利率，特别是银行间交易所和国库券的利率，对创收房地产价值的影响与对任何投资工具的影响一样深。 由于他们对个人购买住宅物业的能力（通过增加或减少抵押资本的成本）的影响如此深远，许多人错误地认为，房地产估价的唯一决定性因素是当前抵押贷款利率。
但是，抵押贷款利率只是影响房地产价值的一个与利率相关的因素。 由于利率也会影响资本流动，资本的供求以及投资者所需的投资回报率，因此利率以多种方式驱动房地产价格。
利率如何影响房地产价值
估值基础
要了解政府影响的利率，资本流动和融资利率如何影响房地产价值，您应该对房地产价值的收入方法有基本的了解。 尽管房地产价值受给定地区的房地产供求和开发新房地产的重置成本的影响，但收入法是投资者最常用的估值技术。 商业物业评估师，承销商和房地产支持投资的投资者提供的收入方法与对股票和债券投资进行的现金流量折现分析非常相似。
简而言之，评估从预测物业收入开始，其形式为预期的租赁付款，或者就酒店而言，为预期入住人数乘以每间客房的平均费用。 然后，通过考虑所有财产级别的成本（包括融资成本），分析师得出净营业收入（NOI）或扣除所有营业费用后的剩余现金流量。
通过从NOI中减去所有资本成本以及维护或维修财产和其他非财产特定费用的任何投资资本，得出的结果就是净现金流量（NCF）。 由于房地产通常不保留现金或没有明确的股息政策，因此NCF等于可供投资者使用的现金，并且与来自股息的现金相同，后者用于评估股权或固定收益投资。 通过将股息资本化或折现给定投资期间的现金流量（包括任何残值），可以确定财产价值。
资金流动
利率会显着影响融资成本和抵押利率，进而影响房地产成本，进而影响价值。 但是，资本和竞争性投资的供求对所需回报率（RROR）和投资价值的影响最大。 随着美联储将焦点从货币政策转移到管理利率上来刺激经济或避免通货膨胀，其政策已对所有投资的价值产生直接影响。
随着银行间汇率下降，资金成本降低，资金流入系统； 相反，当利率上升时，资金的可用性会下降。 至于房地产，银行间同业拆借利率的变化增加或减少了可用于投资的资本额。 资本的数量和资本成本不仅影响需求，而且影响供应–即用于房地产购买和开发的资金。 例如，当资本供应紧张时，资本提供者往往会以内在价值的百分比放贷较少，或者放贷不超过“资本堆栈”。 这意味着以较低的贷款对价值比率进行贷款，从而降低了杠杆现金流量和财产价值。
资本流动的这些变化也可能直接影响房地产的供求动态。 资本成本和资本可得性通过为房地产开发提供额外资本来影响供应； 它们也会影响寻求交易的潜在购买者的数量。 这两个因素共同决定了属性值。
折现率
利率对房地产价值的最明显影响可以从折现率或资本化率的推导中看出。 资本化率可视为投资者要求的股息率，折现率等于投资者的总收益要求。 K通常表示RROR，而资本化率等于（Kg），其中 g 是预期的收入增长或资本增值的增长。
这些利率均受现行利率影响，因为它们等于无风险利率加风险溢价 。 对于大多数投资者而言，无风险利率是美国国库券利率； 由于获得联邦政府信贷的保证，它们被视为无风险的，因为违约的可能性极低。 由于较高风险的投资必须获得相当高的回报才能弥补所承担的额外风险，因此在确定折现率和资本化率时，投资者应在无风险利率上增加风险溢价，以确定所考虑的每项投资所需的风险调整后回报。
因为K（折现率）等于无风险利率加上风险溢价，所以资本化率等于无风险利率加上风险溢价减去预期的收入增长（g）。 尽管风险溢价因供求关系和市场中的其他风险因素而有所不同，但折现率将因组成它们的利率变化而有所不同。 当竞争或替代投资所需的回报增加时，房地产价值就会下降； 相反，当利率下降时，房地产价格就会上涨。
底线
重要的是要关注抵押贷款利率，因为它们直接影响房地产价格。 如果您是潜在的房主或房地产投资者，研究当前利率的一种简便方法是使用抵押计算器。
也就是说，必须注意的是，不断变化的利率会影响房地产的许多方面。 除了新房的价格外，利率还影响资金的可用性和投资需求。 这些资本流动影响房地产的供求，因此，影响房地产价格。
此外，利率还影响替代投资的回报，价格变化与房地产投资的固有风险保持一致。 在信贷市场不稳定的时期，房地产所需回报率的这些变化也有所不同。 随着投资者预见未来利率的可变性增加或风险增加，风险溢价扩大，给房地产价格带来更大的下行压力。
