您可能出于多种原因在考虑为房屋抵押贷款再融资。 您可能想通过降低利率或延长贷款期限来降低每月还款额。 您可能希望缩短贷款期限，因此从长远来看，您支付的利息会减少，并且更快地摆脱债务负担。 您甚至可能想从家里带走更多现金。 无论出于何种原因，这都是您的选择以及在每种情况下需要采取的步骤。
选项1：进行现金提款
如果您还想为您的第一抵押贷款再融资，则对房屋进行现金再融资可以是对房屋抵押贷款进行再融资的好方法。 当您的新贷款到期时，部分收益将用于偿还您的第一笔抵押贷款，而套现部分将偿还您的旧住房抵押贷款。 如果您有足够的权益，您甚至可以赚一些额外的现金。
为什么这一选择可能是正确的选择
在考虑是否可以为您的第一笔抵押贷款再融资时，请问自己以下问题：您是否想在利率上升之前将可变利率贷款转变为固定利率贷款？ 您是否拥有比今天更高的利率的固定利率贷款？ 您当时是否有资格获得联邦住房管理局（FHA）贷款，但现在情况已经好转，并且您想购买便宜些的常规贷款而没有抵押保险吗？
正如您可能想对房屋净值贷款进行再融资的原因有很多一样，您可能要对首次抵押贷款进行再融资的原因也很多。 存钱或摆脱不可持续的贷款成为您可以更好地管理的贷款，这是您的主要考虑因素。
确定资格
要有资格获得现金回赠，您必须拥有房屋至少六个月。 您将需要有足够的房屋净值来偿还您的第一笔抵押贷款的本金余额，偿还您所欠的房屋净值贷款并仍然拥有房屋20％的股份。
贷款人通常将其产生的抵押贷款出售给房利美或房地美。 为此，他们必须遵守房利美或房地美的贷款准则。 房利美不会以贷款对价值（LTV）比率高于80％的单单位主要住所（即您的房屋）购买现金再融资贷款。 如果您有高余额贷款（限额因县而异），则LTV比率不能高于60％。 如果您在过去六个月中列出了待售房屋，则允许的最高贷款对价值比率为70％。
您还需要最低信用评分为640到680，具体取决于您的贷款与价值比率。 了解贷方可能有自己更严格的标准，并且要求更高的信用评分。
贷款价值要求：一个例子
这是一个示例，说明了按贷值要求如何在需要80％LTV的典型现金提取再融资上起作用。 如果您的房屋价值300, 000美元，则需要在进行现金提款后留下60, 000美元的净资产。 这意味着您的第一笔抵押贷款加上房屋净值贷款的总和不能超过240, 000美元。 理解计算是如何工作的，这很不错，但是您可以使用在线提款再融资计算器来快速计算情况。 为了找出您有多少股权，您的贷方将下令进行评估，这将使您花费数百美元。
结算费用
选择兑现提款选择的缺点是，与第一抵押相关的关闭成本通常比与房屋净值贷款相关的关闭成本高得多。 如果您为了节省资金而进行再融资，则需要计算收支平衡期，并查看需要多少个月的新贷款才能在结清成本后才还清贷款。 收支平衡期越短越好。
您的贷方可以让您为结清成本融资，这在短期内可以减轻这笔额外费用的麻烦。 但是，如果您的目标是从长远来看减少支出，请提前付款。 否则，您将为它们支付利息，直到还清贷款为止。
如果您要为相对较小的抵押贷款再融资，另一种可能性是寻找提供特色产品的贷方。 例如，美国银行（US Bank）为余额不足15万美元的客户提供了智能再融资功能，并且无需支付任何交易费用。
选项2：转为新的房屋净值贷款
如果您对自己的第一笔抵押贷款感到满意，则需要考虑使用新的房屋净值贷款进行再融资。
为什么这一选择可能是正确的选择
您可能希望获得一笔与您当前贷款相同金额的新贷款，以节省利率和/或更短期限的资金。 如果您想借贷来支付新的支出，则可能会对一笔较大金额的新贷款感兴趣。 或者，您可能希望获得更长期限的新贷款，以使您的每月付款更加负担得起，同时请记住，从长远来看，这种方式将使您支付更多的利息。 但是，如果您在付款时遇到困难，这比拖欠现有贷款更好。
确定资格
同样，您需要满足最低的贷款对价值要求才能有资格，但是房屋净值贷款的这些要求低于现金转账的要求。 要求因贷款人而异，但是，例如，如果您属于一个信用合作社，则您最多可以借款房屋价值的90％甚至100％，特别是如果您拥有良好的信用并且贷款条件有利。
对于房屋净值贷款，您需要至少620的信用评分，尽管利率会很高，但分数却很低。 得分740或更高的借款人可获得最佳利率。 贷款人通常会支付房屋抵押贷款的大部分或全部关闭费用，除非您在头24到36个月内提前关闭贷款，在这种情况下，您必须偿还贷款人几百至几千美元的关闭费用，具体取决于您的所在地和贷款规模。
比较房屋抵押贷款和现金贷款
您需要从几家贷方获得报价，以查看新房屋净值贷款的利率与进行现金提现相比，假设您对此有兴趣并且有资格同时使用这两种选择。 一般而言，房屋净值贷款和现金返还抵押贷款的利率高于简单地为第一抵押贷款再融资。 有时，现金提取再融资的利率也比房屋抵押贷款高。 无论哪种情况，利率都将取决于您的贷款对价值比率和您的信誉度。
无论是使用现金贷款还是新住房抵押贷款，您都需要满足所有通常的抵押资格标准，例如具有足够的收入和足够少的债务来支付建议的每月还款，稳定的雇用历史以及良好的信用评分。 您还需要提交文件才能获得财务资格。
收集您的两个最近的银行对帐单，工资单，W-2和联邦纳税申报表； 房主-保险声明页面； 贷方要求的洪水保险声明页面（如果适用）； 以及您最近的抵押贷款和房屋净值贷款对帐单。 准备好按照贷款承销商的要求提供其他文件，特别是如果您是自雇人士。
底线
最终，由贷款人决定您是否有资格获得现金再融资或新的房屋净值贷款。 您可能会与某些贷方而不是其他贷方有资格，因为贷款标准有所不同。 与银行，抵押贷款经纪人，在线贷方和信用合作社货比三家，以找到最佳交易。 而且，如果您要进行再融资，请确保明智地使用收益。
