目录
- 贷款类型
- 权益和收入要求
- 私人抵押保险
- 固定利率与浮动利率
- 底线
对于首次购房者而言，无数的融资选择似乎势不可挡。 但是，花时间研究房地产融资的基础知识可以为您节省大量时间和金钱。 了解财产所在的市场以及它是否对贷方有激励作用，可能意味着您将获得更多的经济利益。 查看您的财务状况，以确保获得最适合您需要的抵押贷款。
重要要点
- 获得抵押贷款是购买首套房的关键步骤，选择最合适的住房有几个因素，贷款人将根据您的收入，资产，债务和信用记录评估您的信誉和还款能力。选择抵押贷款时，您必须决定选择固定利率还是浮动利率，还清抵押贷款的年限以及首付的金额。常规贷款是没有联邦政府担保或担保的抵押贷款根据您的情况，您可能有资格通过FHA或VA贷款或其他类型的政府担保贷款获得更优惠的条件。
贷款类型
常规贷款是没有联邦政府保险或担保的抵押贷款。 它们通常是固定利率抵押贷款。 尽管对更高的首付，更高的信用评分，更低的收入与债务比率以及可能需要私人抵押贷款保险的要求更加严格，传统抵押贷款的成本通常低于担保抵押贷款。
常规贷款被定义为合格贷款或不合格贷款。 合格的贷款符合诸如政府资助企业房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）规定的贷款限额之类的指导原则，因为它们或各种贷方经常购买和打包这些贷款，并将其作为证券在二级市场上出售。 传统抵押贷款的2019年贷款总额上限为484, 350美元，尽管对于指定的高成本地区而言可能更高。
高于此金额的贷款称为巨额贷款，通常具有较高的利率，因为这些贷款具有更高的风险（因为它们涉及更多的钱），从而使其对二级市场的吸引力降低。 对于不良贷款，承销贷款的贷款机构（通常是投资组合贷款人）设置自己的准则。
FHA贷款
隶属于美国住房和城市发展部的联邦住房管理局（FHA）提供各种抵押贷款计划。 FHA贷款的首付要求更低，并且比传统贷款更容易获得资格。 FHA贷款非常适合首次购房者，因为除了较低的前期贷款成本和较不严格的信贷要求外，您还可以支付低至3.5％的首付。 FHA贷款不能超过上述法定限额。
抓住？ 所有FHA借款人都必须支付抵押保险费（MIP），并计入抵押付款中（请参阅下面的私人抵押保险）。
VA贷款
美国退伍军人事务部（VA）为VA贷款提供担保。 VA不会自行贷款，而是为合格贷款人的抵押提供担保。 这些担保使退伍军人和服务人员可以获得优惠条件的住房贷款，通常无需首付。 在大多数情况下，VA贷款比常规贷款更容易获得资格。 贷方通常将最大VA贷款限制为常规抵押贷款限额。 在申请贷款之前，请先向弗吉尼亚州申请资格。 如果您被接受，弗吉尼亚州将签发一份资格证书，可用于申请贷款。
除这些联邦贷款类型和计划外，州和地方政府及机构还赞助援助计划，以增加某些领域的投资或房屋所有权。
权益和收入要求
房屋抵押贷款定价由放款人以两种方式确定，两者均基于借款人的信誉。 除了从三个主要信用机构检查您的FICO分数外，贷方还将计算贷款价值比（LTV）和债务偿还覆盖率（DSCR）来设置他们将向您贷款的金额以及利息率。
LTV是借入抵押品中可用的实际或隐含权益的数量。 对于购房，通过将贷款金额除以购房价格来确定LTV。 贷款人认为您存入的钱越多（以预付定金的形式），您拖欠贷款的可能性就越小。 LTV越高，违约风险越大，因此贷方将收取更多费用。
债务偿还率（DSCR）决定了您偿还抵押贷款的能力。 贷款人将您的每月净收入除以抵押贷款成本，以评估您拖欠抵押贷款的可能性。 大多数贷方将要求DSCR大于1。 比率越大，您有能力偿还借贷成本的可能性就越大，贷方承担的风险就越小。 DSCR越大，贷方就贷款利率进行协商的可能性就越大，因为即使利率较低，贷方也会获得更好的风险调整收益。
