一些抵押借款人只有两件事：“我能负担多少？” 和“我的每月付款是多少？” 他们将抵押债务的财务最大化，并使用仅利息或负摊销的抵押来最大程度地减少每月还款额。 然后，他们依靠房价上涨来抵消与持续或不断增加的抵押贷款余额相关的风险。
在许多情况下，如果这些房主有幸在自己的房屋中积累了一定的权益，那么他们会通过房屋净值贷款或现金返还的再融资再次最大化其财务状况，然后将所得款项用于进行额外购买，偿还消费者债务，甚至进行其他投资。 听起来有风险吗？ 它是。 ，我们将向您展示如何确保您有负担得起的抵押贷款，以及如何通过快速还清抵押贷款来建立资产。
进行抵押数学运算
每个抵押都有摊销时间表。 摊销时间表是一个表格，该表格按时间顺序排列从第一笔付款到最后一笔付款的每个预定抵押贷款付款。 （关于摊销，请参阅 了解抵押付款结构 并 做出基于风险的抵押决定 。）
在摊销时间表中，每笔付款都分为利息付款和本金付款。 在摊销时间表的早期，总付款中有很大一部分是利息，而总付款中有一小部分是本金。 当您支付抵押贷款时，分配给利息的金额减少，分配给本金的金额增加。
将摊销计算分为三个部分，最容易理解它：
第1部分-第5栏：每月总付款
每月总付款额的计算方式如下式所示。
</ s> </ s> </ s> A = 1-（1 + i）-nPi其中：A =定期付款金额P =抵押的剩余本金余额i =定期利率
第2部分-第6栏： 定期利息
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图1
定期利息的计算如下所示：
定期利率（第3栏）x剩余本金余额（第4栏）
注意：第3栏中显示的利率是年利率。 它必须除以12（月）才能得出定期利率。
第3部分-第7栏：本金
下式显示了定期本金付款的计算。
总付款（第5栏）–定期利息支付（第6栏）
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图2
图2显示了30年期8％固定利率抵押贷款的摊还时间表。 为了节省空间，仅显示前五个月和最后五个月。
摊销时间表演示了如何每月额外支付300美元用于图1所示的同一抵押的本金余额，从而将抵押的寿命缩短至大约21年10个月（共262个月对360个月），并减少了总金额抵押期间内支付的利息为$ 209, 948。
如您所见，抵押贷款的本金余额减少得比您每月要多付的$ 300多。 通过减少剩余期限的利息月份，可以为您节省更多的钱。
例如，如果在30年期抵押贷款开始时的24个月内每月额外支付300美元，则本金余额减少的额外金额大于7200美元（或300美元x 24）。 通过在第二年末每月支付额外的$ 300，可以节省的实际金额为$ 7, 430.42。 您在抵押的头两年就为自己节省了200美元-收益只会随着抵押期间的增加而增加！
这是因为，当每月将额外的$ 300用作抵押的本金余额时， 计划的 抵押付款的较大百分比将在随后的几个月中应用于抵押的本金余额。 （在我们的 按揭基础 教程中找到有关按揭付款的更多信息。）
加快抵押付款的真正好处
通过计算节省的金额与放弃的金额来衡量进行加速付款的真正好处。 例如，代替每月额外支付$ 300来支付上面显示的抵押贷款，这300美元可以用来做其他事情。 这称为成本效益分析。
假设上面摊提时间表中显示抵押贷款的消费者正试图决定是否每月支付$ 300的加速抵押贷款付款。 消费者正在考虑如下所示的三个选择。 对于每个选项，我们将计算成本与收益，或者可以节省的成本与放弃的成本。 （在这个例子中，我们假设通过房屋净值贷款来利用房屋中的任何净值不是一种选择。我们还将忽略抵押贷款利息的税收可抵扣性，这可能会改变数字略。）
房主的三个选项包括：
- 获得一笔$ 14, 000的五年期消费者贷款，利率为10％，以购买一条船;还清$ 12, 000的信用卡债务，年利率为15％（每日计算）。投资于股票市场。
选项1：买船
购买游艇的决定既是娱乐又是经济问题。 就像许多其他消费者的“玩具”一样，船是一种折旧资产。 增加家庭债务以购买流动性不佳的折旧资产会增加家庭资产负债表的风险。 该消费者必须权衡拥有船只所获得的效用（乐趣）与该决定的真实经济性。
我们可以计算出，以10％的利率和5年的期限向该船提供$ 14, 000的贷款，每月需要支付$ 297.46。
