抵押贷款危机。 信用危机。 银行倒闭。 政府纾困。 像这样的短语经常出现在整个2008年秋季的头条新闻中，在此期间，主要金融市场的价值缩水了30％以上。 这一时期也是美国金融市场历史上最恐怖的时期。 那些经历过这些事件的人可能永远不会忘记这场动荡。 那么到底发生了什么，为什么？ 请继续阅读，以了解始于1999年的次级抵押贷款市场的爆炸性增长如何在为仅在9年后展开的动荡奠定基础方面发挥了重要作用。
前所未有的增长和消费者债务
次级抵押贷款是针对借款人的抵押，其信贷水平低于完美水平，储蓄水平也不高。 次级抵押贷款的增加始于1999年，当时联邦国家抵押贷款协会（广泛称为房利美）开始共同努力，以使那些信贷和储蓄比通常所需贷方低的人更容易获得住房贷款。 这个想法是要帮助每个人实现美国拥有房屋的梦想。 由于这些借款人被认为是高风险的，因此他们的抵押按非常规条款反映了这种风险，例如较高的利率和可变付款。 （在“ 次级抵押贷款：帮助还是不足？”中 了解更多 信息。 ）
当次级抵押贷款市场开始爆炸时，许多人看到了巨大的繁荣，而其他人则开始看到危险信号和对经济的潜在危险。 艾略特波浪国际（Elliott Wave International）的创始人鲍勃·普雷希特（Bob Prechter）始终认为，失控的抵押贷款市场对美国经济构成威胁，因为整个行业都依赖于不断增长的房地产价值。
截至2002年，政府资助的抵押贷款机构房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）已提供了超过3万亿美元的抵押贷款。 普雷希特（Prechter）在2002年的著作《征服崩溃》中说，“只有信心才能支撑住这座巨大的纸牌屋。” 房利美和房地美的作用是从产生抵押的人那里购回抵押，并在支付抵押票据时赚钱。 因此，抵押贷款违约率的不断提高导致这两家公司的收入急剧下降。 （在 Fannie Mae，Freddie Mac和《 2008年信用危机》中 了解更多信息。）
提供给次级借款人的抵押贷款中最具潜在致命性的是纯利率ARM和支付期权ARM，两者都是可调整利率抵押贷款（ARM）。 这两种抵押贷款类型都使借款人的首期付款要比固定利率抵押贷款下的首付款低得多。 在一段时间（通常只有两年或三年）之后，这些ARM会重置。 然后，付款频率每月都会波动一次，通常会比初始付款大得多。
在从1999年到2005年存在的上升趋势市场中，这些抵押几乎没有风险。 尽管自购房之日起房屋价值增加，尽管抵押贷款支付额较低，但借款人仍拥有正资产，如果他无法负担未来的高额付款，则可以出售房屋以获利。 但是，许多人认为，如果住房市场不景气，这些有创意的抵押贷款将是一场灾难，这将使房主处于负资产状况，使其无法出售。
为了增加潜在的抵押贷款风险，总的消费者债务总的来说以惊人的速度持续增长，2004年首次达到2万亿美元。 非营利债务管理组织Consolidated Credit Counseling Services Inc.的总裁兼创始人霍华德·德沃金（Howard S. Dvorkin）当时对《 华盛顿邮报 》表示：“这是一个巨大的问题。你不可能成为世界上最富有的国家，而拥有你的所有同胞负债累累。”
随后与创意抵押相关的投资产品的兴起
在房价上涨期间，抵押贷款支持证券（MBS）市场开始受到商业投资者的欢迎。 MBS是归入单个证券的抵押池。 投资者从其中所包含的单个抵押贷款的溢价和利息支付中受益。 只要房价继续上涨并且房主继续支付抵押贷款，该市场就可以实现高利润。 然而，随着房价开始暴跌，房主开始大量拖欠抵押贷款，这种风险变得越来越现实。 （在“抵押贷款 幕后”中 了解四个主要参与者如何在二手市场上对抵押贷款进行切块和切块。）
在此期间，另一种流行的投资工具是信用衍生产品，即信用违约掉期（CDS）。 CDS被设计为一种对冲公司信誉的方法，类似于保险。 但是与保险市场不同，CDS市场不受监管，这意味着不需要CDS合同的发行人保留足够的准备金以在最坏的情况下（例如经济下滑）支付。 这正是美国国际集团（AIG）在2008年初发生的事情，因为该公司宣布其承保的CDS合同投资组合蒙受了巨额亏损，无法承受。 （在“ 信用违约掉期：简介 和 下跌巨人：AIG的案例”中 了解有关此投资工具的更多信息。）
市场下降
