运营资金意味着什么？
运营资金（FFO）是指房地产投资信托（REIT）用于定义其运营现金流量的数字。
通过将折旧和摊销加到收益上，然后减去任何销售收益来计算FFO。 有时会按每股报价。 在评估房地产投资信托和其他类似投资信托时，应使用FFO /每股比率代替每股收益（EPS）。
营运资金（FFO）
了解来自运营的资金（FFO）
FFO是房地产投资信托基金产生的现金的量度； 房地产公司将FFO用作运营绩效基准。 全国房地产投资信托协会（NAREIT）最初提出了这一数字，这是一种非公认会计准则的衡量标准。
FFO的公式为：
FFO =净收入+折旧+摊销-物业销售收益 。
FFO计算的所有组成部分都在REIT的损益表中列出。 例如，如果房地产投资信托基金的折旧为20, 000美元，出售房地产的收益为40, 000美元，净利润为100, 000美元，那么其FFO将为80, 000美元。 所有房地产投资信托基金都必须在公共财务报表上显示其FFO计算。 他们通常在收益表中将此项措施作为脚注披露。
FFO不应与REIT的经营现金流相混淆，REIT的经营现金流在公司的现金流量表中进行报告，而是衡量从经常的，持续的业务活动流入公司的现金和等价物的净额。 FFO不应被视为现金流量的替代品，以衡量流动性。
为什么FFO可以很好地衡量REIT的绩效
FFO补偿了可能不正确传达REIT真实业绩的成本核算方法。 GAAP会计要求所有REIT都使用一种标准折旧方法随时间折旧其投资物业。 但是，许多投资物业实际上会随着时间的推移而增加价值，从而导致折旧在描述房地产投资信托的价值时不准确。 必须将折旧和摊销加回纯收入中以解决此问题。
FFO还减去了房地产销售的任何收益，因为这些类型的销售被认为是非经常性的。 房地产投资信托必须以股息的形式支付所有应税收入的90％。 出售房地产所得不会增加房地产投资信托的应税收入，因此不应计入价值和业绩的计量中。
如前所述，由于上述原因，公司有时会提供每股FFO作为其EPS数据的补充。 同样，许多分析师和投资者将房地产投资信托基金的价格-实际经营成本比率作为对本益比的补充。
调整后的运营资金
越来越多的房地产分析师也在计算房地产投资信托基金经调整后的运营资金（AFFO）。 该计算采用房地产投资信托基金的FFO，并减去资本化后摊销的任何经常性支出，以及租金的任何直线法。 这些经常性资本支出可能包括油漆工程或屋顶更换之类的维护费用。 AFFO作为对REIT盈利潜力的更准确估计而获得了关注。
制定AFFO措施旨在更好地衡量REIT的现金产生能力或支付股息的能力。 除AFFO之外，这种替代措施有时也称为可分配资金或可分配现金。
房地产投资信托基金的FFO示例
受欢迎的房地产投资信托基金西蒙房地产集团（Simon Property Group）在其2017年的损益表中报告了运营资金，为40亿美元，较2016年增长6％。该公司的净收入总计为22亿美元。 为了达到FFO，该公司增加了约18亿美元的折旧和摊销费用，并针对其他较小数字进行了进一步调整-包括减少了530万美元的优先股分配和股息支付，以及折旧和摊销的非控制性权益部分，另外减少了1, 710万美元。 西蒙还报告了每股FFO摊薄收益为11.21美元，而稀释后的每股收益为6.24美元。
