目录
- 房利美Stock
- 房利美指南
- 房利美贷款
- 申请房利美抵押贷款
- 贷款修改
- 房利美HomePath
房利美（Fannie Mae）（正式为联邦国家抵押贷款协会（FNMA））是政府资助的企业（GSE），即根据国会宪章运营的上市公司，旨在刺激房屋所有权并通过以下方式扩大抵押资金的流动性建立二级市场。 房利美于1938年在大萧条时期作为新政的一部分而成立，致力于将其努力提高为中低收入和中等收入的美国人提供住房的能力和负担能力。
作为次级抵押贷款市场参与者，房利美不提供贷款或向借款人提供抵押。 相反，它通过购买和担保这些公司的抵押贷款，使资金流向抵押贷款方（例如，信用合作社，地方和国家银行，储蓄所和其他金融机构）。 实际上，它是二级市场上最大的两个抵押购买者之一。 另一个是其兄弟姐妹，即联邦住房抵押贷款公司（Feddie Mac），这也是由国会创建的政府资助的企业。
5万亿美元
自2009年以来，房利美在抵押贷款市场的投资金额
通过对抵押贷款市场进行投资，房利美为银行，储蓄机构和信用合作社等贷方创造了更多的流动性，从而使他们可以承销或资助更多的抵押贷款。 该实体估计，自2009年以来，该市场已为市场提供了5万亿美元的资金，为大约600万购房，1400万再融资和300万租赁公寓提供了资金。 它是美国30年期固定利率抵押贷款的最大资助者或支持者
房利美Stock
房利美（Fannie Mae）自1968年以来一直在公开交易。直到2010年，它在纽约证券交易所进行交易。 在抵押贷款，住房和金融危机之后，由于股票价格暴跌至纽约证券交易所规定的最低资本要求以下，该公司被退市。 现在，它可以在场外交易。
在2008年下半年，联邦抵押住房委员会（Federal Housing Finance Committee）的保护下，联邦政府（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）被政府接管。 两者均获得了1, 874亿美元的援助，这使他们免于倒闭。 到2014年，房利美向政府偿还的款项超过了收到的款项。
2012年8月，关于房利美的股息义务的条款发生了变化，以便美国财政部在每个季度末要求获得任何利润，并在出现赤字时提供资本。 因此，即使房利美赚钱了，它的利润还是每个季度都交给政府。
房利美指南
为了使抵押贷款放贷人有资格获得房利美的支持，它必须同意避免任何不道德的次级抵押贷款做法。 次级抵押贷款的利率高于优先抵押贷款，提供给信用不良的借款人，他们认为放贷人的风险较高。
房利美抵押贷款购买和担保必须符合严格的标准。 例如，到2020年，单户住宅的常规贷款额度在大多数地区为510, 400美元，在夏威夷和阿拉斯加等高成本地区为765, 600美元。 联邦住房金融局（FHFA）设置了这些限制。
在二级市场上购买抵押贷款之后，房利美将它们合并起来，形成抵押贷款支持证券（MBS）。 MBS是由抵押或抵押池担保的资产支持证券。 房利美的抵押贷款支持证券然后由保险公司，养老基金和投资银行等机构购买。 它保证其MBS的本金和利息支付。
房利美还拥有自己的投资组合，通常称为保留投资组合，用于投资自己和其他机构的抵押支持证券。 房利美发行债券，称为代理债务，以为其保留的证券投资。
重要要点
- 联邦国家抵押贷款协会（FNMA）又称房利美（Fannie Mae），是由国会创建的政府资助的企业（FSE）。房利美及其同级联邦住房抵押贷款公司或房地美是二级市场上最大的两个抵押购买者。房利美通过投资抵押贷款，为贷方创造了更多的流动性，包括银行，储蓄所和信用合作社，然后允许他们进行承销或为更多的抵押贷款提供资金。FannieMae和Freddie Mac在2008年金融危机期间几乎破产，被纾困，投入政府保护，最终还清了所收到的数十亿美元保持漂浮。
房利美贷款
为了获得房利美（Fannie Mae）支持的贷款，您必须经过批准的贷方。 除了避免上述次级贷款外，贷方还必须符合资格和承销标准，以确保融资的信贷质量。
由房利美购买并担保的抵押贷款称为合格贷款。 一般而言，合格贷款的利率要低于不合格贷款或巨额贷款，后者通常不受到房利美的支持，因为它们超出了贷款规模的限制。
如何申请房利美抵押贷款
当您找到有资格发行房利美支持的贷款的贷款人时，将指导您填写统一的住宅贷款申请。 您将需要收集并提供财务信息和文档。 其中包括就业记录和您的总收入以及支持这些的报表，例如W-2表格或1099表格。您还必须提供您每月的债务总额，例如信用卡，汽车的余额付款，a养费和子女抚养费。
为了获得房利美支持的贷款，前端债务收入比（DTI）不超过28％是可取的。 前端DTI确定您的总收入中有多少用于住房成本。 如果您的DTI太高，您可以支付较大的预付款，这将减少您的每月费用。 房利美要求固定利率抵押的最低首付比例为5％，尽管通常理想的是20％。
购房者还必须满足最低信贷要求，才有资格获得房利美支持的抵押贷款。 对于作为主要住所的单户家庭，固定利率贷款的FICO得分至少为620，可变利率抵押贷款（ARM）的FICO得分至少为640。 当然，您的FICO分数越高越好，您越有资格获得最低的可用利率。
贷款修改
抵押贷款崩溃后，房利美开始集中精力进行贷款修改。 修改贷款可以改变现有抵押贷款的条件，以帮助借款人避免违约，最终导致丧失抵押品赎回权并最终失去房屋。 修改可能包括降低利率和延长贷款期限，这将减少每月还款额。 自2009年以来，房利美已完成了超过150万笔贷款修改。
房利美HomePath
当以房利美为拥有人/投资人的抵押产生止赎时，或者通过丧失抵押品赎回权或没收财产契据获得财产时，房利美试图及时出售财产，以最大程度地减少对抵押品的潜在影响。社区。 HomePath.com是房利美（Fannie Mae）网站，购房者和投资者可在这些网站上搜索这些物业并提供报价，而HomePath Mortgage可为这些物业提供买家融资产品。 在某些情况下，可以通过HomePath抵押和HomePath装修抵押获得特殊的融资。 这些措施包括扩大对自有住房的卖方出资，以及为拥有多个融资财产的买方降低首付选择。
HomePath.com专门提供房利美（Fannie Mae）拥有的财产，其中包括单户住宅，联排别墅和公寓。 房利美利用当地房地产专家来准备，维护和列出待售物业。 大多数清单都包含照片，物业描述和其他详细信息，包括学校和社区信息。 数量，类型和销售价格随市场而变化很大，物业的条件也是如此。 虽然有些房屋已准备就绪，但其他房屋则需要维修，甚至进行大规模的翻新。 每个属性均按“原样”出售。
