什么是营业费用比率（OER）？
在房地产中，运营费用比率（OER）是衡量一块物业的运营成本与该物业带来的收入的比较。 它是通过将物业的营业费用（减去折旧）除以营业总收入而得出的，用于比较类似物业的费用。 投资者应寻找危险信号，例如较高的维护费用，营业收入或公用事业，这可能会阻止他购买特定物业。
营业费用比率范围在60％至80％的水平之间最为理想，数值越低越好。
重要要点
- 营业费用比率是衡量某笔收入不动产对投资者有多大收益的度量，通过将所有营业费用减去折旧除以营业收入计算得出。 。
OER的公式是：
</ s> </ s> </ s> OER =总收入总运营支出-折旧
如何计算OER
营业费用比率
为了计算财产的OER，您需要了解运营费用。 这些费用包括作为正常营业成本而产生的各种费用和成本。 您还需要计算财产的折旧费用，这将因所采用的特定会计方法而异。
营业费用比率告诉您什么？
计算多年来的OER，可能有助于投资者注意到房地产的运营支出趋势。 如果物业的成本每年以高于收入的速度增加，则OER也会逐年增加。 因此，投资者持有房产的时间越长，其损失的钱就越多。
拥有公寓楼时，投资者应通过使用有效租金收入或潜在租金收入减去空缺和信用损失，而不是潜在租金收入来计算职位空缺。 由于空缺管理已包含在有效的物业管理中，因此OER中的空缺可以更准确地描述运营费用，并显示可以进行改进的地方。 例如，管理不善的房地产很可能会有更高的空置率，这将在OER中得到反映。
物业管理费，水电费，垃圾清除，维护，保险，维修，物业税和其他费用都包含在营业费用比率中。 投资者应在OER中计入的其他运营费用包括物业管理费，园林绿化，律师费，房东保险和基本财产保险。 这些费用有助于每天管理该物业。 因此，贷款支出，资本改善和个人财产不包括在营业支出中。
较低的OER通常意味着该物业得到了有效管理，并为投资者带来了更多的利润，而较少的物业收入可用于支付运营和维护成本。 如果业务是可扩展的，则所有者可以在不大大增加运营费用的情况下增加每个单元的租金。 此外，OER可以显示可能发生问题的位置，例如水电费大幅增加，因此投资者可以更快地解决问题并保护其利润水平。
如何使用OER的示例
举一个假设的例子，投资者A拥有一栋多户公寓楼，每月产生65, 000美元的租金。 投资者还需要支付50, 000美元的运营费用，包括每月的抵押贷款，税金，水电费等。 预计该物业今年还将贬值8.5万美元。
因此，年度OER可以计算为：
</ s> </ s> </ s> （65, 000×12）= 66％
这意味着运营费用消耗了该物业产生的收入的大约三分之二。
OER和上限费率之间的差异
资本化率（或上限率）用于商业房地产领域，以表示预期在房地产投资物业上产生的回报率。 通常将这种度量称为“上限费率”，它是根据预期该物业产生的净收入来计算的。 它用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报。
最高税率简单地代表了在一年时间范围内的资产收益，假设该资产是用现金而非贷款购买的。 它由以下公式定义：
</ s> </ s> </ s> 封顶比率=营业净收入÷当前市场价值
尽管在计量投资物业的获利能力方面与OER相似，但不同之处在于OER使用总收入而不是净收入并将其放在分母中。 OER也不考虑财产的市场价值。
OER的局限性
对于房地产投资者而言，OER有两个缺点。 首先，因为它不包括房地产的市场价值（上限价格也是如此），所以它不会通知投资者有关房地产在买卖时的相对价值。 它仅说明正在进行的操作的效率。 因此，在评估房地产投资时，应将其与上限率等指标结合使用。
其次，由于可以通过几种不同的方式计算折旧，因此可以通过使用更有利的折旧会计方法来计算OER。
