目录
- 什么是房屋评估？
- 当今的房屋评估工作原理
- 房屋评估费
- 帮助进行高端评估
- 鉴定人来之前
- 如果您获得良好的评估
- 获得第二意见
- 评估低时
- 房屋评估：底线
当您为抵押贷款再融资时，一切都取决于评估。 如果您的房屋价值太低，以至于您身处水下，您将无法再融资。 如果您的评估价值使您的房屋净值不足20％，您将难以支付私人抵押贷款保险（PMI）或将现金带到桌上进行现金转账。 此外，您可能无法获得最低的利率，因为贷方认为资产较少的借款人风险较高。 如果您正在考虑进行再融资，则应了解评估在此过程中的重要作用。
什么是房屋评估？
评估是持牌人或持证专业人士对无私第三方提供的房屋价值的意见。 评估师因提供评估房屋的服务而获得报酬，但在评估他们是否能够因其获得的价值而进行再融资时，却没有参与其中。 在再融资交易中，评估通过确保银行不向借款人借出的钱超过财产的价值来保护银行。 如果该物业后来由于任何原因进入止赎，则贷方希望能够转售该物业并取回其款项。
评估师在您的房屋中花费30至45分钟的时间，以测量房屋的尺寸，检查其设施并评估其内部和外部的整体状况，并为外部，车库和每个内部房间拍照。 然后，他们检查与您类似的财产记录，理想情况下，是您附近社区中最近出售的财产。 根据上门拜访和这些记录，评估师会对您的房地产在市场上出售时的价格得出专业意见。 银行使用此值（连同您的收入，资产和信贷历史记录）来确定它将为您提供多少贷款。
重要要点
- 计划为抵押贷款进行抵押的房主必须首先进行评估，单户住宅的评估费用通常为300至500美元。评估师是一名独立专家，亲自对房屋进行了全面评估，并在评估之前对相似的房产进行了评估。整理房屋的油漆工作，清理混乱并指出隐藏的功能可能会增加高评估的几率。如果评估低，现金抵押可以帮助您达到80％的权益并避免私人抵押贷款保险。 如果您在水下，则可能需要等待房屋价值上升。
房屋评估：成功融资的关键
当今的房屋评估工作原理
不需要评估的两种类型的再融资交易-联邦住房管理局的精简再融资和退伍军人管理局的降息再融资贷款。 所有其他类型的再融资交易都需要进行评估。
联邦法规规定，贷方和评估人在整个评估过程中必须如何行事。 住房危机过后，政府希望提高评估师的独立性，以防止房价虚高导致放贷的可能性。 现在，《多德-弗兰克法案》和《借贷真相法案》要求评估必须“独立进行，不受不适当的影响和胁迫。”
由于联邦鉴定人的独立性要求限定了鉴定人与贷款官员之间可接受的互动范围，因此贷方担心与鉴定人的任何接触都可能被视为违反法律，试图在鉴定完成前试图影响鉴定人的意见。 放贷人为了避免严重的纪律处分行为而谨慎行事。 贷款人员和经纪人不能选择评估人，借款人也不能。 借款人也不能提交对其他贷方执行的评估，尽管他们“可以告诉银行存在另一项评估，并且银行可以直接向另一家机构要求评估报告。”
贷方通常会通过称为评估管理公司（AMC）的第三方命令评估。 加利福尼亚州都柏林品尼高资本抵押公司（Pinnacle Capital Mortgage）的高级贷款顾问乔·帕森斯（Joe Parsons）说：“使用资产管理公司不是必需的，但这是评估师独立性的常见方法。”
许多放款人，尤其是本地的小放款人，都与一小撮评估员建立直接推荐关系，并且不使用AMC。 或者，贷方可能有内部独立的评估部门。 评估师应具有该地区的本地知识（称为市场能力）。 评估师应遵循由专业组织评估基金会发布的专业评估实践统一标准，尽管这些标准不是法律。
房屋评估费
评估费因州而异，但评估师必须对该地区收取惯常且合理的费用。 评估标准单户住宅的价格预计为$ 300至$ 500。 马里兰州埃利科特市评估管理公司Decorum Valuation Services副总裁艾琳·本顿（Erin Benton）说：“更复杂的物业价格昂贵，因为检查需要更多时间。”
您必须在评估时而不是在结帐时预先支付费用，因为无论您的贷款是否结清，鉴定人仍会完成工作。 如果这笔费用可以使您获得所需的再融资条款，这似乎是值得的，但如果评估水平低意味着您无法再融资，这似乎是浪费金钱。
由于放贷人在转让时无法与评估人讨论房屋的价值或预期的“目标价值”，因此房主无法获得评估人对房屋是否可能评估得足够高以使其能够在付款前进行再融资的估算。服务，就像他们在新规定之前一样。 充其量您可以在Zillow和Redfin等网站上搜索最近的可比较销售额，但它们的记录可能不完整。
RE / MAX大亚特兰大的代理商Bruce Ailion表示，另一种选择是要求房地产代理商进行比较市场分析，并为您提供多次上市服务近期可比销售额的打印输出。 很好地询问，因为代理将帮您一个忙-与房屋买卖不同，他或她不会从您的再融资中获得任何佣金。
