目录
- 什么是房屋泡沫？
- 房地产市场泡沫的成因
- 破坏泡沫的力量
- 房屋市场崩溃
- 均值回归
- 价格升值估算
- 底线
与大多数人理解并接受价格下跌风险的股票市场不同，大多数购房者从来没有认为房屋价值会下降。
与其他资产市场一样，房地产市场通常不受定价泡沫的影响。 那是因为与购买房屋相关的巨额交易成本，更不用说拥有和维护房屋的账面成本阻碍了投机行为。 但是，房地产市场确实经历了非理性繁荣时期。
，我们将讨论造成房价泡沫的原因，导致房价泡沫破裂的触发因素，以及为什么购房者在做出重要的住房决策时应寻求长期均值。
重要要点
- 房地产泡沫是可以持续多年的临时事件，其特点是需求高，供应低和价格上涨，这些泡沫是由多种因素造成的，包括经济繁荣，低利率，更好的抵押贷款产品提供以及易于获得导致住房泡沫破灭的因素包括经济低迷，利率上升以及需求下降。
什么是房屋泡沫？
在我们深入探讨房地产泡沫的原因以及使泡沫破裂的原因之前，了解房地产泡沫本身很重要。 尽管存货量有限，但它们通常始于住房需求的增长。 投机者进入市场后需求进一步增加，使泡沫更大。 由于供应有限且需求量很大，价格自然会飙升。
房地产泡沫不仅对房地产行业产生直接影响，而且对房主及其个人财务也有直接影响。 泡沫对经济的影响（利率，贷款标准和做法）可能迫使人们找到在艰难时期追赶抵押贷款的方法。 有些人甚至可能不得不更深入地研究自己的腰包，使用储蓄和退休金只是为了养家糊口。
房地产泡沫通常是暂时的事件。 根据国际货币基金组织（IMF）的报道，尽管股市泡沫的发生频率更高，但房地产泡沫的持续时间会更长，并且可持续数年之久。
通常，这是一个临时事件，房地产泡沫可能会持续数年。
房地产市场泡沫的成因
住房价格就像自由市场中任何商品或服务的价格一样，由供求关系决定。 当需求增加和/或供应减少时，价格就会上涨。 在没有自然灾害会减少住房供应的情况下，价格上涨是因为需求趋势超过了当前供应趋势。 同样重要的是，住房供应对需求的增长反应缓慢，因为盖房要花很长时间，而在高度发达的地区，根本没有土地可建。 因此，如果需求突然或长期增加，价格肯定会上涨。
一旦确定住房价格高于平均水平的上涨主要是由需求增长驱动的，您可能会问到需求增长的原因是什么。 有几种可能性：
- 总体经济活动和繁荣的好转，使更多的可支配收入投入了消费者的口袋，并鼓励人们拥有住房;人口或进入住房市场的人口的增长;总体利率较低，尤其是短期短期利率，使住房更加可负担。创新的抵押产品，每月初始付款低，使住房更加可承受。 （要了解有关抵押的更多信息，请参阅我们的 按揭基础 教程。）轻松获得信贷（降低承保标准）可将更多购买者推向市场。投资者要求的高收益结构性抵押债券可提供更多抵押信贷抵押贷款人和抵押债券投资者可能对风险进行错误定价，从而扩大了对借贷者的信贷可用性。金融知识和抵押借款人的过度冒险行为。购房者和房地产投资者的投机性和冒险行为受到不切实际和不可持续的房价升值估计的推动。
所有这些变量都可以组合起来导致房地产市场泡沫。 他们往往互相喂食。 每种方法的详细讨论超出了本文的范围。 我们只是指出，与所有泡沫一样，总体而言，活动和价格的上涨先于所有市场参与者（买方，借款人，贷方，建筑商和投资者）过度冒险和投机行为。
破坏泡沫的力量
当过度的冒险行为遍及整个住房系统时，泡沫破裂。 这发生在住房供应仍在增加的时候。 换句话说，需求减少而供应增加，导致价格下降。
房主，抵押贷款人，抵押贷款投资者和房地产投资者蒙受的损失引发了整个系统中普遍存在的风险。 这些损失可能由多种因素触发，包括：
