谁应该拥有公寓？
您需要问自己的第一件事是：您是公寓类型吗？ 这到底是什么意思呢？ 作为一个城市居民。 许多公寓位于城市环境中。 在房地产中，“位置，位置，位置”一词意义重大。 公寓在许多市区繁华，如雨后春笋般冒出来，甚至在杂货店，银行分行和其他企业中也有一些便利项目正在开发中。 这样的便利可能会带来更多的噪音和拥堵。 如果您正在考虑某个特定位置，请在白天和晚上的不同时间进行检查，以查看其声音的响度或明亮度。 如果噪声或光对您来说是个问题，那么这可能不是正确的选择。
公寓拥有权附带的一件事是房主协会（HOA）。 它列出了有关契约，条件和限制（CC&R）的声明，其中列出了您作为公寓所有者必须遵守的生活条件。 如果您不遵守这些条件，可能会被罚款，被迫遵守甚至被起诉。
对于某些类型的人来说，公寓可能是一个合适的选择，例如无法负担更昂贵的单户住宅的首次购房者。 公寓还具有维护成本低的优势。 对于年纪较小的人来说，这可能是一个吸引人的功能，他们希望减少对房屋的管理。 对于想要位于大城市中心地带的人来说，公寓也可能是一个有吸引力的选择。
购买公寓简介
贷款问题
购买公寓可能比购买房屋困难。 贷款人在为这类住房发放贷款时非常小心。 他们通常要求一定比例的单位中有居住的人，或者被他们称为“拥有者”。 另一个限制可能是一个投资者可以拥有多少套公寓。 通常，贷方不希望一个人拥有建筑物中超过10％的单元。 很多时候，贷方还将有关于建筑物占用率的规定。 一些贷方要求至少出售90％的单位才能提供融资。
贷方可能还具有更严格的贷款与价值比率，以及对购买公寓的人的限制。 价值贷款（LTV）是公寓的价值与欠的价值。 例如，如果您放下20％的房屋，则LTV将为80％。
确实存在联邦住房管理局（FHA）支持的公寓抵押贷款长达30年； 它们被称为234（c）节贷款。 虽然借款人的条款与住房贷款的条款相似，但对公寓的限制很多； 首先，建筑物必须有四个以上的单元。
其他费用
拥有公寓可能还会涉及其他成本。 即使HOA提供保险，您也可能需要承担其他房主的保险。 仔细阅读所有文档，以确保HOA提供的保险不会将风险转移给您，以维持较低的保费。
避免有问题的公寓
购买公寓时，保护自己最重要的事情之一就是研究HOA，并参加一次HOA会议。 同样，与邻居交谈，看看他们是否对公寓的管理感到满意。 查看章程以确定HOA涵盖的内容。 您还可以要求从最近的董事会/成员会议中获取会议记录，并找出过去几年中HOA会费增加了多少。
另一个需要研究的领域是董事会在税收和其他一般性问题上的诉讼历史。 您可能会发现，如果您购买了一些诉讼，可能不想成为其中的一部分。 一些公寓协会已因未支付的HOA费用而被迫破产。 如果他们在应收账款方面落后，贷方也可能会停止为这些单位提供融资，这可能会影响转售价值。
查看财务记录是否存在拖欠和准备金。 一个良好的协会应至少有总收入的25％用于应急和维修。 如果他们用完了钱，您可能会受到评估的打击。 另外，请务必查看最近的物业税评估。 如果您的公寓售价很低，但是税收评估却很高，那么您可能会以比预期更高的税率在商店中。 确保税收与财产的真实价值一致。
底线
在艰难时期，对于合适的购房者来说，公寓可能是一笔不错的投资，尽管与独立式住宅相比，购买和出售公寓要困难得多。 在购买公寓之前，请务必进行尽职调查并检查HOA，CC&R，以及任何税收和保险情况。 另外，请确保有一位房地产经纪人和一位有很多公寓销售经验的信贷员，因为围绕这种购买的问题并不像传统的单户住宅那样简单。
