目录
- 什么是PMI？
- PMI的成本
- 支付PMI
- 取消PMI承保范围
- 自动PMI终止
- 最终PMI终止
- 房屋价值和PMI
- 没有PMI的常规贷款
- 首付款要求
- 背负式抵押贷款和PMI
- FHA抵押保险费
- 取消FHA MIP
- 底线
您需要放下房屋购买价格的20％以获得抵押，这是一个神话。 贷款人提供了许多具有较低首付要求的贷款计划，以满足各种预算和购买者的需求。 但是，如果您选择这条路线，则需要支付私人抵押贷款保险（PMI）。 这笔额外支出会增加您每月按揭还款的成本，总的来说会使您的贷款变得更加昂贵。 但是，如果您没有节省20％或更多的首付，这几乎是不可避免的。
私人抵押保险（PMI）
什么是PMI？
PMI是抵押贷款保险的一种，通常，购买者在支付的首付款少于房屋购买价格的20％时，通常需要支付常规贷款。 许多贷方提供低首付计划，使您可以放低至3％。 这种灵活性的代价是PMI，如果您无法偿还抵押贷款（称为违约），它可以保护贷方的投资。 换句话说，PMI向贷款人而不是您保证。
PMI可帮助贷方在违约时收回更多资金。 贷方要求承保低于购买价格的20％的首付的原因是因为您拥有较小的房屋股份。 抵押贷款人会预先向您提供更多资金，因此，如果您在拥有所有权的最初几年中违约，将有可能损失更多。 由联邦住房管理局（FHA）担保的贷款也需要抵押保险，但该指南与常规贷款不同（我们将在后面介绍）。
PMI的成本
根据联邦政府在二手抵押贷款市场买卖抵押贷款的企业房地美（Freddie Mac）的说法，通常来说，每借入100, 000美元，您每月就要支付40至80美元。 请记住，此金额可能会因您的信用评分和贷款对价值比率而有所不同-抵押贷款中的借贷金额与房屋价值相比。
在过去的几年中，您被允许从联邦税中扣除PMI的费用。 对于2017年及以后，国会决定不延长该规定，因此您将无法再从年度税收中扣除PMI付款。 （实际上，他们后来仅在2017年恢复了扣除额。从2018年开始，它消失了。）
支付PMI
您有两种选择来支付PMI：一次一次性的，以期末保费支付的预付保费或每月的保费。 在许多情况下，贷方将PMI作为每月保费计入您的每月抵押贷款中。 当您收到贷款估算和期末披露文件时，您的PMI金额将在每个文件首页上的“预计付款”部分中逐项列出。
另一种选择是支付PMI作为您的交易费用之一。 在贷款估算和期末披露表上，您会在第2页的B部分找到此溢价。但是，此选择的缺点是，如果您移动或为抵押贷款再融资，则可能无法退还该金额。 在某些情况下，您可能要支付前期和每月保费。
取消PMI承保范围
好消息是您不会在常规贷款的整个期间内支付PMI。
联邦《房主保护法》通过以下三种方式之一消除了PMI：
- 借款人发起的PMI取消自动PMI终止最终PMI终止
一旦您的贷款对价值比率（贷款余额除以房屋的市场价值）低于房屋原始评估价值的80％（或者如果房屋的价值在此之前升值，则更快），您可以请求取消PMI。 贷方在PMI披露表上列出了此计划日期，您可能会在结账文件中收到该日期。
要取消PMI，您需要：
- 以书面形式提出要求。以当前的每月按揭付款为准。具有正向的付款历史记录（在12个月内不超过30天的延迟付款或在24天内不超过60天的延迟付款）根据房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的说法，每个月的期限。请确认您没有初中留置权（例如第二抵押权）。
自动PMI终止
结束PMI的另一种方法称为自动PMI终止，它会在您的剩余抵押余额达到LTV 78％的预期日期生效。 根据法律，贷方必须在此日期之前自动取消PMI。 此处也适用由借款人启动的PMI取消的相同条件（按时付款历史记录和无留置权）。 如果您有逾期付款，那么您的贷方将不会取消PMI，直到您的付款变为最新。
最终PMI终止
最后，有一个称为最终PMI终止的东西。 在这种情况下，即使您还没有达到78％的LTV，贷方必须在您的贷款期限达到还款时间表的中点后的下个月自动结束PMI。
