目录
- 房地产投资信托的历史回报
- 零售房地产投资信托
- 住宅房地产投资信托
- 医疗信托基金
- 办公房地产投资信托
- 抵押房地产投资信托
- 评估任何房地产投资信托
- 底线
在构建任何股权或固定收益投资组合时，房地产投资信托（REIT）是关键考虑因素。 它们提供了更大的多元化，潜在的更高的总回报率和/或更低的总体风险。 简而言之，它们具有产生股息收入和资本增值的能力，使它们成为股票，债券和现金的绝佳平衡。
房地产投资信托基金通常拥有和/或管理可产生收入的商业房地产，无论是房地产本身还是这些房地产的抵押。 您可以通过交易所买卖基金或共同基金对公司进行单独投资。 有多种类型的REIT。
在这里，我们来看房地产投资信托基金的一些主要类别及其历史回报。 到本文末尾，您应该对何时何地购买有一个更好的了解。
重要要点
- 使用房地产投资信托基金来房地产投资可以使您的投资组合多样化，但并非所有房地产投资信托基金都是一样的。一些房地产投资信托基金直接投资于房地产，赚取租金收入和管理费。 其他人则投资房地产债务，即抵押和抵押支持证券。此外，房地产投资信托基金往往专注于房地产的特定领域，例如零售或购物中心，酒店和度假村，医疗保健和医院。
房地产投资信托的历史回报
从历史上看，房地产投资信托基金是表现最好的资产类别之一。 富时NAREIT股票REIT指数是大多数投资者用来衡量美国房地产市场表现的指标。 在1990年至2010年之间，该指数的平均年收益率为9.9％，仅次于中型股（同期的年均10.3％）。
相比之下，固定收益资产的年收益率仅为7％，大宗商品的年收益率仅为4.5％。 在20年中，房地产在短短两年内是八种资产类别中表现最差的。另一方面，固定收益在同一20年期间中是表现最差的六倍。
最近，2013年3月至2016年3月房地产投资信托基金的三年平均值与20年期的平均值一致，在此期间达到10.76％。 从历史上看，寻求收益的投资者在房地产上的投资要比固定收益（用于此目的的传统资产类别）做得更好。 精心构建的投资组合应同时考虑两者。
房地产投资信托的五种类型及其投资方式
零售房地产投资信托
REIT投资中约有24％用于大型购物中心和独立零售。 这是美国按类型划分的最大一笔投资。 无论您常去的购物中心是什么，它都可能归房地产投资信托基金所有。 在考虑对零售房地产的投资时，首先需要检查零售行业本身。 目前财务状况良好，未来前景如何？
重要的是要记住，零售房地产投资信托基金是通过向租户收取租金来赚钱的。 如果零售商因销售不佳而遇到现金流问题，则它们可能会延迟甚至拖欠这些月度付款，最终被迫破产。 在这一点上，需要找到一个新的租户，这绝非易事。 因此，至关重要的是，您要投资拥有尽可能强大的固定租户的REIT。 这些包括杂货店和家庭装修店。
做出行业评估后，您的重点应该转向房地产投资信托基金本身。 像任何投资一样，重要的是它们具有良好的利润，强大的资产负债表和尽可能少的债务，尤其是短期债务。 在经济不景气的情况下，拥有大量现金头寸的零售房地产投资信托基金将有机会以低价购买优质房地产。 运营最好的公司将利用这一优势。
也就是说，零售REIT领域存在长期的担忧，因为购物正越来越多地转移到网上而不是购物中心模式。 空间所有者继续进行创新，以使办公室和其他非零售业的租户充满他们的空间，但是该分部门承受着压力。
住宅房地产投资信托
这些房地产投资信托基金拥有并经营多户家庭出租的公寓建筑以及成品住房。 当寻求投资这种REIT时，应该考虑几个因素。例如，最好的公寓市场往往是住房可负担性相对于该国其他地区而言较低的地方。 在纽约和洛杉矶这样的地方，单人房的高昂价格迫使更多人租房，这推高了房东每月可收取的价格。 结果，最大的住宅房地产投资信托基金倾向于集中在大型城市中心。
