华尔街最重要的创新之一是将贷款集中在一起，然后拆分为单独的计息工具的行为。 这种抵押和结构化融资的概念早于抵押抵押债务（CMO）和抵押债务义务（CDO）的市场。 直到1980年代初，通过重新包装抵押贷款以创建抵押贷款支持的证券行业（MBS），该概念才得以正式化。
MBS的抵押贷款池将所有利息和本金简单地传递给投资者。 创建CMO的目的是为投资者提供特定的现金流量，而不仅仅是利息和本金的传递。 CMO由投资银行First Boston和Salomon Brothers于1983年为联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）首次发行，它们吸收了抵押贷款，将其分为不同的利率和期限，并根据这些档次。 原始抵押作为抵押。
与CMO相反，CDO在1980年代后期出现，它涵盖了除抵押之外的更多种类的贷款。 虽然两者之间有很多相似之处，但它们的结构，合计持有的贷款类型以及寻求两者之一的投资者类型却存在一些明显的差异。
CMO-出于需求而生
抵押抵押债务（CMO）是一种抵押贷款支持证券（MBS），由从事住宅抵押的第三方发行。 集体管理组织的发行人收集住房抵押贷款，并将其重新打包到贷款池中，以用作发行新证券的抵押。 然后，发行人将从抵押贷款中转出贷款，并将利息和本金分配给池中的投资者。 发行人沿途收取费用或分摊费用。 有了CMO，发行人可以通过分期从抵押中分割出可预测的收入来源，但是像所有MBS产品一样，CMO仍然面临投资者的预付款风险。 这就是池中的抵押将提前还款，再融资和/或拖欠还款的风险。 与MBS不同，投资者可以选择愿意承担CMO的再投资风险。
以下是使用顺序付款结构的三个不同期限的第三部分的简化版本的示例。 A，B和C档将在其整个生命周期内都收到利息支付，但是本金支出将按顺序流动，直到每个CMO都退休为止。 例如：C部门在B部门退休之前将不会收到任何本金支出，B部门在A部门退休之前将不会收到任何本金支出。
尽管证券本身看起来很复杂，并且在所有缩写词中都很容易迷失，但抵押贷款的过程非常简单。
作为法律实体，CMO的发行人是从银行和抵押公司购买的抵押池的合法所有者。 在重新包装抵押贷款之前，借款人会拜访其当地的银行，后者会借钱购买房屋。 然后，银行将使用房屋作为抵押来抵押，直到还清或出售房屋为止。 虽然一些银行仍在其账簿上保留抵押贷款，但大多数抵押贷款在与第三方重新包装后不久便被卖掉了。 对于最初的贷方来说，这提供了某种解脱感，因为他们不再拥有贷款或必须偿还贷款。 这些抵押然后成为抵押品，并与质量类似的贷款一起归为各部分（这只是贷款池的一部分）。 通过从抵押池中创建CMO，发行人可以设计不同期限的特定，独立的利息和本金流，以使投资者的需求与他们所需的现金流和到期日相匹配。 出于法律和税收目的，CMO作为单独的法人实体持有在房地产抵押投资渠道（REMIC）中。 REMIC对公司从基础抵押贷款中收取的收入免征联邦税，但支付给投资者的收入被视为应纳税。
CDO-好不好
抵押债务义务（CDO）在1980年代末期开始生效，并具有CMO的许多特征：将贷款汇总在一起，重新包装成新证券，向投资者支付利息和本金作为收入，并将这些资金分成若干部分不同程度的风险和成熟度。 CDO属于资产支持证券（ABS）类别，与MBS一样，其使用基础贷款作为资产或抵押品。 CDO的发展填补了空白，并为借贷机构通过证券化从本质上将债务转移到投资中提供了一种有效的方式，就像抵押品被证券化为CMO一样。 与REMIC发行的CMO相似，CDO使用特殊目的实体（SPE）对其贷款进行证券化，服务以及使用投资证券对投资者进行匹配。 CDO的优点在于它几乎可以持有任何可产生收入的债务，例如信用卡，汽车贷款，学生贷款，飞机贷款和公司债务。 像CMO一样，贷款片段的划分是从高级到初级的，在评级机构的监督下，这些机构分配等级评级，就像AAA，AA +，AA等单一发行债券一样。