例如，如果您有30年的固定贷款，则中点将在15年后。 同样，您必须使用最新的付款方式才有资格。 这种类型的PMI取消通常适用于具有特殊功能的贷款，例如大笔还款，仅利息期或本金宽容。
房屋价值和PMI
您的取消PMI资格还受房屋价值是否随着时间升值或贬值的影响。 如果增加，则可以提前取消PMI。 如果减少，您将等待比取消PMI更长的时间。
在取消PMI之前，贷方将通过经纪人价格意见（由房地产经纪人执行，该经纪人根据您附近社区可比房屋的价值对您的房屋进行估价）来确定您房屋的当前市场价值，价值证明或其他类型的财产评估
如果您的房屋价值由于市场低迷而下跌，那么您的贷方可能会拒绝您的PMI取消请求，除非您的房屋价值基于新的评估，并且您将剩余的贷款余额偿还至新评估价值的80％的LTV。
另一方面，由于市场条件或房屋改建，房屋价值可能会比预期增长更快，这意味着您可能会提前达到LTV阈值80％。 在这种情况下，您可以提前要求取消PMI，然后您的贷方将下令进行评估，以确认房屋的当前价值。 （注意：您负责支付财产评估费用，费用从$ 300到$ 400不等。该金额可能会根据房屋的大小和位置而有所不同。）
没有PMI的常规贷款
一些贷方提供自己的常规贷款产品，而无需提供PMI； 但是，如果您拖欠贷款，他们往往会收取更高的利率以保护自己。 从长远来看，这可能比支付PMI费用高或低，具体取决于您待在家里的时间或保持相同抵押的时间。
这是比较购物抵押贷款的地方。 查看非PMI贷款与PMI贷款的利率。 计算两者之间的差额，以了解在没有PMI的情况下您要为贷款支付多少。 在您达到取消的LTV比率达到80％之前，该金额是否少于您要支付的PMI付款？ 请记住，房屋价值可能会上升或下降，从而影响您支付PMI的时间长度。
首付款要求
降低房屋购买价格的20％可以消除PMI，这是您负担得起的理想选择。 除了定期存入首付款外，还可以考虑购买价格较便宜的房屋。
更为保守的寻房预算将降低首付20％所需的金额。
背负式抵押贷款和PMI
一些贷方建议使用第二个“背负式”抵押贷款以避免PMI。 这可以帮助降低初始抵押贷款成本，而不是支付PMI。 它的工作方式是这样的：您为房屋的大部分购买价格（减去您的首付金额）支付了第一笔抵押贷款。 然后，您需要为房屋剩余的剩余购买价格减去少得多的第二笔抵押贷款，减去第一笔抵押贷款和首付金额。 结果，您避免了PMI，并且付款总额少于使用PMI进行的首次抵押的费用。
但是，第二抵押通常比第一抵押具有更高的利率。 摆脱第二笔抵押的唯一方法是完全还清贷款或将其（与第一笔抵押一起）再融资为新的独立抵押，大概是在LTV达到80％时（以避免PMI）。 但是，这些贷款的成本可能很高，尤其是如果从您购买初始贷款之时起以及在将两笔贷款重新抵押为一笔抵押贷款时利率提高，则尤其如此。 别忘了，您将不得不再次支付结算费用，才能将两笔贷款再融资为一笔贷款。
（有关更多信息，请参见 如何摆脱私人抵押贷款保险 。）
FHA抵押保险费
贷方要求所有FHA贷款都需要抵押保险，分两部分支付：预付抵押保险费或UFMIP，以及年度抵押保险费或年度MIP。 这两种费用都列在您的贷款估算和期末披露的首页上。
前期保险费
前期抵押保险费（UFMIP）为贷款金额的1.75％。 您可以在交易结束时预先支付，也可以将其计入您的抵押贷款。 如果您选择在您的抵押贷款中包含UFMIP，则您的每月还款额会更高，总贷款成本也会上升。
年度保费
除了UFMIP，您还需要支付年度MIP，该MIP分为等额的每月分期付款，并计入您的抵押贷款付款中。 根据您的贷款期限和金额，您将支付贷款金额的0.45％至1.05％。
取消FHA MIP
底线
申请抵押贷款时，请仔细查看贷款估算，以比较您将使用PMI支付的贷款金额。 可能不需要PMI但利率较高的贷款。 除了少数例外，如果您需要一笔低定金的贷款，PMI很难避免，但是隧道尽头有一点：您在贷款期限内不会支付PMI。 （有关相关阅读，请参阅“如何避免支付私人抵押保险—PMI”）
