目录
- 首次购房者优势
- 购买前请考虑这些
- 购买过程
- 给新房主的建议
- 底线
对于初学者来说，购房可能会充满挑战。 毕竟，步骤，任务和要求如此之多，您可能会担心犯下代价高昂的错误。 但是，首次购房者实际上享受了一些特殊优势，这些优势可以鼓励新进入者进入房地产市场。 为了使流程神秘化，从而使您从购买中获得最大收益，以下列出了购买前需要考虑的事项以及购买过程中可以期待的内容，以及一些使首次购房后生活变得更轻松的技巧。
重要要点
- 根据美国住房和城市发展部的定义，首次购房者可以从州计划，税收减免和联邦政府支持的贷款中获得帮助。在开始寻找住房之前，请考虑可以满足您需求的住房类型买得起，可以担保多少融资以及谁将帮助您进行搜索。购房涉及寻找房屋，担保融资，提供要约，进行房屋检查并完成购买。在这里，重要的是要保持自己的房屋并保持储蓄。
首次购房者的优势
购买房屋仍然被认为是美国梦的关键方面。 作为初次购买者，如果您没有通常的最低首付金额（理想情况下为传统贷款的购买价格的20％），则可以使用州计划，税收减免和联邦政府支持的贷款。某个组的成员（请参见下面的重要说明）。 即使您不是新手，也可能有资格成为首次购买者。
根据美国住房和城市发展部（HUD）的数据，首次购房者符合以下任何条件：
- 三年未拥有主要住所的个人。 如果您拥有房屋，但您的配偶却没有，那么您可以作为首次购房者一起购买房屋。单亲父母在结婚时只与前配偶拥有房屋，而流离失所的房屋制造商仅与配偶。根据适用法规，仅拥有未永久固定在永久性基金会上的主要住所的个人。仅拥有不符合州，地方或示范建筑法规的财产的个人，并且不低于建造永久性结构的成本就可以达到要求。
购买首套房的主要技巧
购买前要考虑的6个问题
您的第一步是确定您的长期目标是什么以及房屋所有权与这些目标的匹配程度。 也许您只是想将所有这些“浪费”的租金支付转换为抵押贷款支付，从而为您带来切实的收益：权益。 或者，也许您将拥有房屋视为独立的标志，并享受成为自己的房东的想法。 买房也可以是一笔不错的投资。 缩小您的总体房屋拥有目标将为您指明正确的方向。 这是要考虑的六个问题。
1.您的财务状况如何？
在点击在线列表页面或爱上梦想中的家之前，请对您的财务状况进行认真的审核。 您需要为房屋的购买和日常开支做好准备。 审核的结果将告诉您您是否已准备好迈出这一大步，或者是否需要做更多准备工作。 按着这些次序：
看你的积蓄。 在拥有拥有三到六个月生活费用的紧急储蓄帐户之前，甚至不要考虑购买房屋。 当您购买房屋时，将有相当可观的前期费用，包括首付和交易费用。 您不仅需要这些钱，还需要应急资金。 贷款人会要求它。
最大的挑战之一是将您的积蓄存放在一辆容易接近且相对安全的车辆中，该车辆仍可提供回报，以便您跟上通货膨胀的步伐。
- 如果您有一到三年的时间来实现自己的目标，那么存款证明可能是一个不错的选择。 这不会使您致富，但是您也不会亏钱（除非您因提早兑现而受到罚款）。 同样的想法可以用于购买短期债券或固定收益投资组合，这不仅可以给您带来一定的增长，而且还可以保护您免受股市动荡的影响。如果您有六个月到一年的时间，请保持资金流动。 高收益的储蓄账户可能是最好的选择。 确保已为FDIC投保（大多数银行都是投保人），这样，如果银行倒闭，您仍然可以使用最多25万美元的资金。
查看您的支出。 您需要确切知道每个月的花费以及去向。 此计算将告诉您可以分配多少抵押贷款。 确保您考虑所有事项，包括公用事业，食品，汽车维修和付款，学生债务，服装，儿童活动，娱乐，退休储蓄，定期储蓄以及任何杂项。
检查您的信用。 通常，要获得住房贷款的资格，您需要良好的信誉，按时付款的历史记录以及最高43％的债务收入比（DTI）。 如今，放贷者通常倾向于将住房支出（本金，利息，税金和房主保险）限制在其每月总收入的30％以内，尽管这个数字在很大程度上取决于当地房地产市场。
2.哪种类型的房屋最适合您的需求？
购买住宅物业时，您有多种选择：传统的单户住宅，复式住宅，联排别墅，公寓，合作社或带有两至四个单元的多户住宅。 每个选项都有其优缺点，取决于您的房屋所有权目标，因此您需要确定哪种类型的财产将帮助您实现这些目标。 您可以通过选择固色剂节省任何类别的购买价格，但请注意：将固色剂变成梦想中的家所需的时间，汗水和金钱可能比您议价的要多得多。对于。
3.您想要理想的房屋拥有哪些特定功能？
