会使房屋翻转的5个错误是什么？
看起来很简单！ 买房子，修一些美容用品，重新投放市场，并赚取巨额利润。 在任何给定时间，电视节目中有六，十个漂亮，衣冠楚楚的投资者，使该过程看起来快速，有趣且有利可图。
而且许多房屋正在倒塌。 ATTOM Data Solutions报告称，2017年美国有超过20万套房屋被购买并转售，租期相同，为12个月。仅占当年所有单户住宅和公寓销售量的6％以下。
然而，房地产致富之路并不仅限于遏制吸引力和“卖出”迹象。 太多可能成为房地产大亨的人忽视了基本知识，最终失败了。 那么，脚蹼可能犯的五个最大错误是什么？ 以及如何避免它们？
首先，最好的建议是限制您的财务风险并最大程度地提高您的回报潜力。 简而言之，不要为房屋花太多钱（通过知道房屋的价值），并确保在购买之前也知道需要多少维修或升级费用。 有了这些信息，您便可以算出理想的购买价格。
重要要点
- 翻转房屋是一项与众不同的业务，它需要知识，计划和精明的知识才能成功。房地产投资者犯下的常见错误类型是低估了项目所需的时间或金钱。技巧和知识。在房地产投资等基于时间的业务中，耐心和判断力尤为重要。
70％的规则规定，投资者应支付的财产的ARV（维修后价值）减去所需的维修费用不得超过70％。 完全修复后，ARV就是房屋的价值所在。
例如：如果房屋的ARV为$ 150, 000，并且需要$ 25, 000的维修费用，则70％的规则意味着投资者应为房屋支付不超过$ 80, 000的费用。 $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 – $ 25, 000 = $ 80, 000。
像任何其他小型企业一样，这项工作将需要时间和金钱，计划和耐心，技巧和努力。 它可能会比您想像的更难，更昂贵。 即使您正确地掌握了每一个细节，不断变化的市场状况也可能意味着您一开始所做的每个假设到最后都是无效的。 轻视一下自己的危险：如果您只是想通过翻房子来快速致富，那么您可能会陷入贫困。
翻转房屋的前5个必备条件
了解可能使房屋翻转的5个错误
翻转（也称为批发房地产投资）是一种房地产投资策略，在这种策略中，投资者购买不使用但意图出售以牟利的财产。
利润通常来自房地产市场火爆（价格快速上涨）导致的价格升值或房地产的资本改良（或两者兼而有之）。 例如，投资者可以在“热”街区购买定影液，进行大量翻新，然后以反映其新外观和便利设施的价格提供。
翻转物业的投资者专注于一个或一组物业的购买和随后转售。 许多投资者试图通过频繁翻转来产生稳定的收入流。
那么，如何翻转建筑物或房屋？ 简单来说，您想买入低价卖出高价（就像大多数其他投资一样）。 但是，您要尽快完成交易，而不是采用买入并持有的策略，以限制您的资金处于风险中的时间。 通常，重点应放在速度上，而不是最大的利润上。 那是因为每天过关要花费更多的钱（抵押，水电，财产税，保险以及与房屋所有权相关的其他费用）。
那是总的计划，尽管有一些陷阱。
1.没有足够的钱
涉足房地产行业非常昂贵。 第一项费用是财产购置成本。 虽然低/无钱的低头融资索赔比比皆是，但是从合法的供应商那里找到这些交易说起来容易做起来难。 另外，如果您要为收购筹集资金，则需要支付利息。
尽管借口《减税与就业法》通过后，借入利息仍可抵税，但并不是100％抵减。 花在利息上的每一美元都增加了您要想达到收支平衡所需的销售收入。
而且，如果您使用抵押贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）为您的翻盖房屋购买提供资金，则只能扣除利息。 付款的本金，税金和保险部分不可抵扣。
广泛研究您的融资方案，以确定哪种抵押贷款类型最适合您的需求，并找到提供低利率的贷方。 研究融资成本的一种简单方法是使用抵押计算器，它使您可以比较各种贷方提供的利率。 当然，为物业支付现金可以消除利息成本，但是即使如此，仍存在物业持有成本和占用现金的机会成本。
