目录
- 1.房地产经纪人可能不显示FSBO
- 2.代理商避免情感销售
- 3.房地产是专职工作
- 4.代理访问大型网络
- 5.淘汰不合格的买家
- 6.价格谈判的技巧
- 7.你忽略了你家的缺点
- 8.承担法律风险
- 底线
出售房屋时，“所有者出售”（FSBO）方法似乎是节省数千美元的好方法。 毕竟，标准的房地产经纪人的佣金是6％，即25万美元房屋中的15, 000美元。 考虑到这笔费用的数额，您可能认为充当您自己的卖方代理人当然值得节省。 这是您应该重新考虑的八个原因。
重要要点
- 您可能很想避开房地产经纪人，节省佣金，只是自己出售自己的房屋，也就是提供“业主出售”（FSBO）。虽然很诱人，但单独出售它的风险可能大于收益。在大多数情况下，风险包括潜在的买家很少-更不用说合格的买家，做出情感决定，不知道如何正确地进行谈判，没有足够的时间献身于寻找买家。最大的风险之一就是没有买家。经验或专业知识，以应对房屋出售所伴随的所有法律和法规要求。
1.房地产经纪人可能不显示FSBO
在按所有者出售的交易中，买方的经纪人知道交易的另一端不会有专业同事。 即使客户坚持要看你的房子，代理商也可能不愿提出要约，理由是在没有专业人员代表卖方的情况下尝试达成交易的麻烦和风险，并且没有保证的佣金。
“我展示FSBO的原因只有两个：没有其他可用的存货，或者价格低得离谱，” RE / MAX大亚特兰大的房地产经纪人Bruce Ailion说。 艾琳（Ailion）说，经验丰富的经纪人通常被FSBO交易烧掉了，在该交易中，卖方没有向带买方的代理人支付全部约定的佣金或任何佣金。 他说：“ FSBO卖方被视为不切实际，不合理且困难的卖方，而专业经纪人拒绝了。”
但是有些买家的经纪人会在适当的条件下展示您的财产。 伯克希尔·哈撒韦家庭服务公司Fox&Roach的费城房地产经纪人Denise Baron说，只要她已经签署了买方协议，并说当她出示FSBO房屋时，她的经纪人就可以得到报酬，她对此很有信心。
“我还事先有一个由出售自己的财产或房屋的房主签署的协议，”男爵说。 该协议规定卖方将向代理商支付多少百分比的费用。 （代理人可以指定6％的佣金，试图从买方和卖方这两个角度来讨价还价。相反，将总佣金协商成更合理的2％到3％。）该协议还阐明，Baron仅代表买方买方，作为买方的代理人，她有义务向客户披露卖方提供给她的所有信息，例如在一定日期之前需要出售的信息。
2.代理商避免情感销售
出售房屋通常是一个情感过程。 聘请代理人可以使您步履蹒跚，使您不太可能犯一些愚蠢的错误，例如使房屋定价过高，因得罪而拒绝提出低价要求，或者在限期出售时过于轻易屈服。 “房地产经纪人可以跟进而无需传达急切或绝望的感觉； 后续工作是他们的工作。” Ailion说。 “当卖方反复检查时，无论正确或错误，都表明愿意接受较低的价格。”
代理可以消除拒绝的刺痛，并对任何负反馈进行正向旋转。 加利福尼亚州圣罗莎的阿彻房地产公司的房地产经纪人杰西·冈萨雷斯（Jesse Gonzalez）说：“要让他们的情绪难以售出是困难的，因为没有第三方可以从中反弹。”坐在市场上，房主不知道房屋不出售的原因。”
Gonzalez补充说：“卖方永远都会怀有这种情绪，但如果卖方来自站在自己一边的经纪人那里，试图为他们争取最好的利益，建设性的批评就会变得容易消化。”
3.房地产是专职工作
每当有人想见你的家时，你能赶下班回家吗？ 每当电话与潜在买家通话时，您能为自己的会议辩解吗？ 在漫长的工作日结束后，您是否有能力利用一切可能的机会来推销房屋？ 您是行销房屋的专家吗？
您有这样做的经验吗？ 您对所有这些问题的回答可能是“否”。代理商对所有这些问题的回答是“是”。此外，通过代理商，您将获得前门密码箱，允许代理商显示您的家，即使您不在时也是如此。
4.代理访问大型网络
是的，您可以自己在Zillow，Redfin，Craigslist甚至代理使用的多重列表服务（MLS）上列出您的房屋。 但这足够了吗？ 即使您拥有庞大的个人或专业网络，这些人也很可能对传播您的房屋待售一词没有兴趣。 您与客户，其他代理商或房地产代理商没有关系，无法将最大数量的潜在买家带入您的房屋。 潜在买家群体的减少意味着对您的房地产的需求减少，这可能意味着等待更长的时间来出售您的房屋，并且可能无法获得与房屋价值一样多的钱。
