内容
- 抵押率指标设置抵押率信用分数稳定的收入和就业历史债务收入比贷款价值比和预付款购物贷款人锁定您的利率协商您的利率
购买抵押贷款时,一个至关重要的考虑因素是获得最佳的利率。 利率决定了贷款期限内的抵押贷款成本,因此提前获得最低利率最终会使您的贷款负担得起。
利率(也称为“抵押率”)是房屋贷款收取的利息,以占您贷款总额的百分比计算。 贷款人通常设定利率,它们可以是固定的或可变的。 平均抵押利率会随市场情况而波动。 此外,您的财务状况和符合资格的贷款类型决定了利率定价。
另一个利率可以让您更好地了解抵押的实际成本:年利率或APR。 APR评估抵押的全部成本,并以总贷款额的百分比计算。 它包括利率,贷方费用,折扣点和其他贷款费用。 请密切注意APR,因为它可以更全面地了解您的贷款每年实际花费多少。
您的每月抵押贷款将包括两个部分:本金和利息。
本金余额是贷款金额,在抵押贷款的还款期内减少。
您在贷款开始时支付的利息往往会高于本金,但随着时间的流逝,利息金额会随着您偿还本金余额而减少。
您每月按揭还款的其他部分可以包括财产税,私人按揭保险(如果您的贷款要求),房主的保险和房主的协会会费。 其中一些项目可以计入您的每月抵押贷款付款,或单独付款。
抵押率指标
弄清楚如何设定抵押贷款利率似乎很复杂,但是有一些关键指标值得关注。
一个是最优惠利率,它代表银行提供的最低平均利率。 银行使用最优惠利率进行同业拆借,也可以向最信誉良好的借款人提供最优惠利率。 最优惠利率通常追随美联储联邦基金利率的趋势,通常比当前联邦基金利率高约3%。
借款人的另一个指标是10年期美国国债收益率。 如果债券收益率上升,抵押贷款利率通常也会上升。 逆是一样的。 如果债券收益率下降,抵押贷款利率通常也会随之变化。 即使大多数抵押贷款是根据30年期限计算的,但10年后,许多抵押贷款还是以新利率还清或再融资。 因此,十年期国债收益率可以作为衡量利率的良好标准。 您可以使用Investopedia的抵押计算器来估算每月抵押付款。
设定抵押率
当贷方向您提供抵押贷款时,它将承担一定程度的风险,您可能会违约,这意味着您将无法偿还贷款。 人们认为贷款或借款人的风险越高,贷方将设定更高的利率以抵消该风险。 较高的利率可以帮助贷方更快地偿还初始贷款额,以保护其投资。 但是贷方不会随意选择一个百分比。 他们会仔细评估您的信用和财务状况,以及您的收入和贷款类型/金额,以评估您的信誉。
信用评分
您的信用评分有助于确定您的利率和贷款金额。 较高的信用评分表示您负责任地使用信用,通常按时付款,并且未使用所有可用信用。 这也意味着您比一直努力按时付款或超出其信贷额度的人更有可能偿还债务。
这是您的贷款定价和每月付款如何根据您的FICO得分范围而波动的一个例子。 FICO是大多数贷方用来评估借款人的信用评分模型。
以下计算是全国平均值,基于截至2018年3月12日的30年期固定贷款的300, 000美元贷款额。
FICO得分 | 年利率 | 每月支付 | 已付总利息 |
760-850 | 4.117% | $ 1, 453 | $ 236, 937 |
700-759 | 4.339% | $ 1, 491 | $ 236, 937 |
680-699 | 4.516% | $ 1, 523 | $ 248, 247 |
660-679 | 4.73% | $ 1, 561 | $ 262, 078 |
640-659 | 5.16% | $ 1, 640 | $ 290, 374 |
620-639 | 5.706% | $ 1, 742 | $ 327, 243 |
如您所见,借款人的信用评分越低,实际年利率就越高,这将增加贷款期限内的每月还款额和所支付的利息额。
