。 这是相当可观的增长，尽管是暂时的，而且在不知道增长是税收优惠的结果的情况下，您可能最终得出结论，住房需求是基于其他因素而上升的。
最好的投资是什么？
房地产市场的规模和规模使其成为吸引许多投资者的诱人和有利可图的市场。 投资者可以直接投资于房地产，也可以选择通过托管基金间接投资。 直接投资房地产涉及购买住宅或商业物业，以用作创收财产或将来转售。 间接投资房地产市场的方式包括投资房地产投资信托（REIT），房地产交易所交易基金（ETF），混合房地产基金（CREF）和基础设施基金。 由于市场上流动性较高，交易成本较低且资本要求较低，因此普通投资者倾向于间接投资房地产。 （要了解有关从房地产市场获利的更多方法，请阅读 简单的房地产投资方法。 ）
底线
本文介绍了一些在推动房地产市场发展中发挥重要作用的较高层次的因素，但其中还有更复杂的部分。 尽管上述某些因素暗示了该因素与市场之间的明确关系，但实际上，结果可能会大不相同。 但是，了解驱动房地产市场的关键因素对于进行潜在投资的全面评估至关重要。
（有关此主题的更多信息，请阅读 在住宅房地产中赚钱。）