以下是CDO的结构示例。 每个CDO都有资产负债表，就像任何公司一样。 资产由产生收入的组成部分组成，例如贷款，债券等。左侧发行的每个债券与右侧的特定资产池相关。 然后，由第三方根据对债权的优先级和相关资产的感知质量对债券进行评级。 从理论上讲，具有较低质量评级和资历的债券将要求投资者获得较高的收益率。
CMO与CDO
CMO和CDO之间有许多相似之处，因为后者是根据前者的设计建模而成的。 CMO可以由私人机构发行，也可以由准政府贷款机构（联邦国家抵押贷款协会，政府国家抵押贷款协会，联邦房屋贷款抵押公司等）支持，而CDO则带有私人标签。
尽管CMO和CDO的外部包装类似，但内部却不同。 CMO有点容易理解，因为它提供的现金流来自特定的抵押贷款池，而CDO现金流可以由汽车贷款，信用卡贷款，商业贷款甚至CMO的一些付款支持。 尽管CMO市场确实受到2007年房地产危机的影响，但CDO市场受到的打击更大。 仅一小部分CMO市场被视为次贷，而CDO将次CMO作为其核心资产。 当次级抵押贷款南下时，购买评级最低，风险最高的集体管理组织与其他ABS资产混合在一起的CDO遭受了沉重打击。 过去的错误不太可能再次犯错，因为SEC的监督比以前要多得多，但有时历史会重演。 两种产品在将贷款和资产集中在一起，然后使投资者与现金流匹配方面发挥着相同的作用，因此，由投资者决定他们要承担多少风险。
CDO仅占ABS市场的一小部分，2002年未发行的债券只有3.4亿美元，而CMO的总市场规模为4.7万亿美元。 随着资产支持贷款的证券化增长以及发行人加快了对风险较高的CMO产品的购买，CDO市场在2002年之后迅速膨胀。 随着房地产市场的蓬勃发展，CDO / CMO市场也随之增加，未偿还CDO的总峰值在2007年达到1.3万亿美元。随着房地产泡沫破裂，这种惊人的增长突然停止，CDO市场在2007年减少到了约8.5亿美元。 2013。
在纸面上，购买不需要的高风险CMO并将其捆绑为CDO看起来很不错，但是那些假定为次级抵押的次级抵押的质量却比最初想像的要高得多。 在2007年房地产市场崩溃导致CDO损失数十亿美元之后，评级机构和CDO发行人仍要承担责任，缴纳罚款并归还财产。 许多人一夜之间变得一文不值，从AAA降级为垃圾级。 当这些问题最终失败时，那些对高风险CDO进行大量投资的人遭受了巨大损失。 许多CDO发行人因其在包装失败的风险资产中的作用而受到指控和/或罚款。 最大和最广为人知的案件之一是在2010年针对高盛（NYSE：GS）的案件，后者因组织CDO并没有适当告知其客户潜在风险而被正式起诉并被罚款。 根据美国证券交易委员会（SEC）的估算，在2010年尘埃落定之后，投资者损失了超过10亿美元。
如今，CDO仍然存在，但它们永远会因良好的决策变得糟透而伤痕累累。
底线
全世界的投资者从抵押初期就学到了宝贵的经验。 经过一些创造性的思考，找到了一种方法来获取大量贷款并为投资者创建有担保的投资。 这为放贷人释放了资本，为发行人创造了许多工作，在流动性不高的市场中创造了流动性，并助长了房屋所有权。 引发房主所有权的同一过程最终助长了房地产泡沫和随后的崩溃。 抵押过程充满了活力，但最终导致了自身崩溃。