- 利率上升使某些购房者无法拥有房屋，在某些情况下，这使得房屋目前无法负担。 这通常会导致违约和丧失抵押品赎回权，最终会增加市场上的现有供应量。一般经济活动的下滑导致可支配收入减少，失业和/或可提供的工作减少，从而减少了住房需求。疲惫不堪，使供求关系达到平衡，并减缓了房价上涨的快速步伐，一些房主，尤其是投机者，依靠这些来使他们的购买负担得起或盈利。 当快速的价格上涨停滞不前时，那些依靠房价来负担住房的人可能会失去住房，从而为市场带来更多的供应。
最重要的是，当亏损加剧，信贷标准收紧，不再容易按揭贷款，需求减少，供应增加，投机者离开市场，价格下跌时。
房屋市场崩溃
在2000年代中期，美国经济经历了房地产泡沫，与大萧条有直接关系。 互联网泡沫破灭之后，房地产价值开始攀升，助长了投机性买主，投资者和其他消费者的房屋所有权。 低利率，宽松的贷款标准（包括较低的首付要求）使通常无法买房的人成为房主。 这进一步推动了房价上涨。
但是许多投机性投资者因为风险过高而停止购买，导致其他买家退出市场。 反过来，这导致价格下降。 抵押支持证券被大量抛售，而抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权上升到前所未有的水平。
均值回归
房主常常犯下破坏性的错误，即假设最近的价格表现将持续到未来，而没有首先考虑长期的价格升值速度和均值回归的可能性。 物理定律规定，当密度大于空气的任何物体向上推动时，由于重力作用在地球上，最终将返回地球。 金融法则规定，经历了价格快速升值或贬值的市场将及时恢复到一个价格点，使其与长期平均升值率指示的水平保持一致。 这称为均值回归。
住房市场的价格也遵循均值回归定律。 在经历了一段时间的价格快速升值（或在某些情况下是贬值）之后，它们又恢复到其长期平均升值率指示应达到的水平。 房价均值恢复可以是快速的也可以是渐进的。 房屋价格可能会迅速上涨至使其与长期平均水平保持一致的水平，或者可能保持不变，直到长期平均水平赶上它们。
上面显示的理论值是通过计算从1985年第一季度到1998年第四季度的房屋价格指数的平均季度增长百分比得出的，即房屋价格开始迅速超过长期趋势的近似点。 然后将计算出的平均季度百分比增长应用于图表中所示的初始值和每个后续值，以得出理论的房屋价格指数值。
价格升值估算
太多的购房者将近期的价格表现作为他们未来几年期望的基准。 根据他们不切实际的估计，他们承担了过多的风险。 这种过度冒险通常与抵押的选择以及消费者购买房屋的大小或成本有关。 有几种抵押产品被大量销售给消费者，并被设计为相对短期的贷款。 借款人选择这些抵押贷款的依据是，他们希望在一定年内从抵押贷款中获得再融资，并且由于当时他们在房屋中拥有的权益而能够这样做。
最近的房价表现通常不能很好地预测未来的房价表现。 购房者在制定重要的融资决策时应考虑房价的长期升值，并考虑均值回归的财务原理。 投机者也应该这样做。
尽管冒险并不是天生的坏事，事实上，冒险有时是必要和明智的，但做出基于风险的良好决策的关键是通过进行合理的财务估算来理解和衡量风险。 这尤其适用于大多数人做出的最大，最重要的财务决策，即购房和融资。
底线
金融的一个简单而重要的原则是均值回归。 尽管房地产市场不像某些市场那样受到泡沫的冲击，但房地产泡沫的确存在。 长期平均数很好地表明了房价在快速升值，价格停滞或下跌之后最终将在何处结束。 对于低于平均价格升值的时期也是如此。
