什么是常规抵押或贷款？
常规抵押或常规贷款是政府实体（例如联邦住房管理局（FHA），美国退伍军人事务部（VA）或USDA农村住房服务局）未提供或担保的任何类型的购房者贷款。 ，但可以通过私人贷方（银行，信用社，抵押公司）或两家政府资助的企业，联邦国家抵押协会（Fannie Mae）和联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mac）或由其提供担保。
常规贷款通常被错误地称为合格抵押或贷款。 虽然有重叠，但两者是不同的类别。 合格抵押是指其基本条款和条件满足房利美和房地美的融资标准的抵押。 其中最主要的是美元限额，由联邦住房金融局（FHFA）每年设定：2019年，在美国大部分大陆，贷款不得超过484, 350美元。 因此，尽管所有符合条件的贷款都是常规贷款，但并非所有常规贷款都符合条件。 例如，一笔80万美元的巨额抵押是常规抵押，而不是合格抵押，因为它超过了允许房利美或房地美支持的数额。 （有关的阅读，请参阅“理解大型抵押贷款与常规抵押贷款”）
当前，常规抵押贷款约占美国发行的房主贷款的三分之二。常规抵押贷款的二级市场非常庞大且具有流动性。 大多数常规抵押贷款都打包成传递抵押贷款支持的证券，这些证券在一个完善的远期市场（即待宣布抵押贷款（TBA）市场）中交易。 这些传统的传递型证券中有许多已进一步证券化为抵押抵押债务（CMO）。
重要要点
- 常规抵押贷款或常规贷款是由政府实体提供或担保的购房者贷款。它可以通过私人贷方或两个政府资助的企业Fannie Mae和Freddie Mac或由其担保。潜在的借款人需要完成正式的抵押贷款申请，提供所需的文件，信用记录和当前信用评分。传统的贷款利率往往高于政府支持的抵押贷款，例如FHA贷款。
常规抵押或贷款的工作方式
自2007年次级抵押贷款崩溃以来的几年中，贷方提高了贷款的资格-例如，“无验证”和“无首付”抵押贷款风行一时-但总体上大多数基本要求并未改变。 潜在的借款人需要完成正式的抵押贷款申请（通常需要支付申请费），然后向贷方提供必要的文件，以对其背景，信用记录和当前信用评分进行全面检查。
所需文件
没有财产是100％融资的。 在检查您的资产和负债时，贷方不仅要查看您是否可以负担每月的抵押贷款（通常不超过您总收入的28％），还希望查看是否可以处理该物业的首付（如果是，则为多少）以及其他前期成本，例如贷款发起或承销费，经纪人费用以及结算或清算成本，所有这些都会大大提高抵押贷款的成本。 所需的项目包括：
1 。 收入证明。 这些文件将包括但不限于：
- 30天的薪水存根，显示收入以及年初至今的收入联邦两年的纳税申报表六天或所有资产帐户的季度报表，包括您的支票，储蓄和任何投资帐户两年的W-2报表
借款人还需要准备任何额外收入的证明，例如lim养费或奖金。
2.资产。 您将需要出示银行对账单和投资账户对账单，以证明您有足够的资金来支付房屋的首付和关闭费用以及现金储备。 如果您从朋友或亲戚那里收到钱来协助支付预付款，则您将需要礼品函，以证明这些不是贷款，也没有要求或强制性的还款。 这些信件通常需要经过公证。
3.就业验证。 如今的贷款人希望确保他们只向拥有稳定工作历史的借款人贷款。 您的贷方不仅要查看您的工资单，还可以致电您的雇主以核实您仍在工作并检查薪水。 如果您最近换了工作，贷方可能要联系您以前的雇主。 自雇借款人将需要提供有关其业务和收入的大量其他文书工作。
4.其他文件。 您的贷方将需要复制您的驾驶执照或州身份证，并需要您的社会安全号码和签名，以便贷方可以提取您的信用报告。
利率
常规贷款利率往往高于政府支持的抵押贷款利率，例如FHA贷款（尽管这些贷款通常要求借款人支付抵押贷款保险费，但从长远来看，成本可能同样高）。
传统抵押贷款的利率取决于几个因素，包括贷款条款（其期限，规模，是否具有固定利率或可调整利率）以及当前的经济或金融市场状况。 抵押贷款人根据对未来通货膨胀的期望来设定利率。 抵押贷款支持证券的供求也影响利率。 当美联储通过提高联邦基金利率来使银行借贷成本更高时，银行又将更高的成本转嫁给客户，消费者贷款利率（包括抵押贷款利率）往往会上升。
通常与利率相关的是积分，即支付给贷方（或经纪人）的费用。 您支付的积分越多，利率越低。 一分钱的费用是贷款金额的1％，会使您的利率降低约0.25％。 通常，计划长时间（10年或更长时间）居住的房屋的人应考虑在贷款期限内降低利率的要点。
确定利率的最后一个因素是个人借款人的财务状况：个人资产，信誉度以及他们可以在要融资的住房上支付的首付金额。
计划在房屋中居住10年或以上的买家应考虑支付点数，以在抵押期内终身保持较低的利率。
常规抵押或贷款的特殊注意事项
这些类型的贷款并不适合所有人。 下面看一下谁有资格获得常规抵押贷款，谁没有资格。
谁有资格
具有可靠信用和出色信用报告且财务状况稳定的人通常有资格获得常规抵押。 更具体地说，理想的候选人应具有：
- 信用分数至少为680，最好是超过700。分数越高，贷款的利率越低，为740以上的人保留最佳条件。 可接受的债务收入比（DTI） ）。 这是您每月债务与您每月收入的总和。 这个数字约为36％，但不超过43％。 首付至少是房屋购买价格的20％。 贷款人可以接受而且确实接受得更少，但是如果这样做，他们通常会要求借款人购买私人抵押保险并每月支付保费，直到他们获得至少20％的房屋权益。
此外，对于想要将住宅用作投资目的，作为第二套房或想要购买价格超过500, 000美元的房地产的购房者，常规抵押贷款通常是最佳或唯一的追索权。
谁不太可能取得资格
一般而言，刚开始生活的人，债务比正常人多一些的人以及信用评级适中的人通常很难获得常规贷款。 更具体地说，这些抵押对于那些具有以下条件的人而言将是艰难的：
- 在过去的七年中破产或丧失抵押品赎回权，信用评分低于650，DTI高于43％，低于首付购房价格的20％甚至10％。