虽然可以在此列表中保留一些灵活性是一件好事，但您可能正在购买一生中最大的一笔，您应该使该笔购买尽可能满足您的需求和需求。 您的清单应包括基本需求，例如大小和邻居，一直到较小的细节，例如浴室布局和装有耐用设备的厨房。
4.您有多少抵押权？
在开始购物之前，重要的是要了解放贷人会给您多少钱来购买您的第一套房子。 您可能认为自己可以负担得起$ 300, 000的房屋，但放贷人可能会根据其他债务，每月收入以及您目前的工作时间等因素，认为您只适合$ 200, 000。 此外，许多房地产经纪人不会将时间花在尚未澄清他们可以负担多少费用的客户身上。
在将要约放到房屋上之前，请确保获得贷款的预先批准：在许多情况下，卖方甚至不会接受未附带抵押贷款预批准的要约。 为此，您可以申请抵押贷款并完成必要的文书工作。 货比三家，使用抵押计算器或Google搜索之类的工具比较利率和费用是有益的。
5.您实际上可以负担多少住房？
有时，银行会为您提供贷款，以供您多于您真正想要支付的房屋。 仅仅因为一家银行表示将向您贷款300, 000美元，并不意味着您实际上应该借款那么多。 许多首次购房者犯了此错误，最终在每月偿还抵押贷款以支付其他费用（如衣物，公用事业，度假，娱乐甚至食物）后，几乎没有钱，结果“房屋贫乏”。
在确定实际需要多少贷款时，您需要查看房屋的总成本，而不仅仅是每月还款额。 请考虑您所选择的社区中的财产税高额，房主保险将花费多少，您预期用于维护或改善房屋的支出是多少以及关闭费用将是多少。
6.谁能帮助您找到房屋并指导您进行购买？
房地产经纪人将帮助您找到满足您需求并在价格范围内的房屋，然后与您会面以查看这些房屋。 一旦您选择了要购买的房屋，这些专业人员将协助您协商整个购买过程，包括报价，获得贷款和完成文书工作。 优秀的房地产经纪人的专业知识可以保护您免受过程中可能遇到的任何陷阱。 大多数代理商会从卖方的收益中收取佣金。
1:34首次购房者抵免额
购买过程
现在您已经决定尝试一下，让我们探索购房过程本身可以带来什么。 这可能是一个混乱的时期，要约和还价狂奔，但是，如果您为麻烦（和文书工作）做好准备，则可以保持理智地完成整个过程。 这是您可以期待的基本进展：
找房子
确保利用所有可用的选项在市场上找到房屋，包括使用房地产经纪人，在线搜索列表以及带动您感兴趣的社区寻找待售标志。 还要与您的朋友，家人和业务联系者联系起来。 您永远不知道好的参考书目或房屋线索可能来自何处。
一旦您认真地为房屋购物，就不要在没有经纪人的情况下走进露天房屋（或者至少准备好抛弃您正与之共事的人的名字）。 您可以看到在与自己的经纪人联系之前开始与卖家的经纪人进行交易可能并不符合您的最大利益。
如果您的预算有限，请寻找尚未完全发挥潜力的房屋。 即使您现在负担不起更换浴室中的丑陋墙纸，您也可能愿意忍受一段时间，以换取进入负担得起的地方。 如果房屋在难以改变的大事情上（例如位置和大小）满足您的需求，请不要让身体上的缺陷使您离开。 首次购房者应该寻找可以为其增值的房屋，因为这可以确保资产增值，从而帮助他们提升房地产阶梯。
考虑您的融资方式和安全的融资
首次购房者有多种选择来帮助他们进入房屋-包括联邦住房管理局（FHA）支持的抵押贷款在内的任何购买者均可使用的抵押贷款，以及特别适合新手的抵押贷款。 许多首次购房者计划提供的最低首付低至3％至5％（相对于标准的20％），还有一些根本不需要首付。 请务必调查或考虑：
- HUD的资源列表。 尽管政府机构本身不直接向个人提供赠款，但确实将指定用于首次购房者的资金赠予具有IRS免税地位的组织。 HUD网站上有详细信息。 FHA（及其贷款计划）是HUD的一部分。 您的IRA。 每个首次购房者都可以从各自的传统IRA或Roth IRA中提取高达10, 000美元的费用，而无需为提早提款支付10％的罚款（但如果使用传统IRA，您仍需缴税）。 这意味着一对夫妇最多可以提取20, 000美元（每个帐户10, 000美元）以用于首次购房。 只需知道，如果您在120天内不还钱（您的收入低于59½），将受到10％的罚款。您还将在提款中缴纳所得税。 您所在州的计划。 包括伊利诺伊州，俄亥俄州和华盛顿州在内的许多州都为有资格的首次购房者提供了财务援助，包括首付和关闭费用，以及房屋修复或改善费用。 通常，这些计划的资格取决于收入，通常取决于财产购买价格的大小。 美国原住民的选择。 美国原住民购房者可以申请第184节的贷款。 对于超过50, 000美元的贷款，此贷款需要1.5％的贷款前期担保费和2.25％的首付（对于低于此金额的贷款，为1.24％）。 第184条的贷款只能用于单户住宅（一到四个单元）和主要住宅。
