您是否要购买住宅租赁物业？ 对于初次投资者而言，这个想法可能令人望而生畏。 房地产是一项艰巨的业务，该领域充斥着可以掩盖您的回报的地雷。 这是购买收入财产时要考虑的最重要的事情。
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`` 您可能希望房地产经纪人帮助您完成购买，但您应该开始自己寻找物业。 在您找到最适合您的投资之前，代理商会给您带来不必要的压力，要求您购买。 并且发现投资将需要一些侦查技巧和一些鞋革。
重要要点
- 彻底检查附近。 它的宜居性和便利性是关键。社区空置率高吗？ 这不是一个好兆头，查看当地的售价以了解当地的市场价值，找出该地区的平均租金，然后从那里进行工作以确定其在财务上是否可行。
您的范围将受到您是打算主动管理财产还是雇用其他人进行管理的限制。 如果您打算积极进行管理，那么您就不需要离您居住地太远的物业。 如果您要找一家物业管理公司来管理它，那么邻近性就不成问题了。
让我们看一下在寻找合适的租赁物业时应考虑的十大事项。
有利可图的出租物业的十大特点
1.邻里。 您购买的社区将决定您吸引的租户类型和空置率。 如果您在大学附近买书，学生很可能会在您的潜在租户中占主导地位，并且您每年夏天都将难以填补空缺。 还应注意，有些城镇试图通过收取高昂的许可费和繁琐的手续来阻止租金转换。
2.财产税。 财产税可能在您的目标地区变化很大，并且您想知道您将损失多少。 在吸引长期租户的大社区里，高房产税并不总是一件坏事，但在有些地方高税收也很糟糕。 市政评估办公室将备有所有税收信息，或者您可以与社区的房主交谈。 找出是否有可能在不久的将来增加财产税也很明智。 陷入财务困境的小镇可能会加征税收，远远超出房东实际收取的租金。
3.学校。 如果您要处理家庭大小的房屋，请考虑当地学校的质量。 尽管您最担心的是每月现金流量，但最终出售时，出租物业的总价值会发挥作用。 如果附近没有好的学校，可能会影响您的投资价值。
4.犯罪。 没有人愿意住在犯罪活动热点附近。 当地警察或公共图书馆应具有关于社区的准确犯罪统计数据。 检查故意破坏，严重犯罪和轻微犯罪的发生率，并注意犯罪活动在上升还是下降。 您可能还想问问附近有警察在场的频率。
5.就业市场。 就业机会不断增加的地区吸引了更多租户。 要了解某个地区的工作机会率，请向美国劳工统计局查询或访问当地的图书馆。 如果您看到有关一家大公司迁往该地区的公告，则可以肯定，正在寻找居住地的工人会蜂拥而至。 这可能会导致房屋价格上涨或下跌，具体取决于所从事业务的类型。您可以假设，如果您希望在后院找到该公司，那么您的租房者也会这样做。
6.便利设施。 游览社区，参观公园，饭店，健身房，电影院，公共交通站点以及吸引租房者的所有其他好处。 市政厅可能有宣传性文献，可让您大致了解哪里可以找到公共设施和私有财产的最佳融合。
7.未来发展。 市政规划部门将获得有关即将或已经划入该地区的新开发项目的信息。 如果正在进行大量建设，这可能是一个不错的增长领域。 注意可能会损害周边物业价格的新发展。 其他新住房也可能与您的财产竞争。
8.房源数和空缺数。 如果某个街区的房源数量异常高，则可能表示一个季节性周期或一个街区处于下降状态。 您需要找出它是什么。 无论哪种情况，高空置率都迫使房东降低租金以吸引租户。 空置率低使业主可以提高租金。
9.平均租金。 租金收入将是您的头等大事，因此您需要知道该地区的平均租金是多少。 确保您考虑的任何财产将承担足够的租金以支付抵押贷款，税金和其他费用。 对该区域进行充分研究，以判断未来五年的发展方向。 如果您现在负担得起该地区，但预计税收会增加，那么今天的负担得起的财产可能意味着以后破产。
10.自然灾害。 保险是您必须从收益中减去的另一项费用，因此您需要知道它将花费多少。 如果一个地区容易发生地震或洪水，承保费用可以吞噬您的租金收入。
获取资讯
官方消息来源很好，但要与邻居交谈以获取真正的独家新闻。 与房客和房主交谈。 房客对负面方面将更加诚实，因为他们对此没有任何投资。 在一周中的不同日期的不同时间访问该区域，以查看您未来的邻居的行动。
选择物业
通常，对于初学者来说，最好的投资物业是单户住宅或公寓。 由于公寓协会负责外部维修，因此公寓的维护成本较低，因此您仅需担心内部。 但是，与单户住宅相比，公寓倾向于获得较低的租金并且升值的速度较慢。
单户住宅往往会吸引长期的房客。 与单身人士相比，家庭或夫妻通常是更好的房客，因为他们更有可能保持财务稳定并定期支付租金。
当您的邻居范围缩小时，请寻找具有升值潜力和良好预计现金流量的物业。 签出比您负担得起的价格昂贵的财产以及您可以负担的财产。 房地产通常以低于其上市价格的价格出售。
观察其他物业的挂牌价格，并向买家询问最终售价，以了解附近市场的真正价值。
为了获得升值的潜力，您正在寻找的物业需要进行一些外观更改和一些翻新，以吸引愿意支付更高租金的住户。 如果您选择在几年后出售该物业，这也将提高该物业的价值。
当然，确保赚钱的努力的关键步骤是购买价格合理的房地产。 对于租赁物业，建议您支付的租金不超过您希望获得的年租金的12倍。
设定租金
那么如何确定潜在租金呢？ 您将不得不做出明智的猜测。 不要过于乐观。 将租金设置得太高，最后以空置单位居住数月之久，便急切地冲走了整体利润。
从社区的平均租金开始，然后从那里开始工作。 考虑一下您的位置是否值多少钱，以及原因。
要弄清楚租金数字是否适合您作为投资者，请弄清楚该地方实际要花多少钱。 减去您的预期每月抵押付款，财产税除以12个月，保险费用除以12以及慷慨的维护费用。
不要低估维护和修理的成本。 这些费用取决于物业的年龄以及您打算自己动手的数量。 较新的建筑物可能会比较旧的建筑物少。 高年级学生公寓中的公寓受到的损害不太可能与校外大学住房遭受相同程度的损害。
自行维修可大大节省成本，但同时也意味着紧急情况下可以24/7随时待命。 另一种选择是雇用一家物业管理公司。 该公司处理从破厕所到每月收取租金的所有事务。 预计将为此服务支付租金总收入的10％。
如果所有这些数字都公布了，甚至还剩一点，甚至更好，现在您可以让房地产经纪人提交报价。
进行购买
与主要居住地相比，银行对投资性房地产贷款的要求更为严格。 他们认为，如果时光艰难，人们不愿危害自己的房屋，而不是经营物业。 准备支付至少20％到30％的首付加上交易费用。 由专业人员对财产进行彻底检查，并让律师在签字之前仔细检查所有内容。
不要忘记房主的保险。 承租人的保险涵盖了租户的财产，但建筑物本身是房东的责任，而且该保险可能比类似的自用住房更为昂贵。 该物业的抵押，保险和折旧均可抵扣一定数额的税款。
底线
每个州都有好的城市，每个城市都有好的邻居，每个邻居都有好的财产。 要把这三个都排列在一起，需要大量的工作和研究。
当您找到理想的出租物业时，请保持期望值切合实际，并确保自己的财务状况足够健康，以便您可以等待该物业开始产生现金，而不是迫切需要它。