在每个特定的市场中，投资者应寻找人口和工作机会的增长。 通常，当人们净流入城市时，是因为工作容易获得并且经济正在增长。 空置率下降加上租金上涨表明需求正在改善。 只要特定市场的公寓供应仍然很少且需求持续增长，住宅房地产投资信托基金就应该表现良好。 与所有公司一样，资产负债表最强大且可用资本最多的公司通常做得最好。
医疗信托基金
随着美国人的年龄增长和医疗费用的持续攀升，医疗房地产投资信托基金将成为一个值得关注的子行业。 医疗保健房地产投资信托基金投资于医院，医疗中心，护理设施和养老院的房地产。 该房地产的成功与医疗保健系统直接相关。 这些设施的大多数经营者依靠入住费，Medicare和Medicaid报销以及私人工资。 只要医疗保健的资金是一个问号，医疗保健房地产投资信托基金也是如此。
您在医疗保健房地产投资信托基金中应寻找的东西包括多元化的客户群以及对许多不同财产类型的投资。 集中注意力在一定程度上是件好事，但这样做可以分散风险。 通常，对医疗保健服务的需求增加（这可能随着人口老龄化而发生）对医疗保健房地产有利。 因此，除了客户和财产类型的多元化之外，还要寻找医疗保健经验丰富，资产负债表强大且获得低成本资本的机会高的公司。
办公房地产投资信托
办公房地产投资信托基金投资办公大楼。 他们从通常签署了长期租赁合同的租户那里获得租金收入。 任何有兴趣投资办公室房地产投资信托基金的人都会想到四个问题
- 经济状况如何，失业率如何？空置率如何？房地产投资信托基金投资的区域在经济上如何运作？收购有多少资本？
尝试找到投资于经济据点的房地产投资信托。 例如，在华盛顿特区拥有一堆普通建筑物比在底特律拥有主要办公空间要好。
抵押房地产投资信托
与房地产本身相比，房地产投资信托基金约有10％的投资是抵押贷款。 最著名但不一定最大的投资是房利美和房地美，这是政府资助的在二级市场上购买抵押贷款的企业。
但是，仅仅因为这种房地产投资信托投资于抵押而不是股权，并不意味着它没有风险。 利率上升将转化为抵押房地产投资信托账面价值的下降，从而推低股票价格。 此外，抵押房地产投资信托通过有担保和无担保债务发行获得了大量资本。 如果利率上升，未来的融资将更加昂贵，从而降低贷款组合的价值。 在低利率环境下，利率可能会上升，大多数抵押房地产投资信托的交易价格要低于每股资产净值。 诀窍是找到正确的方法。
评估任何房地产投资信托的关键
评估任何房地产投资信托时，都需要牢记一些事情。 其中包括：
- 房地产投资信托是真正的总回报投资。 它们提供高股息收益率以及适度的长期资本增值。 寻找历史上在两者上都做得很好的公司。与传统房地产不同，许多房地产投资信托基金在证券交易所进行交易。 您无需长期锁定即可获得房地产提供的多元化投资。 流动性很重要。折旧往往夸大了投资的房地产价值下降。 因此，与其使用派息比率（股息投资者使用的股息比率）来评估房地产投资信托，不如查看其来自运营的资金（FFO）。 这被定义为净收入减去给定年份的任何财产的出售和折旧。 只需将每股股息除以每股FFO。 产量越高越好。严格的管理有所作为。 寻找已经存在一段时间或至少拥有一支经验丰富的管理团队的公司。质量至关重要。 只投资房地产和房客的房地产投资信托，考虑购买投资房地产投资信托的共同基金或ETF，然后将研究和购买留给专业人士。
底线
联邦政府使投资者有可能购买早在1960年的大型商业房地产项目。但是，直到最近十年，个人投资者才开始接受REIT。 造成这种情况的原因包括低利率，迫使投资者将债券转向债券以外的创收型投资，专注于房地产的交易所买卖基金和共同基金的到来，以及直到2007-08年房地产市场崩溃之前，人们对债券的狂热无休止。美国人拥有房地产和其他有形资产的部分。 与2008年的其他投资一样，房地产投资信托基金也遭受了巨大的损失。 尽管如此，它们仍然是任何多元化投资组合的绝佳补充。