寻求预先批准或寻找抵押贷款时，不受忠诚于当前金融机构的约束：货比三家，即使您只符合一种贷款类型。 费用可能惊人地变化。 例如，FHA贷款可能会收取不同的费用，具体取决于您是通过本地银行，信用合作社，抵押银行，大型银行还是抵押经纪人申请贷款。 当然，抵押贷款利率也会对您为房屋支付的总价格产生重大影响，但利率也会有所不同。
一旦您选择了贷款人并申请，贷款人将验证所提供的所有财务信息（检查信用评分，验证就业信息，计算DTI等）。 贷方可以预先批准借款人一定金额。 请注意，即使您已预先获得抵押贷款，但如果您采取某些措施来改变您的信用评分（例如购车融资），您的贷款也可能在最后一刻到期。
一些当局还建议有备用贷款人。 取得贷款资格并不能保证您的贷款最终会得到融资：承销准则可能会发生变化，贷款人的风险分析可能会发生变化，而投资者市场也会发生变化。 客户可以签署贷款和托管文件，然后在交易结束前24至48小时通知贷款人已冻结其贷款计划的资金。 拥有已经使您具备抵押资格的第二个贷方，可以让您以另一种方式按计划进行或接近计划。
开个价
您的房地产经纪人将帮助您确定要为房屋提供多少钱，以及您要提出的任何条件。 然后，您的代理商会将报价提供给卖方的代理商； 卖方将接受您的报价或发出还价。 然后，您可以接受或继续往返，直到达成交易或决定退出交易为止。
提交报价之前，请先查看预算。 这次，将估计的关闭费用（总计为购买价格的2％至5％），通勤费用以及搬入之前可能需要的任何立即维修和强制性设备考虑在内。提前考虑：很容易如果您正从出租房搬到更大的房屋，则可能会遭受更高或意外的水电费及其他费用的困扰。 例如，您可能需要索取过去12个月的电费单，以了解平均每月费用。
查看预算时，请不要忽略隐藏的成本，例如房屋检查，房屋保险，财产税和房主协会费用。
检查房屋
即使您打算购买的房屋看起来完好无损，也没有替代的方法，就是让受过训练的专业人员对房屋进行房屋检查，以检查潜在新房屋的质量，安全性和总体状况。 您不想被金钱坑陷或不想进行大量意外维修的麻烦。 如果房屋检查发现卖家没有透露的严重缺陷，则通常可以撤销报价并退回押金。 或者，您可以协商让卖方进行维修或打折销售价格。
关闭-或继续前进
如果您能够与卖方达成交易，或者更好，但如果检查没有发现任何重大问题，则应该准备结案。 结束基本上涉及在很短的时间内签署大量文书工作，同时祈祷最后一刻什么都不会落空。
在购买的最后阶段，您将要处理和付款的事情可能包括对房屋进行评估（抵押公司要求这样做，以保护他们在房屋中的权益），进行标题搜索以确保除卖方有权要求该财产，如果您的首付少于20％，则可以获得私人抵押保险或背书贷款，并完成抵押文书工作。 其他结算费用可以包括贷款原始费用，产权保险，调查，税金和信用报告费用。
恭喜，新房主！ 怎么办？
您已经签署了文件，为搬家付款，新的地方开始像家一样。 游戏结束了吧？ 不完全的。 房屋拥有成本不仅仅包括首付和每月抵押贷款。 现在让我们讨论一些最终提示，以使作为新房主的生活更加有趣和安全。
继续存钱
拥有房屋会带来重大的意外费用，例如更换屋顶或购买新的热水器。 为您的房屋设立一个应急基金，以免在不可避免地发生这些费用时，您不会措手不及。
进行定期维护
投入大量资金后，您将需要确保对其进行精心照料。 定期维护可以通过在问题较小且易于管理时修复问题，从而降低维修成本。
忽略房地产市场
在任何时候，除了出售房屋的那一刻，房屋的价值都没有关系。 能够选择何时出售房屋，而不是由于工作搬迁或财务困境而被迫出售房屋，将是您能否从投资中获得可观利润的最大决定因素。
不要依靠房屋出售来支付退休金
即使您拥有房屋，也应尽力将每年的最大储蓄存入退休储蓄帐户。 尽管对于任何观察到某些人在房地产泡沫期间创造的财富的人来说，似乎难以置信，但是当您出售房屋时，不一定会致死。 如果您希望将房屋视为退休的财富来源，那么在还清抵押贷款后，请考虑将您每月用于支付的钱用作退休生活和医疗费用的资金来源。 此外，退休人员通常希望保持原状（尽管您看到的有关在异国风情地区缩减规模或退休的所有文章）。
底线
此概述应有助于您填补购房知识的空白。 请记住，您事先对过程进行自我教育的程度越多，压力就越小，您越有可能以可以承受的价格获得想要的房子。 完成后，您将有信心成功地谈判人生中的重要一步。
