什么是合格贷款？
合格贷款是指等于或小于联邦住房金融局（FHFA）设定的限额所确定的美元金额，并且符合房地美和房利美的融资标准。贷款由于贴上了低利率而具有优势。
重要要点
- 合格贷款是指其基本条款和条件满足房利美和房地美的供资标准的抵押贷款，主要是对贷款规模的美元限额。基线合格贷款限额每年进行调整。 到2020年，美国大部分地区的贷款额为510, 400美元。贷款人更喜欢处理合格贷款，因为这是房利美和房地美将在二级抵押市场上担保和购买的唯一类型。合格贷款通常为借款人提供更优惠的利率。
合格贷款如何运作
联邦国家抵押贷款协会（FNMA或Fannie Mae）和联邦住房抵押贷款公司（FHLMC或房地美）是由政府资助的推动住房贷款市场的实体。 这些准政府机构已经制定了标准化的规则和准则，如果要获得机构的支持，则一单元物业（也称为单户住宅）的抵押必须符合这些规则和准则。 （Fannie Mae和Freddie Mac不会自行发行抵押。而是为贷方发行的抵押提供保险，如果贷方希望出售这些抵押，则可以充当二级做市商。）
当专门谈论抵押金额时，最常使用“符合”一词，抵押金额必须低于由联邦住房金融局（FHFA）设定的一定限制，即合格贷款限额。
2020年，在美国大部分地区，该基准限额为510, 400美元，比2019年的484, 350美元有所增加。在一些高成本市场，例如旧金山和纽约市，该限额更高。 这些区域的新上限为$ 7765, 600，或$ 510, 400的150％。 特殊的法律规定对阿拉斯加，夏威夷，关岛和美属维尔京群岛建立了不同的贷款限额计算。 在这些地区，2020年一套房的基准贷款限额为765, 600美元。
《住房和经济复苏法案》（HERA）要求每年对房利美和房地美调整符合基准的贷款限额，以反映美国平均房价的变化。
除了贷款的规模外，遵循其他符合贷款准则的准则还包括借款人的贷款对价值比率（即首付金额），债务对收入比率，信用评分和历史记录，文件要求等。 。
合规贷款的优势
对于消费者而言，合格贷款因其低利率而具有优势。 例如，对于首次购买联邦住房管理局（FHA）贷款的购房者，首付可低至3％。 但是，如果首付如此低，则每年需要约1.05％的私人抵押贷款保险（PMI）才能获得最高为510, 400美元的30年期贷款。 如果借款人的家庭调整总收入（AGI）不超过$ 109, 000，则保险的部分或全部费用可抵税。
放款人也更喜欢使用合格贷款，因为它们可以很容易地打包成投资包并在二级抵押市场上出售。 此过程释放了金融机构发行更多贷款并向购房者借出更多资金的能力。
合格贷款与不合格贷款
超过合格贷款限额的抵押被分类为不合格或巨型抵押。 由于房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）只购买合格贷款以重新包装进入二级市场，因此对不合格贷款的需求要少得多。 不良贷款的条款和条件在贷方之间可能相差很大，但是巨型贷款的利率和最低首付通常较高，因为它们对贷方承担更大的风险。 这不仅涉及更多的钱，而且贷款不能由政府资助的企业担保。
需要抵押贷款超出合规贷款限额的购房者可以通过选择两个较小的抵押贷款而不是一笔巨额贷款来解决此问题。
合格贷款与常规贷款
合格贷款通常与常规贷款/抵押混淆。 尽管两种类型重叠，但是它们并不相同。 常规抵押是一个更为广泛的类别。 它是通过私人贷方提供的 任何 贷款，而不是像FHA或美国退伍军人事务部（VA）这样的政府机构提供的贷款，并且/或者由房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）提供支持，这是重叠和混乱的地方，出现。 贷款的规模不会影响其常规性，只会影响其合格性。 实际上，尽管所有符合条件的贷款都是常规贷款，但并非所有常规贷款都符合条件。
遵守贷款的特殊注意事项
FHFA每年设置合格贷款限额，它受到监管监督，以确保房利美和房地美履行其宪章和使命，促进低收入和中产阶级美国人的房屋所有权。 FHFA在月利率调查（MIRS）中使用平均房价在10月到10月的百分比增/减来调整下一年的合格贷款限额。
为了进行此调查，FHFA要求抵押贷款人的样本报告他们在一个月的最后五个工作日内关闭的所有单户家庭，全额摊销，购置款，非农业贷款的条款和条件。 该调查按月提供有关利率，贷款期限和房价的信息，包括房地产类型，贷款类型（固定利率或可调整利率）和贷方类型，以及15年期和30年期固定利率贷款的信息。