到2007年3月，由于贝尔斯登因承销许多与次级抵押贷款市场直接相关的投资工具而蒙受的巨大损失而倒闭，很明显，整个次级抵押贷款市场都陷入了困境。 房主高利率违约，是因为次级抵押贷款的所有创造性变化都已重置为更高的付款额，而房价却下降了。 房主倒挂了-他们所欠的抵押贷款超过了房屋的价值-并且如果他们不能支付新的更高的付款，他们将无法再离开他们的住所。 相反，他们失去了房屋，丧失了赎回权，并在此过程中经常申请破产。 （请查看《导致 次级抵押贷款崩溃的燃料》 中导致该市场急剧膨胀和耗尽的因素。）
尽管出现了这种明显的混乱局面，但金融市场一直持续到2007年10月，道琼斯工业平均指数（DJIA）于2007年10月9日达到收盘高点14, 164。动荡最终迎头赶上，到2007年12月，美国陷入衰退。 到2008年7月上旬，道琼斯工业平均指数将在两年内首次跌破11, 000。 那不会是下降的尽头。
2008年9月7日（星期日），随着金融市场与2007年10月的峰值相比下跌了近20％，政府宣布了对房利美和房地美的收购，这是由于沉重的次级抵押贷款市场的大量亏损造成的。 一周后的9月14日，主要投资公司雷曼兄弟（Lehman Brothers）屈服于自身对次级抵押贷款市场的过度敞口，并宣布了当时美国历史上最大的破产申请。 第二天，市场暴跌，道琼斯指数下跌499点，至10, 917。
雷曼兄弟（Lehman）的崩溃级联，导致储备基本基金的资产净值在2008年9月16日跌破每股1美元。随后，投资者获悉，每投资1美元，他们才有权获得97美分。 这种损失是由于持有雷曼兄弟发行的商业票据而造成的，这是有史以来第二次货币市场基金的股票价值“跌破高位”。 随之而来的是货币市场基金行业的恐慌，导致大量的赎回要求。 （有关的阅读材料，请参见 您的货币市场基金能赚钱吗？ 和 案例研究：雷曼兄弟的崩溃 。）
当天，美国银行（NYSE：BAC）宣布将收购美国最大的经纪公司美林（Merrill Lynch）。 另外，美国最大的金融公司之一美国国际集团（AIG）（NYSE：AIG）由于承销的信用衍生品合约多于其还本付息而被降级。 2008年9月18日，关于政府纾困的讨论开始，道琼斯指数上涨410点。 第二天，财政部长亨利·保尔森（Henry Paulson）提议提供多达1万亿美元的问题资产救助计划（TARP）来购买有毒债务，以抵御全面的金融危机。 同样在这一天，美国证券交易委员会（SEC）发起了一项临时禁止卖空金融公司股票的禁令，认为这将稳定市场。 消息传出后，市场飙升，投资者将道指上涨456点，至盘中高点11, 483，最终收盘上涨361，至11, 388。 随着金融市场将经历三周的全面动荡，这些高点将被证明具有历史重要性。
彻底的金融动荡
道琼斯指数从2008年9月19日的盘中高点11, 483点下跌至2008年10月10日的盘中低点7, 882点，下跌了3, 600点。 以下是在这个历史性的三周期间发生的美国重大事件的回顾。
- 2008年9月21日：高盛（纽约证券交易所代码：GS）和摩根士丹利（纽约证券交易所代码：MS），仍是最后两家仍然存在的主要投资银行，从投资银行转变为银行控股公司，以获得更多的灵活性来获得救助资金。 2008年9月25日：经过10天的银行挤兑，联邦存款保险公司（FDIC）扣押了当时该国最大的储蓄和贷款华盛顿互惠银行，该行已遭受次级抵押贷款债务的重创。 其资产已转让给摩根大通公司（纽约证券交易所：JPM）。 2008年9月28日： TARP救助计划在国会停滞。 2008年9月29日：道指下跌774点（6.98％），是历史上最大的跌幅。 花旗集团（纽约证券交易所：C）还收购了美国第四大银行瓦乔维亚银行。 2008年10月3日：经过重新设计的7, 000亿美元TARP计划（更名为2008年紧急经济稳定法案）在国会获得了两党投票。 （美国的救助计划可追溯到1792年。了解最大的救助计划如何影响 美国政府财政援助的前6名 。） 2008年10月6日：道琼斯 工业平均 指数自2004 年以来首次跌破10, 000点。 2008年10月22日：布什总统宣布将于2008年11月15日举行一次国际金融领导人会议。
底线
2008年秋天的事件是一个教训，当理性思考让非理性成为最终结果时。 尽管良好的意愿可能会促使人们在1999年决定扩大次级抵押贷款市场，但在此期间美国却失去了理智。 房价越高，越有创造力的放贷者会努力使它们升得更高，而似乎完全忽略了潜在的后果。 当人们考虑到次级抵押贷款市场的非理性增长，以及从中衍生出来的投资工具，再加上消费者债务的激增，也许2008年的金融动荡并非像许多人所想像的那样不可预见。
