奢侈房地产价格持续高涨。 根据佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）的最新报告，纽约最大的豪华房地产交易销售额为915.41亿美元。
“许多高资产净值人士将购房作为一项硬资产，”位于加利福尼亚州比佛利山庄的全方位服务豪华房地产投资公司Jay Belson Luxury Real Estate首席执行官Jay Belson说。在世界上最富有的人群中，豪华房地产的潜在市场比以往任何时候都大。 如果您想参与其中并负担得起高昂的价格，可以使用以下几种选择。
定义“豪华物业”
在您进行投资之前，先了解豪华物业的特征是很重要的，因为仅凭高昂的价格就无法将房地产归入这一类别。 “它必须是独特且排他的，以一种令人满意的方式很好地实现了。 富裕的人们将为被认为是优越的事物付出高昂的代价。”豪华皇后大道一号（One Queensridge Place）业务高级副总裁兰迪·查尔（Randy Char）说，豪华高层大厦距离拉斯维加斯大道仅数分钟路程。
高端买家希望参加奢侈品活动，例如高端购物，餐饮和艺术，以及与其他豪宅的毗邻。 像纽约市公园大道这样的奖杯地址可以增加价值。 拥有一段历史悠久的历史也不会受到伤害。 许多奢侈品买家寻求海滨地带的自然风光，或者至少欣赏河流，海洋或湖泊的美景。 其他人则想欣赏乡村或山腰的景色。
高端买家希望拥有所有买家都想要的许多相同功能，但规模更大。 他们需要私密性和安全性，有时甚至需要隔离。 他们需要内在和外在的美，并且可以负担得起定制的建筑，定制的设计，对细节的过度关注和华丽的装饰。 他们还需要设施之上的设施：厨师的厨房，豪华泳池，宽敞的主人套房和户外生活空间，更不用说家庭自动化，运动探测器，汽车升降机和温度控制的酒窖了。 他们也想要空间。 例如，在加利福尼亚州马里布，普通豪华住宅的面积超过4, 000平方英尺（价格超过600万美元）。
RUHM Destination Marketing首席执行官马克·菲茨帕特里克（Mark Fitzpatrick）说，在选择豪宅时，考虑物业的各个方面至关重要，这是全球奢侈品的目的地营销服务。 “您无法更改太阳的路径，海洋的位置或头顶上有大型飞机的飞行路径的事实。 浴室里丑陋的墙纸远没有天气重要。”他说。
你需要多少？
在价格通常较低的市场中，您可能只需要低百万就能拥有一块豪华房地产。 但是在大多数大城市中，您至少需要100万美元才能购买豪宅，而在生活成本高的情况下，入门价格会上涨。 根据佳士得的数据，这是旧金山的300万美元，洛杉矶和纽约的500万美元，伦敦的700万美元。
奢侈品买家通常会支付现金，但大额抵押贷款是另一种选择。 如果您要为购买交易筹集资金，则需要大量的首付，出色的信用，收入和资产证明以及大量的现金储备。
怎么做：您投资豪华房地产的选择
翻转大厦
Jay Belson Luxury Real Estate的Belson说，对现有的豪华物业进行改建并转售以获利是一项出色的投资。 他说：“这比从头开始构建要快，但仅限于具有正确的建筑，条件和布局组合的属性。”他补充说，固定器更好。 不利的一面是，“因为这些房屋中的大多数都可以在购房时居住，所以您将与当地的买家-用户竞争，后者的出价可能会超过您。”他说。 然而，贝尔森说，在奢侈品市场上，投资者和脚蹼的竞争要低得多，因为有能力负担高端项目并了解如何高水平执行这些项目的人越来越少。
国际投资
在国外投资豪华房地产可能会带来国内无法获得的好处。 在特克斯和凯科斯群岛（位于古巴以东，海地和多米尼加共和国以北）的一小块英国海外领土，没有年度财产税，也没有转让财产的资本利得税。 财产所有权受土地注册处的保护，而美元是官方货币，因此汇率不是完成购买或财产未来价值的因素。
RE / MAX Real的共同所有者兼经纪人布莱尔·麦克弗森（Blair MacPherson）说，这些岛屿是投资的好地方，因为过去十年来土地价格一直在稳步上升，并且由于旅游业和发展的迅速增长，预计这些土地将继续增长。特克斯和凯科斯群岛房地产集团。 他说，您可以通过在外出时将其出租并让管理公司来处理这些细节，从而从投资中获得更多收入，他说。
