没有人愿意为抵押贷款支付私人抵押贷款保险（PMI）。 它并不便宜，而且增加了每月的贷款成本。 要弄清楚是否可以避免PMI，首先要了解为什么会坚持使用PMI。
贷方用于承销抵押贷款的风险度量之一是抵押贷款的贷款价值比（LTV）。 这是通过将贷款金额除以房屋价值而得出的简单计算。 LTV比率越高，抵押的风险状况越高。 LTV比率大于80％的大多数抵押要求由借款人支付私人抵押保险（PMI）。 那是因为拥有少于房产价值20％的借款人被认为更有可能拖欠贷款。
重要要点
- 私人抵押贷款保险（PMI）对于获得房屋贷款可能是一项昂贵的要求.LTV比率大于80％的抵押贷款可能需要私人抵押贷款保险。避免PMI可以减少您的每月还款额并使您的房屋更加宽敞在选择避免PMI的途径时，对房屋价值的预期升值是一个主要的决定性因素。
深度PMI
例如，假设您要购买的房屋价格为300, 000美元，贷款金额为270, 000美元（这意味着您已付了30, 000美元的首付），那么LTV比率为90％。 每月PMI付款在$ 117到$ 150之间，具体取决于您获得的抵押的类型。 （浮动利率抵押贷款或ARM需要比固定利率抵押贷款更高的PMI付款。）
但是，PMI不一定是永久性要求。 当抵押贷款的本金减少和房屋价格上涨相结合时，当抵押贷款的LTV比率达到78％时，贷款人必须降低PMI。 如果LTV比率下降的部分原因是房价上涨，请记住，您必须支付新的评估费用才能验证升值幅度。
支付PMI的替代方法是使用第二抵押或所谓的背负式贷款。 它是这样工作的：您获得的第一笔抵押贷款等于房屋价值的80％，从而避免了PMI，然后拿出第二笔抵押贷款，其金额等于房屋的销售价格减去房屋价格。首付款和第一笔抵押的金额。
使用上面示例中的数字，您将获得240, 000美元的第一笔抵押贷款，30, 000美元的首付，以及30, 000美元的第二笔抵押贷款。 由于第一抵押贷款的LTV比率为80％，因此无需支付PMI。 但是，您现在还有第二笔抵押贷款，几乎可以肯定会比第一笔抵押贷款具有更高的利率。 尽管有很多类型的第二抵押贷款，但较高的利率是当然的。 尽管如此，第一抵押和第二抵押的合并付款通常仍少于第一抵押加PMI的付款。
权衡
综上所述，对于PMI，如果您的销售价格或房屋价值的20％以下用作首付，则有两种基本选择：
- 使用“独立”第一抵押并支付PMI，直到抵押的LTV达到78％，此时可以消除PMI。使用第二抵押。 这很可能导致初始抵押贷款费用低于支付PMI的费用。 但是，第二抵押贷款通常具有比第一抵押贷款更高的利率，并且只能通过还清或将第一和第二抵押贷款再融资为新的独立抵押贷款来消除，大概是在LTV达到80％或更低时。 （因此不需要PMI）。
其他几个变量也可以影响这个决定。 例如：
- 比较与支付PMI相关的可能的税收节省与与支付第二抵押贷款的利息相关的税收节省。 2017年税法改变了抵押贷款利息扣除的限制，因此请咨询会计师以了解您的财务状况。比较用于消除PMI的新评估成本与将第一抵押贷款和第二抵押贷款重新融资为单独贷款的成本抵押。 请注意，在初始抵押贷款决定与第一，第二抵押贷款再融资之间可能存在利率上升的风险，请检查这两种选择的本金减少率。想法，即您现在花的钱将来的价值将超过同等金额）。
然而，决定中最重要的变量是房价的预期升值速度。 如果您选择需要您支付PMI的独立的第一抵押贷款-而不是没有PMI的第二抵押贷款-您的房屋升值的速度会很快达到LTV为78％的水平，并且可以消除PMI ？ 这是最重要的决定因素，因此，我们现在将重点关注这一因素。
欣赏：决策的关键
这是最重要的决策因素：一旦从独立的第一抵押贷款中消除了PMI，您所欠的每月还款额将少于第一抵押贷款和第二抵押贷款的总和。 这提出了两个问题。 首先，消除PMI需要多长时间？ 其次，与每个选项相关的节省额是多少？
以下是两个基于对房价升值速度的不同估计的示例。
示例1：缓慢的房价升值速度
下表比较了带有PMI的独立30年期固定利率抵押贷款与30年期固定利率第一抵押贷款加上30年/ 15年到期第二年抵押贷款的每月还款额。
抵押具有以下特征：
在 图2中 ，估算了房价的年增长率。
请注意，当LTV通过本金降低和房屋价格升值的组合达到78％时，从60个月的独立第一抵押贷款的每月总付款中减去了120美元的PMI付款（请参 见图3 ）。
图4 中的表显示了第一和第二抵押的每月合并付款。 请注意，每月付款是固定的。 利率是加权平均值。 LTV仅是第一个抵押贷款。
使用第一抵押和第二抵押，可以在头60个月每月节省$ 85。 这相当于总共节省了5, 100美元。 从第61个月开始，独立的第一按揭可获得其余按揭条款每月$ 35的优惠。 如果将$ 5, 100除以$ 35，我们将得到145。换句话说，在房价缓慢上涨的情况下，从第61个月开始，还需要145个月的时间，才能获得没有PMI的独立第一笔抵押贷款的还款优势。支持合并的第一抵押和第二抵押的初始优势。 （如果考虑金钱的时间价值，则该时间段将被延长。）
示例2：房价快速上涨
下面的示例基于与上述相同的抵押。 但是，使用了以下房屋价格升值估计。
在此示例中，我们仅显示两个选项的每月付款表（请参 见图6 ）。 注意，在这种情况下，由于房价迅速上涨，PMI在第13个月下降了，这使LTV迅速降至78％。
随着房价快速上涨，PMI可以相对迅速地消除。
合并的抵押贷款在12个月内只有85美元的付款优势。 这等于总共节省了1, 020美元。 从13月份开始，独立抵押贷款的付款优势为$ 35。 如果将1, 020美元除以35，我们可以确定将需要29个月的时间来弥补第一笔和第二笔抵押贷款的初始节余。 换句话说，从第41个月开始，通过选择带有PMI的独立第一抵押贷款，借款人的财务状况会更好。 （如果考虑货币的时间价值，则将延长该时间段。）
底线
- 如果您选择支付PMI，则在LTV达到78％时可以通过评估消除PMI。如果选择使用第一抵押和第二抵押的组合，则可能会节省初次付款。 但是，消除第二种抵押贷款（唯一一种可能会比第一种抵押贷款利率更高的利率）的唯一方法是偿还第二种抵押贷款或将您的第一和第二种贷款再融资为新的独立抵押贷款。
