但是，当仅付息期到期时会发生什么？ 谁提供这些贷款？ 什么时候才有意义？ 这是这种抵押的简短指南。
纯利率抵押的结构
从最基本的角度来看，纯利率抵押贷款是您只需要在头几年（通常是五到十年）支付利息，并且在该期限结束后，您才开始支付本金和利息。 如果您想在仅利息期间内支付本金，则可以，但这不是贷款的必要条件。
通常，您会看到仅以3 / 1、5 / 1、7 / 1或10/1可变利率抵押贷款（ARM）构成的仅利息贷款。 贷款人说，7/1和10/1选择最受借款人欢迎。 通常，仅利率期限等于可变利率贷款的固定利率期限。 举例来说，这意味着如果您拥有10/1 ARM，您将仅在头十年支付利息。
在仅利率的ARM上，介绍期结束后，利率将根据基准利率（例如LIBOR）和贷方确定的保证金，每年调整一次（即“ 1”的来源）。 基准利率随市场变化而变化，但是保证金是在您提取贷款时预先确定的。
利率上限限制利率变化。 所有ARM都是如此，而不仅仅是仅利息的ARM。 圣地亚哥C2 Financial Corp的信贷员，《贷款指南：如何获得最佳抵押贷款》一书的作者Casey Fleming说，3/1 ARM和5/1 ARMS的初始利率上限通常是两个。 这意味着，如果您的初始利率为百分之三，那么当纯利率期限在第四年或第六年结束时，您的新利率将不会高于百分之五。 在7/1 ARM和10/1 ARM上，初始费率上限通常为5。
此后，无论ARM的推出时间是多长，通常每年的费率增长率都限制为百分之二。 弗莱明说，终生上限几乎总是比贷款的起始利率高百分之五。 因此，如果您的开始率是3％，则可能在第八年增加到5％，在第九年增加到7％，在第十年增加到8％。
仅利息期结束后，您将不得不在贷款的剩余期限内开始偿还本金-以贷方的话说，是在完全摊销的基础上。 如今的仅利息贷款还没有大笔还款； 弗莱明说，他们通常甚至不被法律允许。 因此，如果7/1 ARM的整个期限为30年，而仅付息期为7年，则在第八年，您的月还款额将基于两件事重新计算：第一，新利率，第二，在剩余的23年中偿还本金。
固定利率仅利息贷款
固定利率的仅利率抵押贷款并不常见。 如果使用30年固定利率纯利率贷款，您可能只需要支付10年的利息，然后再支付剩余20年的利息和本金。 假设您在最初的十年没有向本金支付任何费用，那么您在第11年的月付款将大幅增加，这不仅是因为您将开始还本金，而且还因为您将在20年而不是30年内还本付息。 由于您没有在纯利率期内还清本金，因此当利率重置时，您的新利息将基于整个贷款金额。 利率为3.5％的100, 000美元贷款在头十年的每月费用仅为291.67美元，而在接下来的20年中每月的费用为579.96美元（几乎翻了一番）。
在30年内，这笔100, 000美元的贷款将使您花费174190.80美元-计算方式为：（291.67美元x 120次付款）+（579.96美元x 240次付款）。 如果您以相同的3.5％利率（如上所述）进行30年期固定利率贷款，则30年的总成本为161, 656.09美元。 纯利息贷款的利息要多出12534.71美元，这又是额外的利息成本，这就是为什么您不希望保留纯利息贷款的整个期限。 但是，如果您扣除抵押贷款利息税减免，您的实际利息费用将会减少。
这些类型的贷款广泛可用吗？
纽约布鲁克林FM Home Loans副总裁，《完全购买指南》的作者Yael Ishakis说，由于在泡沫时期，如此多的借款人遇到了只付息贷款的麻烦，因此银行不愿提供这种产品。一个家。”
弗莱明说，大多数是固定期限为五年，七年或十年的巨型浮动利率贷款。 巨额贷款是一种不良贷款。 与合格贷款不同，不合格贷款通常不符合出售给政府资助企业房利美和房地美的资格，房地美和房地美是合格抵押贷款的最大购买者，也是合格贷款如此广泛获得的原因。
当房利美和房地美向抵押贷款人购买贷款时，他们为贷款人提供了更多的资金来发行额外的贷款。 不良贷款（如仅付息贷款）的二级抵押贷款市场有限，因此很难找到想要购买它们的投资者。 更多的贷方会继续使用这些贷款并在内部为它们提供服务，这意味着他们用于额外贷款的资金较少。 因此，仅利息贷款就没有那么广泛了。 即使仅利息贷款不是巨额贷款，也仍被视为不合格贷款。
因为仅利率贷款不像30年期固定利率贷款那样广泛使用，“找到优质仅利率贷款人的最佳方法是通过信誉良好的经纪人和良好的网络，因为这将花费一些时间。认真购物以查找和比较报价。”弗莱明说。
成本比较
“仅利率功能的加息率因贷方和天而异，但请注意，您将至少支付0.25％的溢价，”弗莱明说。
同样，亚特兰大的Angel Oak Home Loans总裁Whitney Fite说，根据具体情况，纯利率抵押贷款的利率比分期偿还的固定利率贷款或ARM的利率高约0.125％至0.375％。
与固定利率贷款或完全摊销的ARM（分别以该类型贷款的典型利率）相比，100, 000美元的仅利息贷款的每月付款方式如下：
- 7年期纯利率ARM，3.125％：每月付款260.42美元30年固定利率常规贷款（非利息），3.625％：每月456.05美元7年期，摊销ARM（30年摊销），2.875 ％：每月付款$ 414.89
以这些利率计算，在短期内，前30年固定利率贷款的利率为$ 70，前七个月每月仅付息ARM的费用将为您减少$ 195.63，每月要比全额摊销的费用少$ 154.47 7/1 ARM。
当您取出可调整利率的仅付息贷款时，无法计算其实际使用寿命成本，因为您无法提前知道每年将重置的利率。 弗莱明说，也没有办法摊销成本，尽管您可以根据合同确定终生利率上限和下限。 这将使您能够计算最小和最大生命周期成本，并知道您的实际成本介于两者之间。 “虽然范围很大，”弗莱明说。
底线
纯利息抵押贷款可能难以理解，一旦纯利息期结束，您的付款将大大增加。 如果您的仅利息贷款是ARM，则如果利率提高，您的付款将增加更多，这在当今低利率环境中是一个不错的选择。 这些贷款最适合精明的借款人，他们充分了解其运作方式以及所承担的风险。