海外投资也可能有独特的麻烦。 RUHM的Fitzpatrick说：“我们必须记住，世界其他地区的运作方式不像美国那样。” 他说：“您不想在另一个国家购买房产，只是发现政府可以从您手中收回房产。”请使用国际房地产律师和其他专业人员来协助您进行尽职调查。
购买豪华公寓
不管您是自己购买豪华公寓还是租房，“花钱买一间位于豪华公寓中的房子，附近都有便利设施和交通选择，这是您的理想之选，”全方位服务的Corcoran的Lydia Sussek说。曼哈顿房地产公司。 她说：“在交通不便的豪华建筑中买房是一笔不菲的投资。”
建筑物提供的服务和功能也可以成败您的投资。 “没有专职门卫吗？ 很好，但是您的房屋还提供什么？ 景色，高高的天花板，露台以及所有这些功能，有助于使您的房屋与其他切饼干的公寓区分开来，并在搬迁时可以提高销售率。” Sussek说。
请记住，当您购买豪华房地产时，您正在购买一种生活方式。 她说，私人屋顶平台，游泳池，带健身中心的公共空间以及女仆服务或酒店式服务使豪华房地产与众不同。 Sussek说：“即使在您购买的房屋周围建造了其他新公寓，这些类型的房屋也具有价值。”
豪宅按揭贷款
尽管大多数豪华房地产购买者选择以现金购买房地产，但有些人还是使用巨额贷款来购买豪华房地产。 巨型贷款（也称为巨型抵押贷款）是金额大于联邦住房金融局（FHFA）设置的限额的贷款。 通常，该金额超过424, 100美元； 但是，在某些县（通常是那些拥有较昂贵房地产的县），金额更大。 根据usbank.com，目前30年期固定利率的利率为4.25％，实际年利率为4.27％。 这类似于标准的30年期固定抵押贷款的平均利率。 截至2017年1月，平均30年期固定抵押贷款的利率为4.25％，实际年利率为4.32％。
选择高端度假屋
RUHM的Fitzpatrick表示：“豪华度假公寓可提供大量好处，包括资产增值，减税，商业网络机会，最重要的是个人享受。” 选择一个通常拥有强大市场的位置是关键，例如滑雪胜地小镇，夏威夷或热带岛屿。 “它们非常适合季节性收入，并且在良好的金融市场中表现良好。 但是，在经济衰退期间，他们遭受的痛苦可能比主要城市附近的房屋还要多。”他说。
佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）最近的一份报告指出，确实，主要城市的房屋市场崩溃后，豪华住房市场经历了最强劲的反弹，但度假区开始效仿。
菲茨帕特里克说，除了选择合适的城市，投资者还应考虑购买对家庭度假有吸引力的房产。 他说：“这将提高您的入住率和投资回报率。”
布鲁斯·托比亚斯（Bruce Tobias）是亚利桑那州RE / MAX塞多纳（S /）房地产经纪人排名20的最高代表，他补充说，高调的旅游胜地是一个不错的选择，投资者应寻找具有长期收益潜力的房地产。
完成自定义构建
贝尔森说，从头开始建造新房屋可提供最高的利润率，但期限更长。但是，拥有一切新鲜事物并拥有当今最理想的风格和设施的房屋对于获得高价至关重要。 他说，他的公司目前正在加利福尼亚州贝尔艾尔（Bel Air）建造25, 000平方英尺的房屋。 建设预算为1800万美元。 预计销售价格为5, 000万美元。 作为一项投资，很难做到这一点。”他说。
昆斯里奇广场的一位查尔说：“当某种商品没有商品化，并且是可取的，并且有需求时，那就是价格真正上涨的时候。” “如果您看一瓶'82 Lafitte Rothschild，那么由于供求关系，该年份的价格升值将成倍增长。 豪华房地产也是如此。 越独特，越难找到，房屋就越值得投资。”
底线
得益于其有形的方面，投资豪华房地产比投资证券更令人兴奋，并且有很多方法可以做到，从建造定制房屋到转移豪宅再到购买度假物业。 您可以以居民，旅行者或房东的身份享受豪华住宅，也可以为他人建造豪华住宅。 购买之前，请确保您了解在此资产类别中创造持久价值的功能，以获得最佳的投资回报。
