固定利率抵押贷款与可调整利率抵押贷款：概述
固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款（ARM）是两种主要抵押类型。 尽管市场在这两种类别中提供了众多的品种，但购买抵押贷款的第一步是确定两种最主要的贷款类型中的哪一种最适合您的需求。
重要要点
- 固定利率抵押贷款收取的固定利率在整个贷款期限内都不会发生变化。可变利率抵押贷款（ARM）的初始利率设置为低于可比固定利率贷款的市场利率，并且然后，利率会随着时间的推移而上升（或可能下降）。ARM通常比固定利率抵押贷款更为复杂。
固定利率抵押
固定利率抵押贷款收取的固定利率在整个贷款期限内都不会改变。 尽管每个月支付的本金和利息金额因付款而异，但总付款额保持不变，这使房主的预算变得容易。
下面的部分摊还时间表显示了在抵押期间，本金和利息的金额发生变化的方式。 在此示例中，抵押期限为30年，本金为100, 000美元，利率为6％。
| 付款 | 主要 | 利益 | 本金余额 |
| 1. $ 599.55 | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99900.45 |
| 2. $ 599.55 | $ 100.05 | $ 499.50 | $ 99800.40 |
| 3. $ 599.55 | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99699.85 |
如您所见，在抵押的最初几年中支付的款项主要包括利息。
固定利率贷款的主要优势在于，如果利率上升，可以保护借款人免受每月抵押贷款突然而潜在的大幅增加的困扰。 固定利率抵押很容易理解，而且贷方之间差异很小。 固定利率抵押贷款的不利之处在于，当利率很高时，由于付款负担得起，很难获得贷款资格。
尽管利率是固定的，但您要支付的总利息取决于抵押期限。 传统的贷款机构提供各种期限的固定利率抵押贷款，最常见的期限是30年，20年和15年。
30年期抵押贷款是最受欢迎的选择，因为它提供的月供最低。 但是，这种低额还清的代价是总成本要高得多，因为在此期间，额外的十年或更长时间主要用于支付利息。 短期抵押的每月还款额较高，因此可以在较短的时间内偿还本金。 此外，短期抵押贷款的利率较低，这使得每次抵押贷款付款都可以偿还更多本金。 因此，短期抵押贷款的总体成本大大降低。 （有关更多信息，请参阅 了解抵押付款结构 。）
抵押：固定利率与可调整利率
可调利率抵押
可变利率抵押贷款的利率是可变的。 ARM的初始利率被设置为低于可比固定利率贷款的市场利率，然后随着时间的推移利率上升。 如果ARM持有足够长的时间，则利率将超过固定利率贷款的现行利率。
ARM具有固定的时间段，在此期间内，初始利率保持恒定，此后，利率将以预定频率进行调整。 固定利率期限可能会发生很大变化，从1个月到10年不等； 较短的调整期通常会降低初始利率。 在初始期限之后，贷款将重置，这意味着将根据当前市场利率重新确定利率。 然后是直到下一次重置（可能是下一年）的费率。
ARM术语
ARM与固定利率贷款相比要复杂得多，因此，探讨优缺点需要了解一些基本术语。 借款人在选择ARM之前需要了解以下一些概念：
- 调整频率：这是指两次利率调整之间的时间间隔（例如，每月，每年等）。 调整指数：利率调整与基准挂钩。 有时，这是某种资产的利率，例如存款凭证或国库券。 它也可以是一个特定的指数，例如资金成本指数或伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）。 保证金：签署贷款时，您同意支付比调整指数高一定百分比的利率。 例如，您的可调整利率可能是一年期国库券利率加2％。 额外的2％称为保证金。 上限：这是指利率可以在每个调整期增加的限制。 一些ARM还提供每月总付款的上限。 这些贷款也称为负摊销贷款，使付款额保持较低水平； 但是，这些付款可能只覆盖了应付利息的一部分。 未付利息成为本金的一部分。 在偿还抵押贷款多年后，您的本金可能大于您最初借入的金额。 最高限额：这是在贷款有效期内允许浮动利率达到的最高水平。
ARM的最大优势在于，至少在头三年，五年或七年之内，它比固定利率抵押贷款便宜得多。 ARM还具有吸引力，因为其较低的初始付款通常使借款人有资格获得较大的贷款，并且在利率下降的环境中，使借款人可以享受较低的利率（和较低的还款额）而无需为抵押贷款再融资。 。
