为抵押贷款进行再融资以节省或赚钱时，您有两个基本选择。 首先，如果您只是简单地对现有贷款进行再融资以获得较低的利率或更改条款，则称为“利率和期限再融资”。 或者，第二，您可能希望利用现金贷款来提取房屋中的部分资产（可能进行装修，偿还债务或帮助支付大学费用）。 以下是这两个再融资选项会如何影响您的财务状况。
抵押再融资的基础
将再融资视为将现有抵押贷款替换为另一抵押贷款，或者将一对抵押贷款合并为一笔贷款。 正如他们所说的那样，以旧的（抵押）和新的为抵押。 再融资后，还清了旧的（或多笔）贷款，并用新的贷款代替了。
重要要点
- 为抵押贷款再融资的基本选择是套现或按期利率再融资。您可以通过套现提款提取房屋中的部分股权。在按期利率再融资中，借款人交换现款。通常情况下，现金贷款通常会增加费用，积分或更高的利率，因为它们给贷方带来更大的风险，有可能从您的再融资中提取一些现金而不会产生额外的费用通过利用一笔贷款的末尾和另一笔贷款的末尾的资金重叠来套现现金。
有很多理由考虑进行再融资。 存钱是显而易见的。 2008年8月，平均30年期固定抵押贷款的利率为6.48％。 金融危机之后，同类抵押贷款的利率稳步下降。 到2012年12月，30年固定抵押贷款利率从四年前降低了近一半，降至3.35％。 2017年的平均年利率微升至3.99％。 根据房地美（Freddie Mac）的数据，到2018年，这一比例已上升至4.54％。 但是，即使这些较高的利率也可能低于您可能拥有的旧抵押贷款的利率。
2019年3月，抵押贷款利率降至4.27％，创60周新低。 根据抵押银行家协会的数据，在截至2019年3月29日的一周中，抵押贷款申请增长了18.6％。 再融资水平增长了39％，达到总申请量的47.4％，这是自2016年11月以来的最高水平。（最近的最大一波抵押贷款再融资浪潮发生在2011年至2013年以及2015年至2016年，当时利率接近创纪录的低点。）第二周，再融资指数下降到总申请量的44.1％，低的借贷成本和强劲的就业市场继续推动着申请。
从历史上看，利率仍然相对较低，这是拥有较早，更高利率抵押品的房主（或房屋净值增加或信用等级比其最初为房屋筹资的房屋要好得多的房屋所有者）进行再融资的重要原因现在。
当利率上升时，再融资可以提供机会将可调整利率抵押贷款转换为固定利率抵押贷款，从而在利率上升之前锁定较低的利息支付。 但是，即使对于经验最丰富的经济学家来说，预测利率的未来方向也常常具有挑战性。
兑现与利率和定期利率
有两种基本的再融资贷款。 利率和期限再融资是最简单，最直接的方法。 在这种情况下，除了与贷款相关的费用外，没有实际的金钱易手。 抵押的大小保持不变； 您只需将当前的抵押条款换成较新的（可能更好）的条款。
相比之下，在现金抵押贷款中，新抵押贷款要大于旧抵押贷款。 除了新的贷款条款外，您还预支了资金-有效地以现金形式将房屋净值带出房屋。
您可以以更高的贷款与价值比率（贷款金额除以物业的评估价值）获得利率和定期再融资的资格。 换句话说，即使您信用风险较差，因为您要借入房屋价值的很大一部分，因此更容易获得贷款。
在获得现金贷款进行投资之前，请仔细考虑，因为将您的资金放入按揭利率为5％或6％时可赚取2.5％的CD几乎没有意义。
现金贷款的条件更为严格。 如果您想以现金的形式返还在房屋中积累的部分资产，这可能会花费您-多少取决于您在房屋中积累的资产和您的信用评分。
例如，如果借款人的FICO得分为700，贷款对价值的比率为76％，并且该贷款被视为现金支出，那么贷方可能会将贷款的前期成本增加0.750点。 例如，如果贷款额为200, 000美元，则贷方将增加1, 500美元的成本。 （每个贷方都不同。）或者，借款人可以支付更高的利率-视市场情况而定，多支付0.125％至0.250％的利率。
