目录
- 什么是杠杆？
- 获得杠杆的方法
- 杠杆例子
- 杠杆的危险
- 利用许多属性的缺点
- 规避风险
- 底线
投资房地产已成为使您的投资组合多样化的一种流行方法。 在我们所看到的任何地方，我们都不断被提醒人们想买房，从有关房地产研讨会的许多信息电视节目，或者显示管理或翻转租赁房的惊人价值的房屋展示。
但这不是那么容易。 毕竟，购买租赁房地产并不像投资股票一样，您不能随便放下一点，成为房地产所有者。 您需要资金进行购买。 而且这个过程通常很漫长并且很费力。 更不用说所涉及的所有风险，尤其是如果您不进行研究的话。 但是，有没有一种方法可以通过增加您的净资产来进入市场？ 尝试利用杠杆优势。 通过这样做，您可以放下很少甚至没有的钱，并利用债务来帮助您实现回报。
请继续阅读以了解更多有关如何利用杠杆来增加房地产净值以及所涉及的一些风险的更多信息。 （有关更多信息，请参阅Investopedia的净值跟踪器。）
重要要点
- 杠杆作用是利用借入的资本或债务来增加投资的潜在回报。在房地产中，最常见的杠杆投资方法是用自己的钱或通过抵押贷款。当房地产价值上升时，杠杆作用对您有利。如果价值下降，也会导致损失。 通过制定合理的投资决策并考虑抵押付款，空缺和艰难的经济状况，避免利用风险。
什么是杠杆？
杠杆作用是使用各种金融工具或借入的资本（换句话说，债务）来增加投资的潜在回报。 在谈论房地产市场时，它通常在华尔街和大街上使用。 杠杆是个人和公司都在扩大收益潜力的一种技术，同时如果事情没有解决，则同样扩大了所涉及风险的负面影响。
尽管获得高回报的潜力是可能的（例如房地产价格上涨时），但使用杠杆可能是一把双刃剑。 这是因为，如果投资方向相反，也会导致亏损。 就房地产价格而言，价格下跌会造成损失。
获得杠杆的方法
获得杠杆作用的最简单方法是用自己的钱。 对于抵押贷款，标准的20％首付可让您获得100％的住房。 一些融资计划使您放下更少的钱。
杠杆作用：增加您的房地产净资产
杠杆例子
考虑20％首付的普通房地产购买要求。 500, 000美元财产的价格为100, 000美元。 通过仅放下20％的资金并借入剩余资金，购买者实质上将自己的自有资金中相对较小的百分比用于购买。 因此，大多数由贷方提供。 这就是为什么房地产投资者经常将剩余购买价格的80％称为他人的钱。
假设该物业每年升值5％。 这意味着借款人的净资产在短短12个月内增长到525, 000美元。 将这一收益与没有贷款而直接进行购买的收益进行比较，突出了杠杆策略的价值。 例如，同一位借款人可能已经用这100, 000美元全额购买了100, 000美元的财产。
假设升值幅度相同，则购买者在购买全现金100, 000美元的财产时的净资产在12个月内将增加5, 000美元，而价格较昂贵的财产则为25, 000美元。 20, 000美元的差额表明，通过使用杠杆提供的潜在净资产增加。 现在，想象一下20年每年增长5％。 随着时间的流逝，杠杆的使用会对您的资产净值产生非常重大且非常积极的影响。
杠杆的危险
现在是坏消息。 所有这些听起来不错，但也有缺点。 杠杆可以对您不利，也可以对您有利。 为了演示如何操作，让我们回顾一下前面的示例。 如果您使用$ 100, 000的首付购买$ 500, 000的房屋，而您所在地区的房地产价格连续数年下降，则杠杆作用相反。 在第一年之后，如果您的$ 500, 000财产贬值5％，则可能价值$ 475, 000。 如果价格沿着相同的轨迹继续发展，您的财产可能价值451, 250美元-权益损失48, 750美元。
正如杠杆可以为您带来好处一样，它也可以对您不利。
在相同的5％价格下降的情况下，如果将100, 000美元用于全现金购买100, 000美元的房屋，那么购买者在房价下跌的第一年就只损失了5, 000美元-远低于昂贵的房屋。
在房价大幅下跌的房地产市场中，房主最终可能欠的钱超过了房屋的实际价值。 对于投资者而言，价格下跌会减少甚至消除利润。 如果租金也下跌，那么结果可能是无法以支付抵押贷款和其他费用的价格出租物业。 如果您打算成为房东，则有许多因素需要考虑。
利用许多属性的缺点
当涉及多个部门时，问题变得更加严重，因为商业房地产投资者通常会投入尽可能少的资金。 目标是通过控制100％的资产而只放下20％的资产来利用您的资金。 考虑我们前面的示例中的$ 500, 000。 只能说这是一栋小公寓楼。 由于是用100, 000美元作为首付款购买的，因此，如果建筑物的价值下降30％，则该物业的价值仅为350, 000美元，但投资者仍必须为40万美元贷款的全部价值支付利息和本金。
如果投资者获得的租金金额也下降，则结果可能是该物业的违约。 如果投资者使用该物业的现金流量来支付其他物业的抵押贷款，则收入损失可能会产生多米诺骨牌效应，最终可能导致整个投资组合丧失对一项财产的一项不良贷款的止赎权。
规避风险
既然您已经了解了利用房地产的基础知识以及一些陷阱，您可能会认为使用这种技术无法获得丰厚的回报。 不要担心-这只是使用常识的问题。 就像任何投资一样，房地产也存在风险。 尽管您可以利用杠杆来发挥自己的优势，但是您还是需要确保避免一些关键因素，从而避免在市场上占据优势。
首先，不要假设会发生什么。 您不能总是使用过去的表现作为未来情况的指标，尤其是在房地产市场。 如果您看到特定区域内的属性值在特定时间内上升了5％到10％，这并不意味着它们将沿着相同的路径继续。
接下来，据此预算自己，然后知道要做什么。 如果您支付较低的首付，您的贷款额将会更高。 这意味着您将不得不支付更多的抵押贷款。 您可能不得不考虑空置率较低，经济不景气，租户不良-所有这些都将落在您身上。 归根结底，您仍然要负责抵押贷款的支付，因此您必须确保在任何情况下都能保持自己的生计。
底线
这种杠杆购买的图像让我想起那些深夜的信息电视节目，这些人谈天说地的推销员们建议您在不花钱的情况下购买房屋可以赚到数百万美元。 尽管有可能，但我们不建议您选择此路线。
幸运的是，您不需要。 确实存在使用杠杆的异国情调的方式，这使您能够以较低的金额购买房地产，甚至根本没有钱。 实际上，尽管他们可能不会将其视为杠杆，但是大多数人在购买房屋时抵押贷款就这样做了。 他们在享受财产使用权的同时，还可以在数年或数十年的时间内偿还贷款。 这个故事的寓意是，谨慎地使用杠杆是一种行之有效的常用工具。