选择ARM的借款人每月最多可以节省数百美元，最多可使用7年，之后他或她的成本可能会增加。 新利率将基于市场利率，而不是最初的低于市场利率。 如果您很幸运，则可能会降低，具体取决于重置费率时的市场费率。
但是，ARM可能会带来一些重大缺点。 使用ARM，您的每月还款额在贷款期限内可能会经常变化。 而且，如果您借了一笔大笔贷款，那么当利率上升时，您可能会遇到麻烦：某些ARM的结构使其在短短几年内利率几乎翻了一番。 （有关更多信息，请参阅 可调整利率抵押：利率上升时会发生什么 ）。
的确，在2008年次级抵押贷款崩溃之后，浮动利率抵押贷款不再受到许多理财规划师的青睐，这迎来了止赎和卖空的时代。 借款人在调整ARM时面临巨大的冲击，付款也猛增。 幸运的是，自那时以来，政府制定了法规和立法，以加强对将房地产泡沫转变为全球金融危机的监督。 消费者金融保护局（CFPB）一直在防止损害消费者的掠夺性抵押行为。 贷款人向可能还清贷款的借款人提供贷款。
ARM比固定利率抵押贷款便宜得多。
哪种贷款适合您？
选择抵押时，您需要考虑多种个人因素，并在不断变化的市场的经济现实之间取得平衡。 个人的个人理财经常经历上升和下降，利率上升和下降以及经济实力起伏的时期。 要将贷款选择纳入这些因素的范围内，请考虑以下问题：
- 您今天可以负担多少抵押贷款额？如果利率上升，您还可以负担ARM吗？您打算在该物业上居住多长时间？利率趋势朝哪个方向发展，您预计这种趋势会持续吗？
如果利率很高并且预计会下降，那么ARM将确保您可以利用下降，因为您不必锁定特定的利率。 如果利率攀升或稳定，可预测的付款对您很重要，则固定利率抵押贷款可能是可行的方法。
ARM的候选人
短期房主
如果短期内您需要支付很少的费用，或者您不打算在物业中居住足够长的时间以致房价上涨，那么ARM可能是一个不错的选择。 如前所述，ARM的固定利率期限通常从一年到七年不等，这就是为什么ARM可能对计划将其住房超过此期限的人没有意义的原因。 但是，如果您知道您将在短时间内搬家，或者您不打算在未来几十年内坚持住房子，那么ARM将会很有意义。
假设利率环境意味着您可以以3.5％的利率提取五年期ARM。 相比之下，30年固定利率抵押贷款的利率为4.25％。 如果您打算在五年的ARM重置之前搬家，那么您将节省很多利息。 另一方面，如果您最终决定在房子里呆更长的时间，特别是如果您的贷款调整后利率更高，那么抵押贷款的成本将超过固定利率贷款。 但是，如果您购买了一个家庭后就打算升级到更大的房屋，或者您认为自己将要外出工作，那么ARM可能适合您。
收入增加者
对于收入稳定但不希望收入大幅增长的人来说，固定利率抵押贷款更有意义。 但是，如果您希望看到收入增加，那么使用ARM可以避免长期长期支付大量利息。
假设您正在寻找自己的第一所房子，刚刚从医学院或法学院毕业，或者获得了MBA学位。 在未来的几年中，您很有可能会获得更多的收入，并且当您的贷款调整到更高的利率时，您将有能力负担增加的还款额。 在这种情况下，ARM将为您服务。 在另一种情况下，如果您希望在某个特定的年龄开始从信托基金收到资金，则可以在同一年重置ARM。
付清类型
采取浮动利率抵押贷款对于拥有或将拥有现金以在新利率开始之前还清贷款的抵押借款人来说非常有吸引力。尽管这不包括绝大多数美国人，但在某些情况下在其中可能将其拉出。
举一个同时购买一所房屋和出售另一所房屋的借款人。 该人可能被迫在旧房签约时购买新房，结果将拿出一两年的ARM。 一旦借款人获得了出售的收益，他或她就可以转而用房屋出售的收益还清ARM。
ARM有意义的另一种情况是，如果您有足够的能力每月增加付款以在重置之前还清该笔款项。 采用这种策略可能会冒险，因为生活会发生，虽然您现在可以负担得起加速付款的费用，但是如果您生病，失业或锅炉烧毁，那将不再是一种选择。
底线
无论您选择哪种贷款类型，仔细选择都会帮助您避免代价高昂的错误。 可以肯定的是：不要选择ARM，因为较低的每月付款是负担梦想中的房子的唯一方法。 重置时您可能会获得类似的费率，但这是一次严重的赌博。 搜索价格较低的房屋更为谨慎。
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