在当今市场上，首次购房者，尤其是千禧一代，可能会发现自己陷入了复杂的学生债务，房价上涨和严格的抵押贷款要求之中。 因此，全国房地产经纪人协会（National Association ofREALTORS®）表示，过去几年来，父母的购房援助一直在增加。
拥有帮助成年子女购买房屋或公寓的手段是一种祝福，也是一种奢侈。 但是在虚线上签字之前，请考虑是否以及如何最好地这样做。
制定具有期望和条款的合同，并让律师或其他房地产专业人士审查该合同，以获取可能不明确或被忽略的任何细节。
协助孩子的常见方法
除了简单地以您的名义直接购买房屋并将其出租或赠送给孩子外，还有许多方法可以帮助孩子购买住所。 房地产是一种投资机会，从海岸到海岸，您会发现千禧一代居住在合法的父母纸上写的公寓里。 但是，还有其他一些常见的情况可以帮助您的孩子购买房屋，其中包括：
- 提供孩子的房屋的首付。与孩子共同拥有房屋（将股权按您选择的任何比例分配；房屋出售时，您会收回您的钱）。购买多单元房屋（或地方）足够大以供室友使用）并租用其他单位以抵消费用。为孩子的购房提供融资，使其像其他抵押贷款一样正式（抵押贷款服务机构可以提供帮助，妥善安排贷款及其付款条件，甚至生成月度报表和税表）。
在没有受到税收打击的情况下，我可以赠送多少现金？
由于税收的原因，父母通常选择用他们需要的钱来赠予后代，而不是直接支付费用。 例如，2019年的礼品税免税额为每位收件人，每位礼品赠送者每年15, 000美元。
目前，您和您的配偶最多可以为您的孩子及其配偶提供$ 60, 000（$ 15, 000 x 2个有天赋的父母x 2个领取者）的赠款-在许多美国城市，这足以支付一笔可观的首付。
重要要点
- 有很多方法可以帮助您的孩子买下他们的第一套房子，但是在您这样做之前要考虑所有事实和潜在的陷阱。以您孩子的名义，用储蓄账户中的现金储备存储资金。 一个健康的银行帐户吸引了抵押贷款人。 专家警告您不要挪用您的退休金或债务来支付孩子的住房。 考虑让您的孩子成为您信用卡上的授权用户（假设您的信用良好），以增强他们的信用。
您可以在2020年1月1日之后的第一笔礼物再获得60, 000美元（15, 000美元x 2位有礼物的父母x 2位收件人）礼物（假设IRS不会更改金额）。 总计120, 000美元将不算作收入，也不会对您孩子的纳税申报表征收联邦所得税。
切记：“如果父母将钱作为礼物赠与……这笔钱需要连同一封礼物信一起获得和追踪，”圣地亚哥Cabrillo Mortgage的房地产经纪人兼信贷员Linda Robinson说。为了保护交易，请使用有经验的抵押贷款专业人员，Robinson说。
签署抵押或贷款之前：需要考虑的要点
一些贷方要求抵押权合同上的所有当事方。 这意味着，即使意图是让孩子处理每月的按揭还款，父母也要对债务承担经济责任。
如果父母不在抵押贷款上，他们将无法利用抵押贷款利息税减免。 甚至父母从子女获得的无息贷款也可能对父母产生税收责任。 美国国税局假设即使您未赚取利息，也就是应纳税所得额。 父母的贷款增加了孩子的债务负担，并可能损害孩子有资格凭自己的权利获得额外融资的机会。 从积极的方面来说，妥善记录的贷款可以使孩子在纳税时最大程度地扣除。
即使父母提供了首付，孩子仍将有资格获得抵押，其中包括手头有现金储备，稳定的工作和稳定的收入。 话虽如此，只要满足其他要求，抵押贷款放贷方通常就可以用赠款资金完全或部分弥补主要房屋的首付。 例如，房地美（Freddie Mac）的“家庭可能优势”抵押贷款允许全部3％的首付来自礼物或其他资金。
父母可能节省的税款
父母购买房屋并允许孩子居住在该处，可能会获得重大的税收减免。 财产税，抵押贷款利息，维修，保养和结构改善通常可在第二套住房中扣除。 然而，尽管房东每年最多可以扣除25, 000美元的损失，但父母在租给家庭成员时会面临不同的规定。 如果孩子不交房租，则被视为个人使用财产，并且不允许与租金相关的扣除。
但是，如果孩子有室友来交房租，则父母可以扣除与租金有关的扣除额，同时允许孩子免费住在那里。
请注意，抵押贷款利息扣除只能由支付抵押贷款 并 拥有（或部分拥有）房屋的人承担。 如果父母拥有产权，但孩子每月支付抵押贷款，则任何人都不能扣除利息。 如果孩子拥有房屋的任何比例，则他或她可以扣除那部分利息。
建立股权和长期投资
抵押贷款比给孩子每月住房补贴或每月支付房租的经济意义更大。 还清抵押贷款可以建立房屋资产，房屋可以变成资产，如果维护得当，通常可以增值。 请记住，最好将住宅房地产视为一项长期投资。 通常，大多数买家必须保持房屋三到五年才能达到收支平衡。
如果父母选择向孩子提供低息贷款，实际上成为他或她的抵押贷款人，则他们将从月供中获得一点收入。 即使是低息贷款也可以击败一些保守投资的回报。
第二套房屋和共同签字抵押的高额费用
父母购买的房屋作为第二套房或投资房屋，通常需要更大的首付，因为它们不符合联邦住房管理局（FHA）支持的慷慨的，面向首次购房者的抵押贷款。 罗宾逊指出：“主要抵押贷款与投资住房抵押贷款之间的差异非常大。” “您必须将至少20％到30％的投资物业放下，而且利率也要高一点。如果孩子们完全信誉良好，那么父母可能更愿意成为委托人和送礼人，而不是那些孩子。在贷款上。”
如果父母共同签署抵押贷款，而孩子拖欠付款，则父母的信用评级受到的损害与孩子一样严重。 此外，由父母（作为共同借款人）（并因此作为共同借款人）对债务负责。 父母为一个已婚孩子签约（或给他钱）然后离婚的父母可能会纠结于凌乱的资产分配中，并可能使前配偶失去部分或全部投资。
浏览情感成本
家庭中的经济纠缠可能导致压力和冲突。 交易所以外的兄弟姐妹可能会感到嫉妒或不满。 送礼者会因对礼品的误用而感到沮丧，但却无能为力。
礼物接收者可能会对期望和规则形式的礼物附带的条件感到沮丧。 当孩子未能坚持自己的讨价还价时，某些父母将不执行后果。 家庭成员之间的经济安排经常会导致混乱的误会，难以执行。
底线
为孩子买房或提供经济援助购置房屋的好处很多。 它可以为孩子提供房屋所有权的税收优惠，并帮助他或她建立良好的信用记录。
如果父母的资产足以触发遗产税或遗产税，那么购买也可能是有利的。 现在减少遗产可以减轻未来的税收负担。 此外，该物业是一项投资，最终可以帮助父母实现收支平衡或扭亏为盈，其费用一路可抵税。
父母切勿为孩子买房，如果这意味着损害他们自己支付账单，偿还抵押贷款或维持其退休生活水平的能力。 借退休基金或主要居所借贷，或完全销毁账户，通常是个坏主意。 而且情感后果比财务后果更难衡量。
无论您决定采用哪种方式（礼物，贷款，共同所有权），都应以书面形式（即法律合同）提出。 这可能是一种爱的举动，但它应被视为您和您的后代之间的一种业务安排。 毕竟，您知道他们的住所。
