什么是地面租赁？
地面租赁是一项协议，其中允许租户在租赁期内开发一块物业，然后将土地和所有改良物移交给财产所有人。
地面租赁如何运作
地面租赁表示除非有例外情况，否则改良将归业主所有，并规定在租赁期内产生的所有相关税款将由租户支付。 因为地面租赁允许房东在租赁期满后承担所有改善，所以房东可以更高的价格出售财产。 地面租赁通常也称为土地租赁，因为房东仅将土地租赁出去。
尽管它们主要用于商业空间，但地面租赁与其他类型的商业租赁（如在购物中心和办公楼中发现的）有很大不同。 这些其他租赁通常不指派承租人负责该单元。 取而代之的是，向这些租户收取租金以运营其业务。 地面租赁涉及将土地长期租赁（通常为50到99年）给在该物业上建造建筑物的租户。
通常，99年的租赁期限是一块房地产的最长租赁期限。 根据普通法，它过去可能是最长的。 但是，99年的租约仍然很普遍，但不再是法律规定的最长租约。
地面租约定义了谁拥有土地，谁拥有建筑物以及物业的改良。 许多房东出于计划原因将土地租赁用作保留其财产所有权，避免任何资本收益并产生收入和收入的一种方式。 租户通常承担所有费用。 这包括建筑，维修，翻新，改善，税收，保险以及与物业相关的任何融资成本。
租户通常对地面租赁的所有财务方面承担责任，包括租金，税金，建筑，保险和融资。
地契示例
专营权和大卖场商店以及其他商业实体通常使用地面租赁。 公司总部通常会购买土地，并允许租户/开发商建造和使用该设施。 您附近的麦当劳，星巴克或Dunkin甜甜圈很有可能受到地面租赁的约束。
2016年7月，总部位于纽约的投资公司AllianceBernstein从BLDG Management向纽约市的George Washington Hotel购买了为期99年的地面租赁，交易总价为1.004亿美元。 BLDG最初是在1994年处于丧失抵押品赎回权的情况下购买酒店的。尽管该建筑物被总部位于曼哈顿的视觉艺术学院用作学生宿舍，但BLDG于2016年4月提交了计划将其恢复为带餐厅，酒吧的酒店以及地面商店。 该物业目前作为位于纽约市Flatiron区的精品酒店Freehand Hotel运营。
任何地面租赁的一些基本原则应包括：
- 租赁条款房东和租客的权利融资条件使用规定费用产权保险默认
次级与非次级地面租赁
地面租赁承租人通常通过承担债务来资助改善。 在次级地面租赁中，如果房客拖欠贷款以进行改善，则房东同意降低对财产的要求权。 换句话说，从属的地面租赁房东实质上允许财产契约在任何与改善相关的贷款的租户违约的情况下充当抵押。 对于这种地面租赁，房东可以协商更高的租金，以换取在房客违约的情况下承担的风险。 这也可能使房东受益，因为在其土地上建造建筑物会增加其财产的价值。
相比之下，如果租户拖欠贷款以进行改善，则无从属的地面租赁可让房东保留对财产要求的最高优先权。 由于如果贷款未偿还，贷方可能不会拥有土地所有权，因此贷款专业人员可能会犹豫不决地扩大抵押贷款以进行改善。 尽管房东保留了财产所有权，但他们通常必须向租户收取较低的租金。
地面租赁的利弊
地面租赁可以使租户和房东都受益。
租户福利
地面租赁使租户可以在自己无法购买的黄金地段上建房。 因此，诸如Whole Foods和Starbucks之类的大型连锁店在其企业扩张计划中经常使用地面租赁。
土地租赁也不需要租户支付土地固定款的预付款，而这是购买房产所需要的。 因此，购买地面租赁所涉及的权益较少，从而释放了现金用于其他目的并提高了土地使用的收益。
以地面租赁支付的任何租金都可以扣除州和联邦所得税，这意味着可以减轻租户的总体税负。
房东福利
土地所有者从租户那里获得稳定的收入，同时保留了财产所有权。 地面租约通常包含升级条款，该条款可保证租金和驱逐权的增加，从而在租金或其他费用出现违约时提供保护。
使用地面租赁的房东也可以节省税款。 如果他们将物业直接出售给租户，他们将实现出售收益。 通过执行这种类型的租赁，他们可以避免报告任何收益。 但是，他们收取的租金可能会涉及一些税收问题。
根据地面租约的规定，房东还可以保留对该财产的某些控制权，包括其使用和开发方式。 这意味着房东可以批准或拒绝对土地的任何更改。
租户劣势
由于房东可能需要进行批准才能进行任何更改，因此租户在使用或开发房地产时可能会遇到障碍。 结果，租户可能会有更多的限制和更少的灵活性。
与地面租赁流程相关的成本可能比租户直接购买物业的成本高。 房租，税金，装修，许可以及房东批准的任何等待时间都可能非常昂贵。
房东的劣势
如果房东未在租约中规定适当的条款，则其房东将失去对物业进行开发的租户的控制。 这就是为什么在签约前对双方的租约进行审核始终至关重要。
根据物业的所在地，使用地面租赁可能会对房东产生更高的税收影响。 尽管他们可能未从出售中获得收益，但租金被视为收入。 因此，租金以普通税率征税，这可能会增加税收负担。
重要要点
- 地面租赁是指租户可以在租赁期内开发房地产的协议，之后将其移交给财产所有者。地面租赁通常发生在商业房东之间，商业房东通常将土地租赁50至99年，在其他情况下买不起土地的租户可以通过土地租赁来建造房地产，而房东则获得稳定的收入并保留对其财产的使用和开发的控制权。
