什么是特别保修契据？
特殊担保契约是对房地产的契约，其中财产的卖方（称为授予人）仅对有形资产所有权期间发生的任何事情提供担保。 换句话说，设保人不保证在拥有财产之前没有明显的产权缺陷。
特别担保契约最常用于商业财产交易。 单户家庭和其他住宅物业交易通常会使用一般保修契约。 许多抵押贷款人坚持要求他们使用一般担保契约。
特别保修契约在不同的州有很多名称，包括契约契约，授予契约和有限保修契约。
重要要点
- 特殊保证契据是指财产的卖方仅对其所有权期间发生的产权问题或产权负担作保证的担保契据。特殊保证契据可保证两件事情：设保人拥有并可以出售该财产; 特别的担保契约比涵盖财产的整个历史的更普通的一般担保契约更为有限。
保修契约的基础
担保契约提供了所有权或所有权向商业或住宅房地产的转让，并附带了卖方的某些担保。 这些担保包括由卖方以外的个人或实体自由且清晰地转让产权要求，未偿留的留置权或抵押或其他产权负担的产权。
特殊保修契约（也称为有限保修契约）是常规保修契约的变体。 一般担保契约是在美国用于转让房地产产权的最常见和首选的工具。
一般和特殊保证契据均表明：
- 卖方的名称-授予人的名称-买方的名称-承授人的财产的实际位置该财产除契约中注明的以外没有债务或产权负担-授予人保证他们是财产的合法所有人，并享有合法权利授予人保证该财产是自由的且没有任何留置权，并且任何债权人都不会以该财产作为抵押来偿还该财产。当事人要求获得财产所有权。设保人将采取一切必要的措施使受让人获得财产所有权。
两项契约为买方提供了相同的一般保护。 但是，特殊保修和一般保修契据之间的主要区别在于，它们如何处理对所有权的保护期限。
特别保修契据
尽管使用“特殊”一词可能会向买方传达契约质量较高的想法，但由于特殊担保契约所涵盖的时限有限，因此担保契约不够全面，提供的保护也较少。 在住宅物业中，抵押品赎回权和强制出售财产以偿还债务时经常使用特殊的担保契约。
通用担保契约涵盖了酒店的整个历史。 它可以确保财产无论何时何地发生或由谁拥有，均无瑕疵或产权负担。 一般保修契据可确保购买者获得所有权的充分权利，而所有权没有有效的潜在法律问题。
有了特别的保修契据，担保仅涵盖卖方拥有财产所有权的期限。 特殊保修契约无法防止卖方拥有所有权之前可能存在的自由明确标题的任何错误。 因此，特殊保证契据的授予人仅对在财产所有权过程中引起或发生的债务，问题或其他产权负担负责。 受赠人对先前所有者引起的任何问题承担责任。
例如，假设一个房子在您之前有两个先前的所有者。 第一个主人是一个a积者，不久，房屋和院子就变得破旧不堪。 该市的法规执行部门对财产附带的所有者处以罚款。 所有者拖欠抵押贷款，银行取消抵押品赎回权，将房屋卖给第二个所有者。 令邻居高兴的是，新主人修理了房子并打扫了院子。 10年后，他们将房屋投放市场，您可以使用特殊保修契据购买房屋。 几年后，您决定出售房屋。 但是，由于代码执行留置权仍然针对财产，因此它们可能会阻碍您的出售。 至少，您需要满足该城市的留置权，才能释放所有权。
产权搜索和产权保险
大多数情况下，标题搜索会发现对财产标题的任何留置权或要求。 标题搜索是对可用公共记录的审查，以确定财产的所有权。 律师，产权公司和个人可以完成产权搜索以验证财产所有权。 尽管搜索范围很广，但总有可能会遗漏某些东西。
因此，大多数购房者（无论他们使用何种担保契约）在购买物业时也购买了产权保险。 产权保险是一种赔偿保险政策，旨在保护购买者免受针对其所拥有财产所有权的财务索赔。
优点
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特殊担保允许在买卖双方之间转移财产所有权。
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购买产权保险可以减轻事先要求特殊担保契约的风险。
缺点
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特殊保修契约为受赠人或购买者提供了狭窄的保护。
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特别保修契据仅涵盖设保人或卖方的所有权期限。
特殊保修契约的真实示例
尽管一般保修契据在住宅房地产交易中更为普遍，但在某些领域，特殊保修契据成为规范。 这个领域是针对丧失抵押品赎回权的房地产，不动产拥有的（REO）或卖空的房地产。
大多数联邦国家抵押贷款协会（FNMA），住房和城市发展（HUD）以及银行拥有的住宅都使用这种契约进行销售。 使用特殊保修契据的一个主要原因可能是因为卖方在没收之前不希望对财产的任何情况承担责任。
例如，2012年，一对夫妇在密西西比州格林纳达县的一所房屋拖欠了该物业的贷款。 2013年2月，该物业被其贷方富国银行（Wells Fargo Bank）取消了赎回权。 随后的法律文件表明，富国银行“以特殊保证契据将财产转移给了FNMA。”
