买止赎房屋

目录

• 如何找到止赎房屋
• 止赎的阶段
• 为什么止赎房屋更便宜
• 购买止赎房屋的风险
• 购买止赎房屋
• 融资方式
• 底线

在2008-2009年抵押贷款危机之前，购买止赎房屋是一个艰难的提议。 房地产讨价还价者必须跟踪在法院进行的拍卖，或筛选大量法律文件。 但是，次贷危机引发的止赎浪潮不仅增加了可用财产的数量，而且还使人们更容易找到和购买它们。 实际上，当今的过程通常类似于寻找其他任何类型的房屋。 全国几乎每个房地产市场都可以买到止赎房屋，这为房主和投资者都提供了机会。

关键要点

• 找到止赎房屋的过程从未如此简单：许多在线网站都专门针对这些房屋，有几种类型的止赎房屋，包括止赎前房屋，卖空房屋，警长出售房屋和拥有的房地产。购买止赎房屋的最大好处是价格低廉。缺点包括房屋可能的不良状况，购买过程的持续时间以及专业脚蹼的竞争。取消抵押品赎回权的房屋有几种政府资助的融资选择。

如何找到止赎房屋

人们可以通过在线房地产搜索，银行办公室和站点以及当地报纸在多重列表服务（MLS）期刊和网站中找到丧失抵押品赎回权的房产。 在本地多重列表服务中，被取消抵押的属性本身可能不会突出显示； 这只能在属性说明中说明。

更为直接的途径是许多现在专门针对丧失抵押品赎回权的房屋和财产的网站，例如房利美的HomePath.com和usa-foreclosure.com。 一些金融机构，例如美国银行，也提供专门用于帮助您搜索丧失抵押品赎回权的房屋的页面。

贷款人越来越多地通过房地产经纪人出售其扣押资产，因此不要犹豫，向房地产经纪人或经纪人寻求机会。 一些房地产专业人士甚至专门研究止赎房产。

止赎各个阶段的房屋

更具体地讲，安置丧失抵押品赎回权的房屋取决于其在丧失赎回权的过程中的确切位置：财产仍可以由原始房屋所有者拥有（在较早的阶段，如果是预先赎回权和卖空财产），或由诸如作为银行或政府（后面的）。

这里有五种类型的止赎和购买方法。

1.取消抵押品赎回权

在抵押贷款人已通知借款人违约后，但在拍卖前将其出售之前，该物业处于取消抵押品赎回权前。 如果房主可以在这段时间内出售房屋，他们可能能够避免取消抵押品赎回权的程序及其对他们的信用记录和未来前景的负面影响。 因此，一些房主愿意进行谈判。 取消抵押品赎回权通常列在县和市法院大楼中。 此外，许多在线资源（包括www.foreclosure.com）都列出了处于止赎前阶段的属性。

2.卖空

当贷款人愿意接受的财产少于抵押贷款所欠的数额时，便出现卖空。 借贷方同意卖空的情况下，借款人不一定需要违约抵押贷款。 但是，他们通常需要证明某种财务困难，例如失业，这很可能导致违约。 通常，所讨论的住宅在水下，这意味着其价值要比未偿还的抵押贷款余额少。 为了符合卖空条件，放款人必须同意接受少于所欠的“卖空财产”，并且房屋必须上市出售。 这些属性通常被广告宣传为“待银行批准之前”的卖空交易。

在大多数情况下，购买空头物业与传统购买相同，但是合同中的语言会有所不同，具体说明条款必须经过贷方的批准。 银行可能需要花费几个月的时间来响应卖空交易，因此与传统购买相比，此过程可能需要更长的时间。 许多房地产网站，包括单个公司或上市服务，都提供了按卖空状态进行搜索的选项。

3.警长拍卖

在贷款人已通知借款人违约并为借款人提供宽限期以追偿抵押贷款之后，进行警长拍卖。 拍卖旨在让贷方迅速偿还违约的贷款。 这些拍卖通常在城市的法院台阶上进行，由当地执法部门进行管理。 该物业将在公开宣布的地点，日期和时间拍卖给出价最高的人。 通过搜索“警长拍卖”，可以在当地报纸和许多在线位置找到这些通知。

4.银行拥有的财产

在拍卖中不出售的财产归还银行。 也就是说，它们成为房地产（REO）财产。 他们通常由该机构的REO部门管理。 在线资源（例如www.realtytrac.com）上有大量此类银行拥有的财产的清单。可以通过城市，州或邮政编码搜索帽子。

