租赁所有权改进是对租赁房地产进行的一种更改,以针对租户的特定需求对其进行自定义。 出租人可以进行改善,例如上漆,安装隔断,更换地板或安装定制的灯具。出租人可以主动这样做,以提高其租赁单元的市场价值,也可以由房客自己进行。
虽然大多数租赁改良的可使用经济寿命为5到15年,但《内部税收法》要求在建筑物的经济寿命内对此类改良进行折旧。 租赁权益的改进具有不同的折旧规则,具体取决于您使用的是美国税基财务报告还是美国公认会计准则(GAAP)财务报告。 出于税收目的,租赁权益改良最多可折旧15年。
重要要点
- 租赁权益改良是对租赁物业进行的一种更改,以针对租户的特定需求对其进行自定义。美国国税局不允许扣除租赁权益改良。 但由于装修被视为建筑物的一部分,因此会折旧。根据公认会计原则,租赁物业的折旧应遵循15年的时间表,每年必须根据其可使用的经济寿命进行重新评估。
租赁权改良如何进行
租赁权的改善也称为租户改善或扩建,通常由商业地产的房东进行。 房东可以为现有或新租户提供这些改进。 修改是为满足特定租户的需求和他或她的需求而定制的。 仅对特定租户空间内部进行的改进才被视为租赁改进。
如上所述,租赁权的改善适用于将使特定租户受益的空间结构变化。 因此,更改一个租户的空间并不构成对邻居的租赁权改善。 建筑物外观或其景观的更改也不适用。 如果房东更换建筑物的屋顶,升级电梯或铺设停车场,则这些更改都不会被视为租赁改善,因为它们不会使特定租户受益。
租约终止后,除非协议另有规定,否则装修通常归房东所有。 如果承租人能够将其拿走,则他或她必须在不损坏财产的情况下将其移走。
美国税基财务报告
美国国税局(IRS)于2004年颁布了15年规则。该年之前,折旧期限为39年。 15年规则不是永久性的,必须每年重新授权。 折旧期限是固定的,与租赁资产改良的实际使用寿命或租赁的剩余期限无关。
GAAP财务报告
对于GAAP财务报告,可以将租赁资产的改善资本化或支销,具体取决于改善的金额。 公司设定资本化限额,这是管理层确定的内部会计标准,该阈值设置了一个阈值,在该阈值之上,一项资本化而不是支出。 如果该金额不超过资本化限额,则在其发生期间将租赁权益改良计入当期费用。 但是,如果成本超过资本化限额,则公司将其资本化并摊销。
根据美国公认会计原则,资本化的租赁权益改良按剩余使用寿命或租赁剩余期限中的较小者摊销。 使用寿命是根据管理层的估计确定的。 此外,租约的剩余期限可以包括延期,只要可以预见并有合理保证会发生延期。 如果随后购买了该建筑物,则该租赁不再生效,并且租赁权益改良将在该建筑物的剩余使用寿命内摊销。