目录
- 什么是租赁权益改善？
- 他们如何工作
- 例子
- 租赁权益改良的类型
- 租赁权益改良规则
- 声称租赁权益有所改善
什么是租赁权益改善？
租赁权益的改进是对租赁物业进行的任何更改，以便针对租户的特定需求进行自定义。 其中可能包括涂漆，安装隔断，更换地板或放入定制的灯具等更改。 租赁权的改善可以由房东（房主可能愿意这样做，以提高其出租单位的销售能力）或房客自己进行。
虽然大多数租赁改良的可使用经济寿命为5到10年，但《内部税收法》要求在建筑物的经济寿命内对此类改良进行折旧。
租赁权改良如何进行
租赁权的改善也称为租户改善或扩建，通常是由商业地产的房东进行的。 房东可以为现有或新租户提供这些改进。 修改是为满足特定租户的需求和他或她的需求而定制的。
租赁权的改善取决于对房东拥有的结构进行更改以容纳房客的情况。 但是，更改一个租户的空间并不等于对这些租户的任何邻居进行租赁改善。 建筑物外观或其景观的更改也不适用。 如果房东更换建筑物的屋顶，升级电梯或铺设停车场，则这些更改都不会被视为租赁改善，因为它们不会使特定租户受益。
仅对特定租户空间内部进行的改进才被视为租赁改进。
租约终止后，除非协议另有规定，否则装修通常归房东所有。 如果承租人能够将其拿走，则他或她必须在不损坏财产的情况下将其移走。
租入固定资产改良
租赁权改良示例
业主可能会支付租赁权改善费用，以鼓励租户租用更长的时间，尤其是在零售业中。 例如，企业主为她的光盘高尔夫商店租用建筑物。 房东可以选择在租赁区域增加四堵墙，以为光盘创建内置的显示和存储区域。 这些变更被视为租赁权益改善。
让我们再举一个零售领域的例子。 商店A的所有者决定通过公司B租赁空间。商店只有四堵墙，没有其他便利设施。 通过租约谈判，房东B公司同意在商店A开门之前安装架子，收银处服务柜台和带有特殊照明的展示单元。
重要要点
- 租赁权改良是对租赁物业进行的更改，以针对租户的特定需求对其进行自定义。房东可能会同意现有或新租户的这些改良。量身定制的灯具和更换地板均属于租赁改良。建筑物，电梯和自动扶梯，屋顶，消防，警报和安全系统以及HVAC系统的扩建不属于租赁改良。
租赁权益改良的类型
房东可以通过租户改善补贴（TIA）支付商业租赁改善费用。 在这种情况下，房东可以设定固定的预算来进行改善，通常为每平方英尺5至15美元，并监督该项目。 同时，租户控制装修过程，这可能很耗时。 如果超出项目预算，则租户将支付余款。
租金折扣也可用于租赁权的改善。 房东向租户提供一定月数的免费或减租租金，例如每年租约一个月免费，以此作为租户节省空间变更的一种手段。 承租人通常负责监督项目并控制租赁的改善。 如果费用超过预算金额，租户也将负责。 此外，日后可能会提高租金，从而使租户为该空间长期支付更多费用。
租赁权改良的另一种类型是建筑标准津贴。 房客可以在房东提供的各种选择中做出决定，例如四种颜色的油漆之一。 这些项目可能无法满足租户的需求，并且他可能对结果不满意。 租户涵盖了其他改进。 房东监督该项目。
租赁权益改良规则
根据2017年新的《减税和就业法》，房东和房客可以要求扣除的方式已经改变。
2015年12月，美国国会通过了《保护美国人免受税收激增（PATH）法》，该法修改并扩展了许多与折旧有关的税收规定，包括租赁权的改善。 该法案将节税条款永久化，允许对合格的租赁权益进行15年的直线成本回收。
根据这些准则，不允许房东和租户建立联系，只有在只有租户占用空间的情况下才对建筑物的内部进行改造才合格，并且租约的改进必须在建筑物的三年内完成忙于服务。
2017年的新税法修改了一些要求。 仍必须对建筑物的内部进行改进，这意味着建筑物，电梯和自动扶梯，屋顶，防火，警报和安全系统的扩大，并且HVAC系统仍然不合格。 合格的改善财产不再要求双方（房东和租户）无关。 根据国税局（IRS）的说法，它也摆脱了三年的要求，指出所有的改进都可以在“该物业首次投入使用之日之后”进行。
声称租赁权益有所改善
美国国税局（IRS）不允许扣除以进行改善。 但是，由于改进被视为建筑物的一部分，因此易于折旧。 IRS允许扣除折旧，只要满足上述条件即可。 无论是房东还是房客，无论工作的对象是谁，都可以扣除折旧。 新的税收法案将允许的最高金额从50万美元提高到100万美元。