5.政府所有的财产

有些房屋是用联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务部（VA）担保的贷款购买的。 当这些房产被取消抵押品赎回权时，它们将被政府收回，并由在联邦机构工作的经纪人出售。 必须联系政府注册的经纪人才能购买政府所有的财产。 买家可以在www.hud.gov上研究各种可能性（单击“主题区域”并选择“待售房屋”）。

为什么止赎房屋更便宜

丧失抵押品赎回权的房屋的最大卖点当然是其减价价格，通常远低于同一地区的其他类似房产（在经纪人的眼中称为可比房或可替代房屋）。 大多数丧失抵押品赎回权的价格至少低于市场价5％，在某些地区甚至有更大的折扣。 买家还可以享受额外的节余，例如减少首付，降低利率或免除评估费和某些交易费用。

是什么使他们如此交易？ 如果该住宅处于止赎前或卖空阶段，则其所有者有经济约束力。 而且时间不在他们的身边：他们必须卸载财产，并在力所能及的范围内尽其所能，以免完全失去财产。 简而言之，这些卖方并不是从强势地位进行谈判。 利用他人的不幸似乎很残酷，但买家可以从中受益。

如果实际上没收了财产，他们可以从中受益更多。 治安官的办公室对挂在房子上不感兴趣。 银行不想成为房东。 金融机构通常希望立即摆脱抵押品赎回权（当然，要以合理的价格出售它们-他们必须向投资者和审计师作出答复，他们已尽一切努力来收回尽可能多的原始贷款额）。 同样，买家可以利用这种情况。

最后，丧失抵押品赎回权的房屋通常按“原样”出售-如果存在损坏，业主的维修不在等式中，并且，正如二手车和老式家具的狂热者所知，“原样”转化为折扣。 当然，“原样”可以是一把双刃剑，我们将在下面讨论。

购买止赎房屋的风险

低于市场价格是购买止赎房屋的最大好处。 但是，这些属性也有其陷阱。

财产问题

虽然它具有补偿性折扣，但“按原样”状态可能非常严峻。 如果房屋仍然被所有者占用，那么房屋往往维护不善-毕竟，如果人们无法偿还抵押贷款，他们很可能也会落后于定期的保养费用，更不用说进行大修了。 此外，一些面对或被迫丧失抵押品赎回权的人会感到沮丧，并在银行收回之前将沮丧情绪带回家。 这通常涉及拆除设备和固定装置，有时甚至是彻底的破坏行为。

隐性成本

除了无法预料的维修和翻新工程外，诸如滞纳金和留置权（拍卖资产通常由国税局或州或其他债权人附于其上）的拖欠还可能给原本理想的房屋增加更多成本。 无论欠什么钱，都必须先向政府付款并定居，然后才能进行购买程序。 这主要适用于被拍卖的房产； 银行在将财产转售给另一方之前，始终会偿还该财产的留置权。

缓慢的过程

前述并发症通常意味着大量的文书工作。 通常，丧失抵押品赎回权会有许多其他文件需要准备才能完成结案，而这并非总是那么及时。 如果是卖空情况，则所有者的贷方必须批准交易，这可能需要一段时间，如前所述。 在房屋中发现的严重损坏可能会导致房屋评估价值降低，这可能会影响买方获得贷款的能力。 一些贷方不会将贷款额度降低到一定数量以下，因为较少贷款的潜在利润不值得冒险。

尽管您可能认为银行会急于卸下收回的住所，但由于REO属性的存在，银行与其他相关方之间的响应时间也会很慢。 获得对您的出价的响应所花费的时间可能相差很大； 如果拥有您财产的银行被抵押品赎回权所淹没，那么银行可能会花费更长的时间来处理您的请求。 已知有大量积压的银行最多需要90天才能响应报价。 如果您打算为购买交易筹集资金，明智的做法是花一些时间获得抵押的预先批准。

竞争

与任何市场一样，只要有机会从当前汇率中以折扣价购买商品，需求就会飙升。 因此，在处理有价值的止赎房产时，不可避免地会引起越来越多的兴趣和竞争，而不仅仅是来自潜在的居住者，而是来自投资者和翻转专业人员的竞争。 通常，可以将取消抵押品赎回权的房屋的价格确定为低于周围地区的其他房屋的价格，但是，一旦有消息传出，大量的报价就会迅速涌入，随之而来的是竞购战。 因此，曾经在一个大社区中被低价出售的房屋很快会变成昂贵的财产。

