购买和拥有财产很少容易或简单。 当相关财产位于遥远的地方时，挑战将成倍增加。 但是，如果您居住在房地产价格昂贵的地区，则对州外房地产的投资似乎很有吸引力。 如果您已经拥有自己的住所并希望实现资产多元化，那么它可能也会显得很有吸引力。 或者，您可能只想拥有一个度假屋。 但是在报价之前，请仔细考虑这些问题。
投资州外物业
购买理由
促使人们考虑在远离家乡购买房地产的一个因素是，在另一州，房地产的价格可能更低。 也许您居住在旧金山或纽约市等房地产成本高昂的地区。 如果您根本负担不起买房的地方，或者这样做需要将您的大部分资金投资于房地产（您宁愿不这样做），那么您可能想看看其他具有市场基本面的城市健全，但财产成本却大大降低。
生活在贫困地区但又不想因工作或个人原因而搬家的人，最好在自己的家乡租房并在经济较强的房地产上投资。 例如，如果您住在2008年次贷危机期间止赎率最高的城市拉斯维加斯，您可能想在房价中位数保持相对稳定的市场上购买房地产，例如北卡罗来纳州的夏洛特。
人们决定在州外投资房地产的主要原因可能是那里的投资回报率（ROI）可能比在家中的投资回报率要好。 购买价格，升值率，抵押贷款费用（如果有），税金，住房法规，租赁市场状况等都是在其他州可能会更有利的因素，并将有助于房地产的潜在投资回报率。
要考虑的挑战
当您在州外投资时，您必须克服对州外房地产市场及其在城市和社区一级的当地经济状况的不熟悉。 您将不会像您所居住的市场那样拥有对遥远市场的熟悉，日常的了解。 您没有对最好的社区或最坏的社区的深入了解。 您将不得不依靠口碑，研究，直觉和雇用的任何专业人员的意见。
在您不居住的地方了解有关财产所有权和财产税的所有法律法规是另一个重大挑战。 即使您阅读了当地法规的每一行，它在纸上写的内容以及实际发生的事情，也不一定总是相符。 与该地区的业主交谈以真正了解当地雕像至关重要。
您需要在该地区建立良好的联系以使您的投资计划成功，但是在与遥远的城市打交道时，您可能会从头开始寻找高质量的专业人员，例如房地产经纪人，物业经理和杂工。成功或失败的关键。
州外购买
许多州外投资者成功的秘诀就是找到并雇用一家出色的物业管理公司。 您将需要他们来帮助您填补空缺，收取租金，进行维修和处理紧急情况。 如果您住在该地区，则可能会选择自己管理物业，但如果您居住在遥远的地方，专业物业管理是您必须承担的额外费用，以保护您的投资。 正如经验丰富的建筑商和物业经理Rusty Meador所建议的那样，“无论您发现房地产交易多么出色，它都只有得到良好管理的能力。”
请注意，即使在您的工资单上有一家物业管理公司，您仍然需要偶尔访问您的物业，以确保经理和租户告诉您的内容与现实相符。 这是必须考虑的额外时间和金钱成本。
另外，在购买出租物业，尤其是州外的出租房地产时，您可能会遇到较高的房主保险费率，较高的抵押贷款利率和较高的首付要求，因为贷方会认为您是比业主更危险的借款人。 您还将拥有不动产并在多个州赚取收入，从而使您的税务状况复杂化。 您可能需要聘请所得税专业人士，以保持您在税务部门的声誉。
考虑所有这些因素后，您可能会发现，作为自住业主或在家中购买投资物业是一个更简单且成本更低的主张。
在购买状态不佳之前
如果您仍打算购买州外商品，请务必注意这些其他警告。
不要买看不见的景象； 该物业可能与您想像的不一样。 有关房地产的在线信息可能已过时，并且不寻求您的最大利益的当地房地产经纪人或财产所有者可能会骗您，以完成销售。 如果您不经意地成为违反健康和/或安全法的滋扰财产的所有者，则可能会遇到许多违反代码的问题，这将是耗时且修复成本高昂的。 如果财产闲置了足够长的时间，则可能会引起维护问题，导致维修不足，以致该市将其视为安全隐患，并将其推翻。 您甚至可能会为拆除账单而烦恼。
一些房地产投资者发现臭虫，白蚁，蟑螂，老鼠或其他害虫是它们的败笔。 如果没有亲临该物业并进行专业检查以检查这些问题，您可能会成为不宜居住的物业的所有者。 租赁保护局的斯科特·帕克斯顿（Scott Paxton）建议，臭虫投诉已变得越来越普遍，而要解决这个问题可能会非常昂贵。
对于缺席的房东来说，找到优质的房客尤为重要。 您将不会在那里密切关注您的租户的行为或他们对财产的待遇，也不会在那里向他们施加压力，要求他们在租金逾期时付款。 除了雇用一流的物业管理公司外，您还希望租户不会让您或您的管理公司感到头疼。
此外，亲自访问该地点可以使您更好地了解专业人士，他们将协助您进行购房过程，例如您的律师，房地产经纪人和贷方。 在您访问期间，花一些时间与各种贷方会面，并研究本地提供的各种抵押类型和利率。 预先获得抵押贷款的批准也很有益，因为这将减少一旦您最终找到梦想中的州外房屋就可以完成交易。
最后，如果您从未拥有过财产，则在州外购买第一个财产的风险更大。 无论您阅读了多少本有关财产所有权的书，都无法替代现实生活的经验。 没有财产所有权方面的经验，也没有日复一日地生活在财产中的第一手知识，您可能会错过重要的维护注意事项。
州外替代品
您可能还会再考虑购买您所居住的房产，即使您不想住在其中。 也许您一直在旧金山租房，因为您对居住在唯一可以负担得起的250平方英尺的公寓不感兴趣。 但是，您愿意将该公寓作为出租物业来拥有吗？ 购买和拥有家附近的地方可能会更容易。 它可能更昂贵或更不赚钱，但您可能会发现值得减少麻烦的额外费用或较低的ROI。
如何运作
在与您居住的地区具有相似性的地区购买商品，例如气候，人口统计学或房地产年龄，以便您对所要处理的商品有所了解。 如果您一生都住在1960年代的加利福尼亚郊区，请不要在波士顿购买拥有120年历史的房产。
不要购买高风险的财产。 投资住房销售公司Investor Nation的创始合伙人Ryan L. Hinricher说，在主要是业主自用的社区里买房可以吸引经济风险较低的租户。 他指出，高质量的房屋“通常将减少维护和保养。这些房屋的租金通常也更高，因为它们通常具有现代布局，并有足够数量的卧室和浴室。”
最后，如前所述，建立一个庞大的专业人员网络来帮助您以及偶尔亲自拜访您的财产至关重要。
底线
在州外投资房地产是一项高风险的提议，也是一项重大承诺。 在开始之前，请确保您真正了解要进入的领域，并准备好应对所有相关挑战。
