您是否拥有出租的房地产？ 除了可能带来持续的收入和资本增值，此类投资还提供一些扣除额，可以减少您的利润所得税。 但是首先，您是什么样的房地产投资者：被动投资者或房地产专业人员？ ，我们将向您展示分类如何对您获得的税收减免数量产生重大影响。
美国国税局（IRS）将房地产专业人员定义为在租赁业务中花费其工作时间超过一半的人。 这包括房地产开发，建设，收购和管理。 您还必须每年花费超过750个小时在房地产租赁物业上。
共同收入来源
租金收入
通常，您收取的租金在您收到的当年应纳税，而不是在其到期或赚取时； 因此，您必须包括预付款作为收入。
例如，假设您以每月$ 1, 000的价格租出房屋，并且要求新租户在签订租约时先支付前几个月的租金。 在这种情况下，您必须将收到的$ 2, 000声明为收入，即使其中$ 2, 000中的$ 1, 000涵盖了可能在未来数年的时期。
租户支付的费用
租户为您支付的费用被视为收入。 例如，这包括在外出时对租户必须对冰箱进行的紧急维修。 然后，您可以扣除维修费用作为租金支出。
服务贸易
您的房客可能会提议以服务换取租金。 但是，您必须将服务的公平市场价值作为收入。 例如，如果您的房客愿意为出租房屋粉刷以换取一个月的租金（价值$ 1, 000），则即使您实际上没有收到这笔钱，也必须将$ 1, 000计入收入。 但是，您可以扣除$ 1, 000的费用。
保证金
如果您打算在租赁期末将这笔钱退还给租户，则在您支付保证金时，无需缴税。 但是，如果您的租户不符合租赁条件怎么办？
例如，假设您收集了500美元的保证金，然后您的房客搬出并在墙上留下了要花费400美元进行维修的孔。 您可以在退还保证金期间从保证金中扣除该金额。 不过，在那时，您必须将用来修墙的$ 400收入其中。 您还可以显示$ 400的可扣除费用。
维修VS。 改进之处
出租物业所有人可能会假设他们在物业上所做的任何事情都是可扣减费用。 根据美国国税局的说法，事实 并非如此 。
维修可使您的出租物业保持良好状态，并在您支付的当年可抵扣费用。 维修工作包括油漆，修理破损的马桶和更换故障的电灯开关。 另一方面，改善会为您的财产增加价值，并且在您付款时无法抵扣。 您必须通过折旧费用超过财产的预期寿命来收回装修成本。 改进包括新的屋顶，露台或车库。
因此，从税收的角度来看，您应该在出现问题时进行维修，而不必等到问题加剧并需要翻新时再进行维修。
常见扣除
抵押费用
获得抵押贷款的费用在您付款时不可扣除。 这些包括佣金和评估。 但是，您可以在抵押期间内摊销它们。
开始进行抵押贷款付款后，请记住，并非所有的付款都可抵扣。 由于每笔付款的一部分都用于偿还本金，因此该金额不是可扣减费用； 付给利息的部分是可扣除的。 您的抵押公司每年将向您发送1098表格，其中显示您全年支付了多少利息。 这是免赔额。 另外，如果您的付款中有一部分存入代管帐户以支付税款和保险金，则抵押公司也应向您报告。
旅行开支
您在旅行上收取租金或维护您的租赁财产的钱可抵扣。 但是，如果旅行的目的是为了改善，则必须作为改善及其折旧的一部分来收回费用。
关于如何扣除差旅费用，您有两种选择：实际费用或标准里程费率。 您可以在出版物463中了解IRS的要求和当前的里程津贴。
其他常见费用
除了维修和折旧外，您可以扣除的其他一些常见费用包括：
- 保险税，草坪护理，税返还准备费因因果关系（飓风，地震，洪水等）或盗窃而损失
公寓和合作社
如果您拥有出租公寓或合作社，则每个都有一些特殊规则。
公寓
使用共管式公寓，您可能需要支付会费或评估费，以照顾共同财产。 其中包括建筑结构，大堂，电梯和休闲区。
当您出租公寓时，您可以扣除与公共财产有关的费用，例如折旧，维修，利息和税金。 但是，就像单户租金一样，您不能扣除用于资本改进的钱，例如俱乐部会所的小屋评估。 取而代之的是，您必须折旧您的预期寿命所需的成本。
合作社
您租用的合作公寓的费用可抵扣。 这包括支付给合作房屋公司的维护费。 资本改进的处理方式有所不同-您不能扣除改进的成本，也不能折旧。 您必须将改进成本添加到公司股票的成本基础中。 这将减少您出售公寓时的资本收益。
保持良好记录
根据美国国税局的附表E，有许多费用类别的空间。 因此，美国国税局为您提供了可以扣除的项目的灵活性。 但是，请准备好支持您的要求，并确保从基本建设费用中扣除用于维修和保养的费用。 请记住，您花在改进上的钱可以减少您出售时的应纳税额。
此外，如果您声称自己是房地产专业人士，则应保留辅助性文件（约会簿，日记，日历，日志等），以证明您的积极参与和每年在物业上花费的时间。
总而言之，房地产投资者可以使用多种扣除方式，因此有必要知道自己符合哪些扣除条件。
