目录
- 1.白蚁检查损坏
- 2.评估过低
- 3.标题上有云
- 4.房屋检查发现缺陷
- 5.一方冷脚
- 6.您的资金流失
- 7.家在高风险地区
- 8.房屋不是可保险的
- 9. GFE和HUD-1的差异
- 10.错误阻止准时关闭
- 底线
接受您的购房优惠就像在马拉松中获得跑步者的高价。 但是拿着香槟吧-财产还不是你的。 从接受您的购买要约到将密钥交给您（通常称为托管）之间的30天左右的时间里，有许多障碍需要克服。 如果您偶然发现其中任何一项，则购买可能会失败，并使您回到起跑线。
就像训练比赛的运动员一样，您也可以训练自己以完成购房的艰巨最终步骤。 托管程序和规则因州而异，但这是此期间遇到的10个最常见的问题，可以采取哪些措施来预防或缓解它们。
重要要点
- 托管程序和规则因州而异，但有一些问题可能会阻止买方在此期间完成交易。虫害，低评估，对所有权的要求以及房屋检查中的缺陷可能会减慢交易的完成速度。买方或卖方可能会感到冷漠或融资失败。其他可能导致交易延迟的问题包括高风险地区的房屋或无法保险的情况，善意估计可能存在问题或其他错误可能会导致交易失败。
1.白蚁检查显示损坏
贷方将在家中进行有害生物检查。 这需要您自费完成（通常少于100美元），以确保不会因白蚁或木蚂蚁等木料昆虫造成严重损害。 这种检查可以保护贷方对财产的利益。 搬入后发现白蚁问题的房主通常会放弃财产，而放款人则拿着袋子。 一些贷方可能不需要白蚁检查，但是无论如何要对您最大的利益。
如果检查发现任何可见的侵扰迹象，则可能必须先解决问题区域，然后再关闭第三方托管。 如果问题太严重和/或卖方不愿为解决这些问题而付费，那么如果您的购买协议有适当的意外情况，则可以选择不付款。
2.评估过低
评估是由授权方进行的财产评估。 通常是出于征税目的而进行的，这是获得房屋融资或出售房屋过程的一部分。 评估师使用多种方法来确定财产的价值，例如可比较房屋的当前市场价值。
银行将对房屋进行评估。 同样，这是您自费的。 进行此评估是为了保护其对房屋的兴趣。 银行希望确保房屋的价值至少等于您要支付的房屋价值，因此，如果发生止赎，房屋可以弥补损失。 如果评估过低，卖方将不得不降低售价，否则您将需要支付现金以支付差额。 可能有可能从其他评估者那里获得更有利的第二意见。
3.标题上有云
产权保险可保护您和贷方免受将来对财产的任何索偿。 如果对财产有某种留置权或索偿要求，则必须先解决该问题，然后才能进行交易。 为了房地产交易的进行，必须有明确的标题。 产权保险涵盖了诸如第三方所有权，伪造和欺诈以及对财产的任何留置权或判决之类的事情。
在托管过程中，您必须聘请产权公司进行产权搜索并签发产权保险。 标题搜索可确保其他人（国税局（IRS），州或卖方的亲属）对您要购买的财产没有合法索偿。
4.房屋检查发现缺陷
大多数购买报价都写有家庭检查应急准备，因此，如果家庭检查发现严重问题，则购买者可以退回而不会受到罚款。 如果您没有在合同中加上这种偶然性，如果您决定不根据检查结果购买房屋，则可能会损失您的诚意金（通常为数千美元）。 请记住，保证金是您放下以表明您对房屋的兴趣和进行购买的诚意的押金。
5.一方冷脚
合同将列出买方或卖方无条件退回的正当理由，例如不放弃应急或未按时完成。 但是，如果您在放弃意外情况后做出决定，而您不想再进行购买（也许您找到了更喜欢的另一所房子），则会损失您的定金。
原因是因为这样做会对卖方产生财务影响。 保证金有助于在房屋停售期间补偿卖方，这将延迟最终花费他或她出售房屋的时间。 反之，如果卖方因改变心意或提出更好的报价而决定退出，则您将享有向卖方收取损害赔偿金的合法权利。
6.您的资金流失
精明的买家不会在没有事先批准的情况下对房屋进行报价，这意味着要从银行获得书面贷款承诺，说它将为您提供一定数量的抵押。 反过来，精明的卖家也不会接受未经批准的买家的报价。 但是，有些事情可能会阻止贷款清算，例如，如果您对申请撒谎，利率急剧上升，工作状况发生变化或信用评分下降。 问您的贷方如何避免此类问题。 而且，如果您是卖家，请记住，资格预审与批准不一样。
预先批准是贷款人的初步评估，确定是否可以向借款人提供预先批准要约。
7.家在高风险地区
您将收到一份文件，概述了在需要自然灾害披露报告的州的临时居留期间，可能影响房屋的自然灾害（洪水，地震，地震灾害，火灾）。 如果房屋位于高风险地区，贷方可能会要求您购买房主保险以外的其他危险保险。 这种保险可能非常昂贵。 这也是您每月需要支付的费用，直到还清抵押贷款或出售房屋为止。
为防止在托管期间出现不愉快的意外，请询问您的经纪人，潜在的新邻居或城市规划部门，您所需的区域中存在哪些自然灾害，您可能需要购买哪种类型的额外保险，以及在购买之前需要支付多少费用？房屋要约。
8.房屋不是可保险的
如果先前的房主在房屋上提出了重大保险索赔，例如水损或霉菌，它将出现在保险记录中，并且由于房屋风险太大，公司可能会拒绝承保。 如果房屋不是可保险的，除非您是全现金购房者，否则您将无法购买房屋，因为贷方要求您维护房主的保险，直到还清抵押贷款为止。 当然，即使您是现金购买者，购买没有保险的房屋也可能不是一个好主意。
9.诚信评估与HUD-1之间的差异
当您获得贷款的预先批准时，以及再次对特定物业提出要约时，您的贷方应给您一个真诚的估计，详细说明与获得房屋融资相关的结算成本。 诚实信用评估基本上是您在结账前至少24小时收到的HUD-1表格上信息的草稿。 顾名思义，善意估计应该与您最终实际支付的费用非常接近-理想情况下应在10％以内。 请记住，一些不道德的贷方将试图吸引那些估算值过低的客户。
如果发生这种情况，而您又无法让放贷人退还过多的费用，您最好的选择可能是要求卖方延长交易截止日期并尝试获得替代融资。 这样一来，您仍然可以购买房地产而不会被盗用。
10.错误阻止准时关闭
关闭托管有很多不同的方面。 如果其中任何一个出错，您的结账可能会延迟。 根据您的购买合同中概述的条件以及延迟是谁的错，如果您未按时完成交易，则可能必须每天延迟清算每天向卖方支付罚款。
卖方也可以拒绝延长交易截止日期，整个交易可能会失败。 在最佳情况下，卖方可以简单地同意延长截止日期而不会受到任何处罚。 毕竟，如果交易没有完成，卖方也将不得不重新开始。
底线
转让房屋所有权对各方都有压力。 许多事情必须在短时间内发生，如果发生任何事情，可能会产生重大影响。 这个过程对购买者尤其有压力，他们必须经历一个复杂的，有时是不熟悉的过程，并做出许多可能是他们一生中最昂贵的购买决定的重要决定。 如果您花时间提前熟悉托管过程及其潜在的陷阱，那么您将在情感，智力和财务上做好准备，以完成比赛并达成交易。