为什么要更苛刻？ C2金融公司抵押顾问，凯西·弗莱明（Casey Fleming）和 《贷款指南：如何获得最好的抵押》 一书指出，由于现金贷款对放贷者的风险更高。 据弗莱明说，
“从统计上讲，如果借款人遇到麻烦（如果已经从房屋中撤出资产），则更有可能离开房屋。 如果他掏出的钱超过了他在定金中的最初投资，那就尤其如此。 因此，任何被视为套现的贷款都将定价较高，以反映这种风险，直到有足够的股本以至于借款人不再可能放弃。”
但是较高的信用评分和较低的贷款对价值比率可以使数字大大改变，从而对您有利。 例如，信用等级为750且贷款对价值比率小于60％的借款人将无需支付任何其他现金支出费用； 贷方认为，与其进行利率和定期抵押相比，他或她违约的可能性不大。
即使您没有收到任何现金，您的贷款也可能是现金贷款。 如果您还清信用卡，汽车贷款或最初不属于抵押贷款的其他任何东西，则贷方可能会将其视为现金贷款。 如果您要将两笔抵押贷款合并为一项，而原先是现金抵押贷款，则新的合并贷款也将归类为现金抵押。
再三考虑兑现的另一个原因：进行兑现再融资可能会对您的FICO分数产生负面影响。
83％
2018年第4季度作为现金抵押贷款的抵押贷款再融资数量。
越来越多的美国人选择现金融资
尽管许多个人理财专家建议不要通过现金转账剥离房屋资产，但最新数据显示，许多美国人正在选择这种贷款类型。 房地美的季度再融资统计数据表明，在2018年第四季度（于2019年3月发布）中，现金借贷者占所有再融资贷款的83％，为2007年第三季度以来的最高水平。
许多这些再融资都不是为了降低利率。 资金最常见的用途是房屋装修或支付账单和债务。 提现的其他原因包括支付大学费用，购买汽车和商业投资。
一个有趣的抵押贷款漏洞
在抵押贷款经纪人的帮助下，您也许可以从再融资中获得少量现金，而不必将其视为现金贷款（并产生随之而来的额外费用）。 基本上，它通过利用在一笔贷款的末期和另一笔贷款的末期资金的重叠来工作。 这是一个复杂的过程，会影响任何代管帐户，因此请密切注意Fleming的描述方式：
“您可以按利率/定期存款支付结算费用。 大多数放款人允许这些关闭费用包括预付费用，例如预付利息，现有抵押贷款的未付应计利息，为您的代管账户提供预付款所需的资金，以及如果您选择合适的时间还包括物业税和保险。
“当您进行再融资时，您需要支付现有抵押贷款的应计利息，直至还清为止。 从您存入资金的那一天开始，直到下个月的第一个月，您都要为新贷款预付利息，然后在下个月不还款。 因此，您已在新贷款中为抵押贷款提供了一个月的利息。
“如果您有一个扣押（或代管）帐户，以您现有的抵押贷款支付保险和税，那么您现有的贷方将持有您的部分资金-至少每个月要交几个月的税和保险。 当您进行再融资时，您的新贷方将在您的税金和保险费到期时手头上需要一些钱，因此他们会先要求一些钱。 您通常可以为此筹集资金。
“然后，在您的贷款结清之后，您的旧贷方（持有您的一些钱）会在您还清这笔贷款时，向您发送一张等于托管账户余额的支票。 现金！
“而且，由于某些费用在融资之前会有所变化，因此大多数贷方都提供了一定程度的缓冲-最多可返还2, 000美元的代管现金，而贷款不被视为现金支出。
“这意味着您可以为'成本'提供资金，这些成本实际上并不是发起贷款的成本，而是代表拥有贷款的成本。 对于20万美元的利率/定期贷款，在适当的情况下（如果结构合理）在不支付现金罚款的情况下，产生约4, 000美元的现金将是非常可行的。”
底线
作为借款人，您的责任是有足够的知识与贷款人讨论选择方案。 对于大多数人来说，避免现金贷款的额外成本是最好的财务举措。 如果您有特定的理由将现金带出您的家，则现金贷款可能很有价值，但请记住，在贷款期限内您将支付的额外利息可能会是个坏主意。