“出色的房地产经纪人应该拥有Rolodex的名称和联系信息，这样他（她）便可以迅速传播有关他们刚刚列出的财产的信息，”纽约巴拉维房地产公司（Barlavi Realty）首席执行官Pej Barlavi说。 “我有一个超过3500个联系人的通讯组列表，这些联系人在列出财产后的48小时内收到了我发来的电子邮件。 然后，我开始在每个可用的网站，MLS和房地产网站上销售房地产，以保持增长势头并保持一致。”
5.淘汰不合格的买家
经纪人可以找出想要查看您房屋的人是否真的是合格的买家，或者只是梦想家或好奇的邻居。 每次您不得不搁置生活，使房子看起来完美并展示房屋时，这都是繁重的工作和重大的中断。 您想将这些麻烦限制在最有可能带来销售的展示上。
“房地产经纪人受过训练，可以提出一些合格的问题来确定潜在客户的认真程度，资格和动机，” Ailion说。 房地产经纪人还经过培训，可以询问封闭的问题，这些问题包括买家寻找了多长时间，是否看过其他满足其需求的房屋，是否支付现金或已获得资格预审，他们正在寻找的学校等等。上。 他们可以将合格且有动力的人带到购买点。 他说，FSBO卖家缺乏这种培训和技能。
买家在房屋旅行时让卖方在场，而不是卖方的代理人，也很尴尬。 “显示房屋时，业主永远不要在场，”基恩说。 “没有什么比现在的房主在房子里让潜在的买家更不舒服了。 当卖方在场时，大多数买方会匆匆忙忙穿过房屋，不会注意到或记住很多他们所看到的东西。”
6.价格谈判的技巧
即使您有销售经验，也没有协商房屋销售的专业经验。 买方的代理会这样做，因此他或她更有可能在谈判中取得成功，这意味着您的口袋里的钱更少。 基恩说：“一个经验丰富的销售代理商可能已经协商了数百项房屋购买交易。” “我们知道所有比赛，一个紧张或不诚实的买家的警告信号。”
不仅您没有经验，而且您可能会对过程感到不满，并且-如果没有自己的代理人指出您的不合理行为，则您更有可能做出错误的决定。 Kean认为，代理商不会提供冒犯性的卖方对买方造成情感上的不当回应，而是会提供更专业的服务，例如：“卖方拒绝了您的最初要求，但提出了以下还价要求。”
独行的卖家通常也不熟悉当地的习俗或市场条件。 “代理商知道市场的脉动以及推动需求的因素，通过了解哪些条款值得谈判，哪些值得让对方获胜，这使他们具有优势，” Surefield的联合创始人兼指定经纪人Rob McGarty说，一家总部位于西雅图的住宅房地产经纪公司。
此外，冈萨雷斯说，代理商知道出售房屋的当地习俗，例如买卖双方通常是否要支付诸如转让税和交易费用之类的费用。
7.你忽略了你家的缺点
代理商是房屋销售专家。 他们可以和您一起走过您的家，并指出您需要进行一些更改以吸引买家并获得最佳报价。 他们可以看到您忽略的缺陷，因为您每天都看到它们，或者因为您根本不将它们视为缺陷。 他们还可以帮助您确定在将房屋投放市场以提高其销售机会后，应该采取哪些潜在买家反馈措施。
基恩说：“决心出售自己的房屋的任何人都应该聘请室内设计师或房地产经纪人来评估房屋的现状和市场吸引力。” “所有卖家都需要聘请专业的清洁服务商才能对房屋进行深层清洁，然后再将其投放市场。 良好的清洁将有助于清除任何气味，例如宠物，因为居民每天与他们在一起生活就不会闻到。”
8.承担法律风险
房屋买卖涉及许多法律文书工作，并且需要由专家正确完成。 最重要的项目之一是卖方的披露。 LegalAdvice.com的律师兼首席执行官马修·赖舍尔（Matthew Reischer）表示：“房地产销售商有肯定的责任，应披露任何会严重影响其价值或可取性的事实。” 如果卖方未正确披露，则可能对欺诈，过失或违反合同承担责任。 Reischer说：“事实是否具有实质性的问题通常是在您所居住的州的判例法中确定的。”
除非您是房地产律师，否则您的代理人可能比您更了解披露法律。 如果您没有透露危险，滋扰或缺陷，而买家在搬入并发现问题后又回来找您，则买家可以起诉您。 代理商也可能会犯错，但是他们有专业的失误保险来保护自己和给予买方追索权，因此买方可能不需要向卖方追索赔偿。
底线
出售房屋可能是您一生中最大的交易之一。 您可以尝试单独执行此操作以省钱，但是聘请代理人有很多好处。 代理商可以为您的财产提供更广泛的曝光机会，帮助您达成更好的交易，将更多的时间花在销售上，并帮助您避免情绪受损。 代理商将很少有购房者拥有的专业知识带入具有许多财务和法律陷阱的复杂交易。