取消抵押品赎回权的房屋的潜在购买者可能明智的是立即对几处房产进行投标，因为竞争的购买者有可能以更高的投标价或全现金报价来获得房地产。 但是，如果有人对您提出的对特定财产的出价高过其他人，不要气disc。 定期检查以查看其是否再次出现在银行的库存中。 止赎交易往往会失败。

购买止赎房屋

如果要从银行购买商品，则需要提高议价能力，并以所需的低价报价开始这一过程。 拥有大量抵押品赎回权库存的银行将更倾向于谈判价格。 银行持有该物业的时间越长，则该银行认真考虑降低报价的几率就越大，尤其是对于持有较长时间的物业而言。 因此，您可能应该以比当前市场价格低至少20％的价格进行初始出价，或者如果您要出价的房屋位于丧失抵押品赎回权的地区，则可能甚至更高。

止赎房屋的融资选择

您可以使用抵押贷款购买REO房地产，尽管私人贷方在取消抵押品赎回权交易方面往往比较ski弱。 但是，有资格的人可以使用几种政府资助的融资方式：联邦住房管理局（FHA）的203（k）贷款，房利美的HomePath ReadyBuyer计划以及通过房地美的HomeSteps计划。

203（k）贷款

FHA设计了其203（k）贷款，以帮助缓解银行的担忧，否则它们将回避高风险的REO。 购买。 通过向借款人收取抵押贷款保险费，他们就可以为参与该计划的私人贷方提供担保。

对于借款人而言，最大的优势之一是能够以单笔抵押贷款为购房融资以及进行任何必要的维修。 最基本的版本是简化的203（k）贷款，用于不需要工程或建筑计划的有限维修。 个人可以在房屋售价之上借款最多$ 35, 000，以支付诸如新家电，壁板和窗户等基本补救措施。

使用更广泛的修复程序（例如建造附加物或解决结构损坏），传统的203（k）贷款通常是最佳选择。 与精简版不同，房主必须提取至少5, 000美元； 最高金额基于每个县的FHA限制。 此外，您还必须付费聘请独立顾问来检查物业并验证工作是否符合计划准则。

这些贷款的另一个缺点是价格。 除了支付抵押保险之外，借款人支付的利率通常比传统贷款的利率高四分之一。 他们可能还必须分摊一两个点，这是前期费用，每个费用占本金的1％。

图1.传统203（k）贷款与简化版本之间的比较。

HomePath ReadyBuyer

由联邦国家抵押协会（FNMA）提供的HomePath ReadyBuyer计划（或众所周知的房利美）是面向首次购买者的。 完成必修的购房教育课程（可在线上课）后，参加者可获得高达3％的关闭费用补助，用于购买房利美（Fannie Mae）拥有的止赎房屋。 这家由政府资助的企业也提供其他优惠。 例如，购房者可能只需要投入$ 500的定金，并且在您的房屋净值达到20％之后，私人抵押贷款保险可能会被取消。

步骤

房地美通过从银行购买贷款，集中贷款并将其作为证券出售给投资者，为抵押市场提供流动性。 借助HomeSteps，该组织通过其私人贷款合作伙伴为那些只想购买其拥有的止赎财产的人提供特殊的融资。 HomeSteps当前仅在以下州可用：阿拉巴马州，佛罗里达州，乔治亚州，伊利诺伊州，肯塔基州，北卡罗来纳州，南卡罗来纳州，田纳西州，德克萨斯州和弗吉尼亚州。

买家可以在HomeSteps网站上找到单户式，公寓式和多户式房产的列表。

底线

从表面上看，丧失抵押品赎回权的房屋似乎很有吸引力。 但是，成本可能极其难以预测，并且潜在的损坏可能使财产不受欢迎。 购买过程通常很迟钝，这可能会激发购买者的思绪，而诱使止赎房产的大量需求可能会驱使一些有希望的购买者。

综上所述，止赎房屋可以达成惊人的交易。 买家有独特的机会以低于市场价的价格购买房屋，这在正常情况下是无法获得的。 如果在收购方有积蓄，那么将来会增加买方实现其资产增值的可能性，并增加其出售时的投资收益。

如果采取负责任的态度，购买止赎房屋可以使购房者在未来许多年中获得无数的利益。