在申请抵押贷款之前,请提取您自己的信用报告(您可以通过访问Annualcreditreport.com每年获得一次免费赠品)。 查找是否有任何错误或危险信号,例如过期帐户,逾期付款或收款帐户。 如果发现错误,请与报告债权人和征信机构进行争议。 如果您有逾期付款的历史,请每月按时支付这些帐户的费用,以尽可能多的方式支付,从而恢复正常。 此外,您还需要从三个主要的信用报告机构(Equifax,Experian和Transunion)中获取信用评分。 请与您当前的银行或信用卡公司联系,以查看它们是否免费提供FICO分数,或者您可以直接从这三个代理商中的每一个购买象征性费用。
现在了解您的分数可以帮助您更好地计划购房预算和时间表。 例如,如果您的FICO分数低于620,那么您将有资格获得许多常规贷款产品,尽管您将有资格获得FHA贷款和其他产品。 您可能需要花几个月的时间来提高信用评分,以便有资格获得更好的利率和条款。 当然,利率可能会根据市场情况而上升或下降,因此您需要随时注意任何重大变化。
了解您的分数可能会如何影响您的利率可以使您避免意外地签署不利于您应得的好处的抵押贷款。 一些次级贷方(为信贷欠佳的借款人提供高利率抵押的融资来源)大量向潜在购房者推销。 如果您与这些贷方之一联系,并且您的信用评分能为您提供比提供的服务更好的利率和条款,您对市场的了解将为您提供保护。
稳定的收入和就业历史
贷款人通常希望连续两年保持稳定的收入和就业,以确保您负担得起抵押贷款并长远偿还贷款。 如果您是受薪雇员,则放款人要求提供过去两年的W2表格和联邦纳税申报表,以验证您的收入。 贷款人还会向您的雇主查询,以确认您在那里工作了多长时间。 如果您的收入下降了,或者您在过去两年中出现了就业缺口,那么贷方会怀疑您是否有能力负担抵押贷款,并且可能无法获得抵押贷款的预先批准。
同样,自雇借贷者也必须越过障碍以获得抵押。 如果您是自雇人士,则期望支付比网上所见更高的利率; 这些利率适用于因其稳定,可核实的收入和出色的信用评分而被认为更具有信誉的借款人。 贷款人通常也有更严格的规则来核实自雇收入。 您不仅需要提供两年的联邦纳税申报表,还需要提交会计师签名的声明,损益表以及其他文件,以显示足够的业务收入。
贷款人使用您的就业和收入历史记录来计算您的债务收入比,这在确定抵押贷款利率中起着关键作用。 如果您可以证明自己拥有完整文件贷款的收入证明,那么与自雇借款人的其他贷款类型(例如无文件贷款或规定的收入/固定资产贷款)相比,您将获得更具竞争力的利率和条款。
债务收入比
贷款人关心与每月总收入有关的债务。 为了计算借款人的债务收入比(DTI),贷方评估两个公式:“前端比率”和“后端比率”。前端比率(也称为住房比率)每月汇总住房费用(抵押贷款,房主保险,财产税,HOA费用等),然后将其除以您的每月总收入。 另一方面,后端比率(或总债务)将所有每月分期付款和循环债务(例如信用卡,汽车贷款和学生贷款)以及建议的抵押贷款相结合,然后将总和除以每月总收入收入。
在评估这些比率时,贷方假定您的DTI比率越高,您拖欠贷款的可能性就越大。 通常,贷方希望前端比率不超过28%,最大后端比率不超过36%。 一些贷款产品允许借款人具有更高的DTI比率。 例如,FHA贷款的后端比率高达43%。
贷款价值比和预付款
当您购买房屋时,预计您将预付定金作为房屋的预付款。 尽管贷款产品具有不同的预付款要求,但您的预付款越高,则贷款对价值(LTV)的比率就越低。 较低的LTV比率(通常低于贷款额的80%)可为您降低抵押贷款利率。 再次,它回到了最小化贷方的风险。 如果您因为放下了更多的钱并且拥有较低的LTV比率而拥有更多的房屋前期抵押资产,那么放贷人就不必担心违约风险。 但是,如果您没有多少积saved的首付款,并且您为大部分(甚至全部)贷款额提供了融资,那么如果您不偿还抵押贷款,贷方将损失更多的钱,因此他们收取更高的利率。
低首付计划可以帮助许多没有节省大量现金的买家,但是这些买家通常比首付较高的平仓者支付更高的利率。
