再融资通常似乎是减少每月抵押贷款额并让您有更多钱用于其他用途的好方法。 而且可以。 但是，在权衡利弊时，请不要忘记考虑此举如何影响您的净资产。 原因是：抵押不仅仅是每月还款。 它是用于为资产融资的债务工具。 那个会计教授的行话意味着拥有抵押会降低您的净资产。
这就是这种推理的原理：在家庭资产负债表上，抵押是一种负债。 这样，就从家庭资产中减去它来确定该家庭的净资产。 太多的消费者陷入为抵押贷款再融资的陷阱，以降低他们的每月还款额而没有考虑该再融资如何影响其总净资产。 为您的房屋再融资是否还清？ 还是只是解决更大问题的短期解决方案？
投资回收期
确定抵押贷款再融资经济学的最流行方法是计算简单的投资回收期。 通过计算可以通过以较低的利率再融资到新抵押贷款中而可以实现的每月还款储蓄的总和，并确定每月还款储蓄的累计总和大于再融资成本的月份，可以得出此等式。
例如，假设您有一笔为期20年的20万美元抵押贷款。 取出后，您得到6.5％的固定利率，月初还款额为$ 1, 257。 如果现在的固定利率为5.5％，这可能会使您的每月付款减少至1, 130美元，每月节省127美元，即每年1, 524美元。 （通常的经验法则是，如果您可以将当前利率降低0.75％至1％或更高，那么考虑进行再融资是有道理的。）
接下来，您需要请新的贷方为可能的再融资计算您的总结算费用。 如果它们的价格大约为$ 2, 300，您知道您的投资回收期将为1.5年（2, 300美元除以1, 524美元等于1.5年）。 因此，如果您打算在家里呆两年或更长时间，那么至少根据简单的投资回收期方法，再融资是有意义的。
重要要点
- 通常使用一种简单的投资回收期方法来计算房主的累积储蓄大于再融资成本的月份。一种更经济有效的方式来计算再融资成本的方法是考虑对家庭净资产的影响。当再融资决定真正变得经济合理时，房主必须将其现有抵押的剩余摊销时间表与新抵押的摊销时间表进行比较。
再融资影响您家庭的净资产
但是，此方法忽略了家庭的资产负债表和总净值方程。 无法解释两个主要问题：
- 现有抵押贷款与新抵押贷款的本金余额将被忽略。 再融资不是免费的。 再融资成本必须自负盈亏，或者在大多数情况下，应计入新抵押贷款的本金余额中。 如果通过再融资交易增加抵押贷款余额，则家庭资产负债表的负债方会增加，并且在其他所有条件不变的情况下，家庭净资产立即减少的金额等于再融资成本。对30年期抵押贷款进行再融资还有25年的时间，直到还清新的30年期抵押贷款，这意味着即使新抵押贷款的利率低于您的利率，您也可能最终会在新抵押贷款的期限内支付更多的总利息在现有抵押的剩余25年内偿还。
看再融资的实际成本
将再融资的实际成本纳入家庭净资产方程式的再融资经济学中，一种更具财务上合理性的方法是将现有抵押贷款的剩余摊销时间表与新抵押贷款的摊销时间表进行比较。
新抵押贷款的摊销时间表将在本金余额中包括再融资成本。 （如果要从头上支付再融资成本，则应基于现有假设，如果不进行再融资交易，则您将掏出钱来支付成本，则应从现有抵押贷款的本金余额中减去相同的美元金额。而是可以用来偿还现有贷款的本金余额。）
从新抵押的本金余额中减去两个抵押之间的每月付款节省额。 （之所以这样做，是因为从理论上讲，您可以使用再融资产生的每月储蓄来减少新抵押的本金余额。）新抵押的修改后本金余额小于现有抵押本金余额的月份抵押贷款是达到基于家庭净资产的真正经济再融资回收期的月份。
顺便说一下，可以在大多数与抵押贷款相关的网站上找到摊销计算器。 您可以将结果复制并粘贴到电子表格程序中，然后执行额外的计算，即从新抵押的本金余额中减去每月还款差额。
使用上述计算，对现有固定利率为7％的抵押贷款进行再融资分析，还款期限为25年，直到还款为止，并且将本金$ 200, 000转换为固定利率为6.25％的30年期新抵押贷款3, 000美元的再融资成本（将计入新抵押贷款的本金余额）得出以下结果：
如果在上面的示例中使用简单的投资回收期分析来确定再融资的经济性，则每月累计节省的储蓄要比从19个月开始的$ 3, 000的再融资成本高。换句话说，简单的投资回收期方法告诉我们，如果房主希望有19个月或更长时间的新抵押，因此再融资是有道理的。
但是，如果使用净值方法，则直到第29个月（新抵押的本金余额减去累计每月还款节省额小于现有抵押的本金余额）时，再融资决定才变得经济。 净值方法告诉我们，比简单的投资回收期方法要花费10个月的时间才可以进行经济的再融资。
其他因素
请记住，在房屋价值下降的时期，许多房屋的估价远低于其先前的价值。 这可能会导致您的房屋资产不足，无法满足新抵押贷款20％的首付，并要求您提供比预期更大的现金保证金。 它还可能需要您购买私人抵押贷款保险，这最终会增加您的每月付款额。 在这些情况下，即使利率下降，您的实际储蓄也可能不足。
底线
通过计算抵押贷款的实际经济效益，您可以准确确定必须应对的实际投资回收期。 计算数字需要一些工作，但是任何人都可以做到。
特别是如果您打算在未来几年内搬家，花几分钟时间来计算抵押贷款的实际经济状况，可能会非常有助您避免造成数千美元的净资产损失。 而且，如果看起来再融资能为您带来回报，您将确切地知道何时开始从此举中受益。