由于利率已从房屋危机后的低点上升，因此获利比以往更加困难。 事实上，根据ATTOM Data的数据，2018年上半年交易活动缓慢降至近四年低点，利润率缩至2014年末以来的最低平均总投资回报率（ROI）。 这并不意味着没有钱可赚（ROI仅为44％以上），但这确实意味着需要谨慎。 一次翻转的平均毛利润为65, 520美元，但这是毛利。
装修成本也必须考虑在内。如果您打算修理房子并出售以赚取利润，则销售价格必须超过购置总成本，财产持有成本和装修成本的总和。
一个25, 000美元的厨房，一个10, 000美元的浴室，5, 000美元的不动产税，水电费和其他携带成本，使这一数字减少了大约三分之二。 抛弃财产的意外结构性问题，毛利可能会变成净亏损。 即使您设法克服了这些障碍，也不要忘记资本利得税，这会减少您的利润。
2.时间不够
翻新和翻新房屋是一项耗时的工作。 找到和购买合适的房产可能需要几个月的时间。 拥有房屋后，您将需要花费时间修复房屋。 如果您有一份日间工作，那么花在拆除和建筑上的时间可能会转化为晚上和周末的损失。 如果您付钱给别人来做这项工作，您仍然会花费更多的时间，您希望监督这项活动，而付钱给别人的成本会减少您的利润。
工作完成后，您需要安排检查时间，以确保该物业符合适用的建筑法规，然后才能出售。 否则，您将需要花费更多的时间和金钱来达到标准。 下一步，出售房地产可能是相当长的时间。 如果您亲自将其展示给潜在买家，则可能会花费大量时间往返于物业和会议。
值得吗？ 对于许多人来说，坚持一份日常工作可能更有意义，因为他们可以通过稳定的薪水在几周或几个月内赚取相同的钱，而没有风险和一致的时间投入。
3.技能不足
专业的建筑商和熟练的专业人士，例如木匠和水管工，经常将房屋作为其正常工作的额外收入。 他们具有寻找和修理房屋的知识，技能和经验。 他们中的一些人还从事工会工作，在整个副业工作的整个冬天都提供失业检查。
房屋翻转的真正钱来自汗水股权。 如果您用锤子方便，喜欢铺设地毯，可以挂在石膏板上，盖屋顶，还可以安装厨房水槽，那么您已具备了翻盖房屋的技能。
另一方面，如果您不了解平口螺丝刀上的十字螺丝刀，则需要请专业人员进行翻新和维修。 因此，减少了从您的投资中获得可观利润的几率。
4.知识不足
为了成功，您知道如何在正确的位置以合适的价格选择合适的房产。 在价值100, 000美元的房屋附近，您真的希望以60, 000美元的价格购买并以200, 000美元的价格出售吗？ 市场效率太高，无法定期进行。
即使您获得了毕生难忘的机会，也要在丧失抵押品赎回权的情况下抢购一所房子，比如说-知道要进行哪些装修和不进行装修是关键。 您还需要了解适用的税法和区划法，并知道什么时候可以减少损失并在项目变成钱坑之前就退出。
房地产上市公司Zillow现在正在特定市场上出售房屋。 该公司希望在90天内购买和出售物业，他们拥有的数据和知识可以为夫妻经营者提供激烈的竞争。 大联盟贷方也开始在翻转贷款市场中寻求利润，全球投资公司KKR&Co. Inc.（以前称为Kohlberg Kravis Roberts&Co.和KKR&Co. LP）加入了其他私人投资公司的行列一个动作。
5.没有足够的耐心
专业人士会花时间等待合适的物业。 新手急于购买他们看到的第一套房子。 然后，他们聘请第一个竞标以解决他们自己无法完成的工作的承包商。 专业人士要么自己完成工作，要么依靠预先安排的可靠承包商网络。
新手雇用房地产经纪人来帮助出售房屋。 专业人士依靠“所有者出售”的努力来最小化成本和最大化利润。 新手希望赶紧完成此过程，打上一层油漆，然后赚大钱。 专业人士知道买卖房屋需要花费时间，而且利润空间有时很小。