购物贷款人
争取最低的利率并为您选择最佳的抵押贷款涉及做功课。 与几种类型的贷方一起货比三家,并查看各种贷款产品以找到最低利率和最佳条款。 另外,请注意放款人的费用和结算费用,这些费用和费用可以在结算表中累加。 尽管某些价格差异在纸面上看起来似乎并不大,但它们可以在您的贷款有效期内节省大量成本。 请记住,某些贷方会为您提供折扣“点”,这是一种预先购买利率的方式,这会增加您的交易费用。 其他提倡低或无清算成本的贷方倾向于收取更高的利率,以弥补贷款期限内的差额。
除了向您当前的金融机构(银行或信用合作社)查询之外,还要求抵押贷款经纪人代表您购买利率。 抵押经纪人不是放贷人。 他们充当您和他们网络中贷方之间的媒人。 通过比较拥有满足您需求的产品的多个贷方,他们可以节省您的时间和金钱。 此外,值得在线或亲自联系一些直接贷方以了解他们所提供的服务。 您应该购买的贷方没有奇妙的数目,但是三到五笔贷款估算应该为您提供强有力的比较依据。
通过与几家贷方一起申请抵押,您将获得贷款估算,以比较利率和结算成本。 另外,如果您在30天内进行大部分利率购物,贷方执行的多项信用检查将被视为一项艰巨的查询,并且不太可能降低您的信用评分。
锁定您的房价
接受要约后,您可以选择与贷方锁定利率。 利率锁定是指贷款人在锁定特定时间段内同意担保特定利率时。 这使您有时间完成并结束您的购房和贷款业务,并获得相同的利率,而无论利率在此期间是升还是跌。 利率锁定可以在您收盘前提高利率时为您提供保护; 反之,如果利率降低,您将无法享受该利益。 利率锁定通常最多可使用60天,但此时间范围可能更长或更短,具体取决于贷款人。
签订购买协议后,锁定汇率通常比较明智。 如果您没有立即找到房屋,则价格锁定协议的时间会流逝,可能会在您报价之前过期。 然后,您必须支付延期费用,这可能会很昂贵。 说到成本,通常在60天内免费提供标准利率锁定,否则贷方将为此服务收取固定费用或贷款金额的百分比。 利率锁定通常花费贷款金额的0.25%到0.50%(大约几百美元)。 如果您需要长期的利率锁定,则期望支付更高的费用。
议价
可以与贷方协商较低的利率,但是您需要进行比较才能成功地做到这一点。 具有良好信用,稳定的收入和就业历史以及较低的LTV和DTI比率的借款人通常具有比其他借款人更大的谈判能力。 如果您有来自多个贷方的贷款估算,则可以尝试要求某些贷方降低利率或减少一些结账费用以赢得业务。 不能保证您一定会成功,但是询问您是否是合格的借款人也无济于事。
降低利率的另一种策略是通过支付“点数”来购买它。点数本质上是预付的利息,如果您打算保留该笔贷款,则提前支付此费用可以帮助您在贷款的整个生命周期中节省数千美元。 1分等于所借金额的1%。 例如,如果您的贷款金额为$ 200, 000,则一个折扣点为$ 2, 000,两个折扣点为$ 4, 000。 通常,支付一个折扣点可以使您的抵押贷款利率降低0.25%,但此金额因贷方而异。
底线
要找到最低的抵押贷款利率,需要进行研究和四处逛逛。 这并不是寻找合适房屋贷款的唯一考虑因素。 请密切注意结算成本,其中包括贷方的费用。 您的贷款估算将逐行概述所有这些项目。 为确保获得最佳的条款和利率,请与一些贷方一起申请抵押贷款,以便您可以并行比较报价。
比较购物将帮助您确定危险信号,例如高昂的贷方费用或高风险的贷款功能,并帮助您缩小选择范围。 请记住,强大的信用状况,较低的DTI和LTV比率以及稳定的收入和就业历史使您成为抵押贷款贷方更具吸引力的借款人-并在进行谈判时为您提供了更多的议价能力。
继续阅读:
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什么是结算费用?
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