帮助进行高端评估
评估师为您的房屋提供的价值在很大程度上取决于可比房地产的近期销售价格，但如果您认为您无法采取任何措施来帮助您的房屋以其潜在评估价值的最高价值出现，那您就错了。
艾琳（Ailion）说，对房屋进行评估与初次约会相似。 虽然您不知道伴侣会如何喜欢或评价您，但做好得体会大大提高您被视为有吸引力的机会。 他说：“评估也是如此。” “您的财产应整洁，整洁，易于检查。 任何宠物都应被收容，并掩盖气味。 您不希望鉴定人急于离开。”
这是马萨诸塞州马布尔黑德市Vaccari&Associates总裁，认证的住宅评估师Ralph J. Vaccari如何描述他的工作方式：“通常，如果不修剪草坪或房子一团糟，都没关系。 不过，重要的是要意识到，肮脏或蓬乱的房屋会增加其磨损外观，超出正常水平，并且这种状况实际上会影响价值。”
据瓦卡里（Vaccari）所说，评估师关心以下方面：
- 外部和内部状况总房间数功能，包括内部房间的设计和布局以及功能过时在过去15年中对厨房和浴室，窗户，屋顶和房屋系统（供暖，电气和水暖系统）的改进迄今为止，按当今的标准可以正常使用，并且功能完好，适用于家庭系统的状况和外部设施，例如车库，甲板和门廊位置无吸引力的功能，例如与周围其他区域不一致的外观
Parsons说，最好指出一些可能无法立即体现出来的功能，这些功能可能会增加评估者的价值观念。
鉴定人来之前
但是，为评估人的参观做准备的准备工作与为潜在买家做准备的准备工作不同。 “当您向潜在买家开放房屋时，您想触发情感反应，”帕森斯说。 “作为卖方，您希望买方能够想象他们在那里会有多幸福和舒适。 没有这样的主观考量适用于评估。”
瓦卡里补充说，房主不会做出任何改变，例如撕裂旧地毯以露出硬木地板进行评估，就像他或她可能对卖方所做的那样。 但是，使房屋内外的油漆都焕然一新可以起到帮助作用，清除杂物也可以使房屋的所有区域（包括地下室）得到完全进入和查看。 最后，Ailion说：“如果税收记录不正确，请指出。”
瓦卡里说，否则，鉴定人有责任发现问题并在必要时提出问题。
如果您获得良好的评估
恭喜！ 您已经完成了抵押贷款的重要一步。 现在是时候与您的贷款员一起执行以下一系列步骤了。 如果您获得了满意的评估，请使用诸如消费者金融保护局的抵押贷款计算器之类的工具来研究您所拥有的房屋的再融资抵押贷款的利率。 与贷款人见面时，武装这些数字可以给您一些讨价还价的能力。
获得第二意见
有时候，评估师的价值不仅低于您想要的价值，而且还低于您认为自己的房屋价值。 “评估只是一个人的意见，”艾里昂说。 “尽管这是受过训练和教育的观点，但与所有职业一样，有好有坏的从业者。”
鉴于严格的联邦法规对该流程进行了评估，您对低评价有什么办法？ “如果房主不喜欢评估的价值，他们可以给贷方或资产管理公司写一封上诉信，但是除非房主有压倒性的证据表明评估价值是合理的，否则评估者改变其观点的机会很小。离开。”本顿说。
仅当您证明鉴定人犯了重大错误（例如，错误地列出平方英尺或房间数）时，您的上诉才会成功； 忽视重要的便利设施，例如游泳池或水疗中心； 帕森斯说，或者忽略了可能支持更高价值的可比交易，而“挑选”了不太合适的可比交易却表明了更低的价值。
艾琳（Ailion）指出，您可能还会提出一个理由，指出所使用的可比对象位于学区或劣等部门中，而该下属部门与游泳池和网球场没有房主联系，那么所有可比对象都是苦恼或房地产拥有的销售，或者它们具有其他不利的外部因素影响价值，例如在繁忙的街道上。 “解释为什么它们与您不同而不相同。 您必须证明所选的同类产品有误。” Ailion说。
评估低时的选择
如果评估结果使您的权益不足80％，则可以进行现金再融资，在交易结束时增加足够的资金，以达到神奇的80％的贷款对价值比率，并避免PMI。
您也可以选择现在支付PMI。 如果房屋价格继续上涨，您可以向抵押贷款服务商提供可比的销售，并要求其取消PMI，即使您尚未还清大部分本金。 但是，如果评估显示您在水下，则您只能等待市场改善，除非您有资格获得诸如Fannie Mae的High LTV Refinance Option或FMERR（Freddie Mac Enhanced Relief Refinance）之类的计划。 向水下的房主提供政府援助的HARP（房屋可负担再融资计划）于2018年底到期。
房屋评估：底线
了解评估程序的工作方式将使您有最大的机会让评估师为您的财产分配最高的价值。 评估并非总是以借款人希望的价值为基础，而是人为的过程，存在主观性和错误的余地。 您可以对低评价提出申诉，但只有强大的数据才能成功，才能为您提供支持。
