无论您有兴趣购买用作主要住所的房屋还是投资房地产，该房地产当前可能被租户占用。 如果是这样，在决定进行购买之前，应考虑一些事项。 请继续阅读以快速了解租户权利，房东的义务，以及在购买有租户的房屋时如何限制风险。
租户权利
对于初学者来说，重要的是要了解房地产销售不会改变租户租赁条款。 就像“与土地一起经营”的地役权（以及其他契诺）一样，意味着它们与土地而不是与所有者相关，即使房屋所有权转让，租赁也仍“依附”在房屋上。 要点：即使您关闭房产，购买房产之前的租赁合同仍然有效，因此您不能合法地提高租金，修改条款或协议或将租户赶在租赁期届满之前将其赶出去您是新的所有者。
房东的义务
作为新所有者，您将继承房东的义务。 作为房东的很大一部分是为您的租户维护一个安全且可居住的财产。 通常，您必须（至少）：
- 将所有公共区域（例如走廊和楼梯）保持在安全清洁的状态，确保结构元件安全无损（地板，墙壁，楼梯，电梯，屋顶）确保电气，管道，暖气/空调（HVAC） ），通风和卫生系统得到适当维护。确保租户在合理的时间获得合理量的自来水，热水和热量;提供垃圾箱并安排垃圾清理;管理已知的环境毒素，包括油漆铅尘和石棉。消灭啮齿动物和其他害虫。
您当地的法律可能会要求对可居住性提出其他要求，请对其进行审核以确保符合规定。 此外，至关重要的是，您阅读租约以找出可能承担的其他任何特定义务，例如割草或支付水电费。
更改或终止租赁
通常，如果租户有按月租赁，则您（作为新房东）可以在新月开始之前终止租约或增加租金，只要您给出适当的通知（通常为30天，但这因州和租户占用物业的月数而异。 但是，如果有定期租赁（例如六个月或12个月），则租户有合法权利（在大多数情况下）只要租赁有效就可以租用房屋，无论谁拥有房屋。
在某些情况下，可以提前终止租赁。 一种是租约中是否有明文规定所有者（卖方）有权在其出售或转让财产时终止租约； 在这种情况下，您可以在购买房屋时合法终止租赁。 另一个例外是，如果您由于丧失抵押品赎回权而购买了该物业，在这种情况下，您可以遵守州有关撤离通知的规定。 例如，在华盛顿州，您必须提前60天通知房客，以撤回丧失抵押品赎回权的财产，然后才能开始驱逐行动。 在某些情况下，租户会同意从新所有者，受托人或银行的“钥匙现金支付”报价中提早搬出。
最后，如果您打算将房屋用作您的主要住所（而不是作为出租物业），则可以使用房主搬入迁离（OMI）来使租户迁出。 有关规则因州而异，但通常，您必须在搬迁后90天内搬入房屋，并作为主要住所居住至少三年。
底线
重要的第一步是在关闭之前请先查看租赁文件，以了解您要进入的内容，从而可以确保租赁书的格式和结构符合当地的租赁法律。 如果发现有任何问题，请要求卖方解决该语言，作为您关闭交易的条件。 同样重要的是，不仅要获取任何预付租金和保证金的记录，还要获取钱款（应在结账单上将其转移给您）。 您可能必须将保证金保存在信托帐户中（取决于您的州），并且平仓代理应按比例分配您与卖方之间的当前租金。
另外，请确保卖方在房客搬入之前提供有关房产状况的文件-如果有损坏，您将很难证明房客在没有入住报告的情况下负有责任。 如果可能，在关闭之前与租户会面，以便您可以核实房屋的当前状况并讨论租赁条款。
最后，请确保您已获得适当的保险。 标准的房主保单通常无法胜任。 通知您的保险公司房屋已被出租，以便在房客受伤，疏忽和其他损失的情况下为您提供保险。
