考虑低利率时为抵押贷款再融资不是一个坏主意。 从历史上看，它们仍然是。 但是，利率已经开始上升，并且预计还会继续上升。 这将如何影响您的再融资决定？
当然，这取决于您当前为抵押贷款支付的利率。 较旧的抵押贷款仍可能比当前提供的利率更高。 即使在相对低息的气候下，对抵押贷款进行融资也有其利弊。 例如，您提高的信用等级-或决定更改抵押期限的决定-也可能带来再融资条款，从长远来看可以为您省钱。 但是也许您不打算长期逗留。 还有一些特殊的再融资计划，对于有资格的人特别有利。 这是整个决策过程的工作方式。
重要要点
- 您的个人情况应决定是否对抵押贷款进行再融资，而不仅仅是利率上升或下降。再融资的优势包括提高利率，增加资产净值并增加短期现金流量。收盘成本过高，由于不想支付收盘成本，因现金再融资而损失股本以及降低资产净值，最终导致更高的利率。房利美，房地美，联邦住房管理局的特别计划，VA可以帮助某些房主获得更多负担得起的抵押贷款。
你应该考虑吗？
过去，低利率在市场上造成了再融资狂潮。 但是在任何经济情况下，要知道再融资是否对您有意义，唯一的方法就是考虑自己独特情况的细节。
房价比您目前的房价低多少？
与其聆听关于在再融资之前您应该寻找的利率变化百分比的“规则”，不如看看可以节省多少钱。 如果您拥有500, 000美元的抵押贷款，则比1 100, 000美元的抵押贷款降低1％的利率意义更大。
您打算保留抵押贷款多久？
就像您购买房屋时一样，您将不得不为您的再融资支付结算费用。 如果您打算在几年内出售房屋，那么您可能无法通过再融资达到收支平衡（或实际上落后）。 怎么来的？ 如果您剩余抵押的每月储蓄额不超过与再融资相关的结账成本，您将输光。 如果您将关闭费用计入抵押贷款而不是预先支付，则需要支付利息，因此您需要将此费用计入损益平衡计算中。
您可以短期再融资吗？
优点
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获得更好的贷款
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增加您的长期净资产
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增加短期现金流量
缺点
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多付清算费用
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多付利息，因为您不希望结账费用
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权益损失
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对您的长期净资产产生负面影响
你所获得的收获
如果做得好，再融资既可以带来即时收益，也可以带来持久收益。 您可能能够：
获得更好的贷款
也许现在您的财务状况要比提取现有抵押贷款时更好。 再融资可能会提供机会来获得更高的利率，或者只是使抵押贷款更好。 无论哪种方式，您都将提高短期和长期财务安全性，并增加困难时期不会给您带来失去房屋风险的几率。
增加您的长期净资产
通过抵押贷款节省的资金，您将减少利息支出。 您可以将这笔钱用于退休或用于其他长期财务目标。
增加短期现金流量
如果您的再融资降低了您的每月付款额，那么您每月就有更多的钱可以使用。 这可以减轻您家庭的日常财务压力，并创造在其他地方投资的机会。
再融资的危险
为抵押贷款再融资会为您的财务状况带来新的因素。 原始抵押贷款的风险仍然存在，一些新风险浮出水面。
多付清算费用
不道德的贷方可以将许多不必要的和/或虚高的费用计入抵押贷款成本中。 更重要的是，他们可能不会提前披露其中的一些费用，希望您会觉得自己在该过程中投入了太多资金而无法收回。
多付利息，因为您不希望结账费用
再融资通常不需要任何现金即可结清。 贷方对此进行弥补的一种方法是为您提供更高的利率。 假设您有两种选择：一笔200, 000美元的再融资，零交易费用和5％的固定利率，为期30年，或200, 000美元的一笔再融资，其交易费用为6, 000美元，而30年的固定利率，以及4.75％的固定利率。 假设您保留整个贷款期，在方案A中，您将总共支付386, 511美元。 在方案B中，您将支付$ 381, 586。 没有“关闭费用”最终将花费您$ 4, 925。 您能想到将近$ 5, 000而不是交给银行的其他事情吗？
权益损失
您还清的抵押贷款部分，即房屋资产，是房屋中唯一真正属于您的部分。 这笔金额随着每月的按揭还款额的增加而逐渐增加，直到有一天，您拥有整个房子，并且如果您选择出售它，则可以索取收益的每一分钱。 但是，如果您进行现金转贷（将结账成本计入新贷款或延长贷款期限），则您将实际拥有的房屋所占比例减少。 即使您一生都呆在同一个家中，如果您做出糟糕的再融资决定，也可能最终要用这笔钱偿还50年。 您可能最终以这种方式浪费了很多钱，更不用说从未真正拥有自己的房屋了。
对您的长期净资产产生负面影响
再融资可以降低您的每月还款额，但是如果您要增加抵押贷款年限，最终最终会使贷款变得更加昂贵。 如果您需要重新融资以避免失去房屋，从长远来看，支付更多钱可能是值得的。 但是，如果您的主要目标是省钱，请意识到减少每月的付款不一定意味着可以长期节省。
再融资选择
有一些特殊的再融资计划可能对合格的借款人特别有利。
高LTV再融资选项（Fannie Mae）和Freddie Mac增强后再融资。
这些房利美和房地美的新程序旨在取代 房屋可负担再融资计划（HARP）于2018年12月31日到期。设立HARP旨在帮助因房屋价值下降而无法利用其他再融资选择的房主。 其目标是提高贷款的长期承受能力，以帮助防止人们失去房屋而丧失抵押品赎回权。 对于新计划，只有房利美（高LTV再融资期权）或房地美（FMERR）持有且可以通过再融资进行改善且于2017年10月1日或之后产生的抵押才有资格获得。 另外，借款人必须是当前的付款人。
2009年6月至2017年9月底期间房屋水下的房主不符合房利美和房地美的HARP置换计划之一。
FHA流线型。
FHA Streamline再融资是为已经拥有FHA抵押贷款的房主设计的。 其目标是提供条件更好的新FHA抵押贷款，以降低房主的每月付款额。 该过程应该是快速且容易的，不需要新的财务状况证明文件，也不需要新的收入证明。 这种类型的再融资不需要房屋评估，白蚁检查或信用报告。 对于某些房主而言，一个可能的缺点是FHA简化了再融资流程，不允许兑现。
VA Streamline。
该计划也称为利率降低再融资贷款（IRRRL），类似于FHA的精简再融资。 您必须已经拥有VA贷款，并且再融资必须降低利率，除非您要从浮动利率抵押贷款（ARM）转换为固定利率抵押贷款。 贷方可能需要评估和信用报告，尽管VA不需要。 请注意，弗吉尼亚州和消费者金融保护局最近发布了一项警告命令，即服务成员和退伍军人已经收到了许多主动提供的报价，这些报价带有误导性的信息。 在对VA IRRRL提出任何报价之前，请先与VA联系。
借助VA精简和FHA精简，可以预先支付很少甚至没有的结账成本。 但是，这些费用将计入抵押贷款中，或者您将支付更高的利率以换取不支付结算费用。 因此，尽管您不会花光任何现金，但从长远来看，您仍将为再融资支付费用。
底线
任何良好的再融资都应通过降低每月的住房付款和/或缩短抵押期限来使借款人受益。 不幸的是，与任何重大金融交易一样，复杂性可能会使粗心的买家绊倒，并导致糟糕的交易。 了解该流程将帮助您找到最适合您情况的贷方和再融资计划。