因此，在与抵押贷款人进行谈判时，您应该包括任何类型的合格收入。 有时，额外的兼职工作或其他创收业务可以使合格或不合格贷款与获得最佳利率之间产生区别。
私人抵押保险
LTV还会确定您是否需要购买私人抵押贷款保险（PMI）。 PMI通过将一部分贷款风险转移给抵押保险公司，从而使贷方免受违约的影响。 大多数贷方的LTV大于80％的贷款都要求PMI，这意味着您在房屋中拥有少于20％股权的任何贷款。 保险金额和抵押计划将决定抵押保险的费用及其收取方式。
大多数抵押贷款保险费是与税收和财产保险合同一起每月收取的。 一旦LTV等于或小于78％，就应该自动消除PMI。 一旦房屋的价值升值到足以让您拥有20％的权益并经过设定的期限（例如两年），您便可以取消PMI。 一些放款人，例如FHA，将抵押保险作为一次总付评估，并将其资本化为贷款金额。
根据经验，请尽量避免购买私人抵押贷款保险，因为这对您没有任何好处。
有一些避免支付PMI费用的方法。 一个是在购房时不要借贷不超过房产价值的80％； 另一种是使用房屋净值融资或第二次抵押放下超过20％的资金。 最常见的程序称为80-10-10抵押。 80代表第一笔抵押贷款的LTV，前10代表第二笔抵押贷款的LTV，第三个10代表您在房屋中拥有的资产。
尽管第二笔抵押贷款的利率将高于第一笔抵押贷款的利率，但在混合基础上，它不应远高于90％LTV贷款的利率。 80-10-10抵押贷款可以比支付PMI便宜，而且还可以使您加快第二笔抵押贷款的支付并迅速消除那部分债务，从而可以提早还清房屋。
固定与浮动利率抵押
另一个考虑因素是获得固定利率抵押还是浮动利率（或浮动利率）抵押。 在固定利率抵押贷款中，利率在整个贷款期间都不会改变。 获得固定利率贷款的明显好处是，您知道整个贷款期间的每月贷款成本是多少。 而且，如果当前利率很低，那么您将在相当长的一段时间内锁定高利率。
浮动利率抵押贷款，例如仅利率抵押贷款或可调整利率抵押贷款（ARM），旨在帮助首次购房者或希望其收入在贷款期内大幅增长的人们。 浮动利率贷款通常可以使您在贷款的最初几年中获得较低的介绍利率，从而使您有资格获得比试图获得更昂贵的固定利率贷款更多的资金。 当然，如果您的收入没有随着利率的增长而同步增长，那么这种选择可能会有风险。 另一个缺点是市场利率的路径不确定：如果利率急剧上升，您的贷款条款将随之飙升。
ARM如何工作
最常见的ARM类型是一年，五年或七年。 初始利率通常固定一段时间，然后定期（每月一次）重置。 一旦ARM重置，它通常会通过将当前美国国库券利率加上一些预定的利差（百分比）来调整市场利率。 尽管通常不会限制加息，但ARM调整可能会比现行的固定利率抵押贷款昂贵，以补偿贷款人在介绍期内提供较低的利率。
仅利息贷款是ARM的一种类型，在这种ARM中，您仅需在介绍期内支付抵押贷款利息，而不支付本金，直到贷款恢复为固定的，本金支付的贷款。 这样的贷款对于第一次借款的人可能非常有利，因为仅支付利息就可以大大降低每月的借贷成本，并使您有资格获得更大的贷款。 但是，由于您在初始期间不支付任何本金，因此在您开始偿还本金之前，贷款的应付余额不会改变。
底线
如果您是第一次寻求房屋抵押贷款，可能会发现很难对所有融资选择进行分类。 花时间决定您实际上可以负担多少住房，然后相应地融资。 如果您有能力放下大笔资金或有足够的收入来创造低的LTV，则您将拥有与贷方和更多融资方式的更多谈判能力。 如果您争取最大的贷款，可能会获得更高的风险调整利率和私人抵押贷款保险。
权衡获得更大贷款的风险。 利率通常在仅利率期间浮动，并会经常根据市场利率的变化进行调整。 另外，考虑一下可支配收入不会随着借贷成本的增加而增加的风险。
一个好的抵押贷款经纪人或抵押贷款银行家应该能够帮助您引导您完成所有不同的计划和选择，但没有什么比知道抵押贷款的优先事项更好地为您服务。
